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Modèle de protocole de résiliation de bail commercial d'un commun accord

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Ce modèle de contrat : Modèle de protocole de résiliation de bail commercial d'un commun accord

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Rédigé par Zié Issouf Kone

Mis à jour le 28 avril 2022


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Il est possible que le preneur (locataire) et le bailleur (propriétaire) se mettent d'accord pour rompre de manière anticipée le bail, avant la fin de la période triennale ou dès 9 ans. La volonté des deux parties doit cependant être certaine et non équivoque, la résiliation amiable doit faire l'objet d'un écrit (protocole d'accord de résiliation amiable d'un bail commercial) entre les 2...
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Il est possible que le preneur (locataire) et le bailleur (propriétaire) se mettent d'accord pour rompre de manière anticipée le bail, avant la fin de la période triennale ou dès 9 ans. La volonté des deux parties doit cependant être certaine et non équivoque, la résiliation amiable doit faire l'objet d'un écrit (protocole d'accord de résiliation amiable d'un bail commercial) entre les 2 parties.

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Lorsqu'une personne physique ou morale souhaite utiliser un local pour l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal, elle conclut un contrat de location appelé « bail commercial ». Le régime des « baux commerciaux » protège le preneur qui bénéficie d'une durée minimum d'exploitation, un droit au renouvellement du bail et un plafonnement du loyer.

Les dispositions relatives au bail commercial figurent principalement aux articles L145-1 à L145-60, R145-1 à D145-34 du Code de commerce, sachant que la loi Pinel du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises met en place depuis le 1er septembre 2014, de nouvelles règles qui concernent les baux commerciaux en cours comme les nouveaux.

Comment peut-on résilier un bail commercial ?

Avant l'arrivée du terme, il est possible de résilier son contrat de bail commercial. Pour cela, il existe plusieurs solutions :

  • La non-reconduction des baux commerciaux : en donnant congé au moins 6 mois avant la date d'expiration du bail pour ne pas voir son contrat renouvelé au terme des 9 années.
  • La résiliation triennale : Cette mesure prévue par la loi permet de mettre fin au bail, de manière anticipée, à l'expiration de la 1ère ou de la 2ème période triennale (3 et 6 ans). De la même manière, le congé doit être délivré au moins 6 mois avant la fin des 3 années en cours. Depuis la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, il n'est plus possible de faire obstacle à ce droit de résiliation triennale par toute stipulation ;
  • La cession d'activité : en cédant au repreneur l'intégralité du fonds de commerce, le droit au bail peut également lui être cédé.
  • L'arrêt d'activité : la loi autorise l'artisan ou le commerçant qui est en reconversion professionnelle à mettre fin au bail en toute liberté et sans indemnité, à l'expiration d'un délai de 3 mois à partir du jour où elle est signifiée au bailleur (toutefois, un stage de reconversion doit avoir été réalisé au préalable). Pour l'associé unique d'une EURL ou le gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d'une SARL titulaire du bail, la retraite ou l'invalidité sont des cas où la résiliation du bail devient possible à tout moment.
  • La résiliation judiciaire : le tribunal peut prononcer la résiliation du bail en cas de manquement par le propriétaire (bailleur) à son obligation d'entretien et/ou de réparation du bien loué qui conduirait, par exemple, à ce que les locaux ne soient pas en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués.
  • La résiliation amiable : il est possible que le preneur et le bailleur se mettent d'accord pour rompre de manière anticipée le bail, avant la fin de la période triennale ou des 9 ans. La volonté des deux parties doit cependant être certaine et non équivoque, la résiliation amiable doit faire l'objet d'un écrit (protocole d'accord de résiliation amiable d'un bail commercial) entre les 2 parties.

La formalisation par écrit est-elle nécessaire ?

Fin d'un bail commercial avant terme : la formalisation par écrit fortement recommandée. Cette résiliation anticipée amiable du bail n'est pas soumise aux conditions de forme et de délai prévues par le Code de commerce. Toutefois, elle nécessite un commun accord du preneur et du bailleur, notamment sur la restitution des lieux.

Ainsi, il est fortement recommandé de formaliser la rupture par écrit afin de disposer d'une preuve du consentement des parties et d'éviter tout litige a posteriori. La résiliation amiable est généralement le fruit de négociations : le bailleur donne généralement son accord à condition du versement d'une indemnité par le preneur (en pratique, égale à six mois de loyer).

Le protocole d'accord de résiliation amiable du bail doit être notifié par acte d'huissier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce (nantissement ou autre privilège), qui disposent alors d'un mois pour éventuellement solliciter de nouvelles garanties de la part du preneur. La résiliation devient définitive à l'expiration de ce délai. Elle entraîne, pour le preneur, l'obligation de restituer les lieux.

6,00€ TTC


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Sommaire du Guide d'utilisation :

Protocole de résiliation amiable d'un bail

Article 1. Objet du contrat – résiliation amiable

Article 2. Inscriptions – nantissements

Article 3. Indemnité de résiliation

Article 4. Remboursement du dépôt de garantie

Article 5. Restitution des lieux

Article 6. Paiement des loyers

Article 7. Transaction

Article 8. Collaboration – coopération

Article 9. Intégralité – modification

Article 10. Divisibilité

Article 11. Litiges

Article 12. Enregistrement

Ce modèle de contrat est inclus dans le dossier :

La recommandation de l'auteur

Le protocole de résiliation amiable a notamment pour intérêt de faire les comptes entre les parties, afin d'éviter toute difficulté future sur la question des sommes dues par le preneur et, le cas échéant, par le bailleur (trop perçu au titre de l'avance de charges par exemple).

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  • le 25/04/2022

    Document explicite, facile à utiliser. efficace.

  • le 11/01/2023

    Très complet !

  • le 22/03/2022

    Contient tous les éléments utiles pour finaliser un protocole de résiliation amiable

  • le 16/11/2022

    Je n'ai pas reçu par mail le document demandé

  • le 05/02/2022

    Correspond à mon attente

  • le 14/09/2020

    Le document correspond à ce que je cherchais

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