Protocole de résiliation de bail commercial d'un commun accord

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Il est possible que le preneur et le bailleur se mettent d'accord pour rompre de manière anticipée le bail, avant la fin de la période triennale ou des 9 ans, par exemple si le locataire a manqué à ses obligations contractuelles (paiement du loyer...). La volonté des deux parties doit cependant être certaine et non équivoque, la résiliation amiable doit faire l'objet d'un écrit (protocole d’accord de résiliation amiable d’un bail commercial) entre les 2 parties.

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Lorsqu’une personne physique ou morale souhaite utiliser un local pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal, elle conclut un contrat de location appelé « bail commercial » qui peut, sous conditions, être soumis au statut des baux commerciaux prévus par le Code de commerce. Ce statut protège le preneur qui bénéficie d’une longue durée de bail, d’un droit au renouvellement du bail et d’un plafonnement du loyer.
Les dispositions relatives au bail commercial figurent principalement aux articles L145-1 à L145-60, R145-1 à R145-38 du Code de commerce.

Comment peut-on résilier un bail commercial ?

Avant l'arrivée du terme, il est possible de résilier son contrat de bail commercial. Pour cela, il existe plusieurs solutions :

• la non-reconduction du bail : en donnant congé au moins 6 mois avant la date d'expiration du bail pour ne pas voir son contrat renouvelé au terme des 9 années.
• la résiliation triennale : Cette mesure prévue par la loi permet de mettre fin au bail, de manière anticipée, à l'expiration de la 1ère ou de la 2ème période triennale (3 et 6 ans). De la même manière, le congé doit être délivré au moins 6 mois avant la fin des 3 années en cours. Depuis la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, il n'est plus possible de faire obstacle à ce droit de résiliation triennale par toute stipulation ;
• la cession d'activité : en cédant au repreneur l'intégralité du fonds de commerce, le droit au bail peut également lui être cédé.
• l'arrêt d'activité : la loi autorise l'artisan ou le commerçant qui est en reconversion professionnelle à mettre fin au bail en toute liberté et sans indemnité, à l'expiration d'un délai de 3 mois à partir du jour où elle est signifiée au bailleur (toutefois, un stage de reconversion doit avoir été réalisé au préalable). Pour l'associé unique d'une EURL ou le gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d'une SARL titulaire du bail, la retraite ou l'invalidité sont des cas où la résiliation du bail devient possible à tout moment.
• la résiliation judiciaire : le tribunal peut prononcer la résiliation du bail en cas de manquement par le propriétaire (bailleur) à son obligation d'entretien et/ou de réparation du bien loué qui conduirait, par exemple, à ce que les locaux ne soient pas en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués.
• la résiliation amiable : il est possible que le preneur et le bailleur se mettent d'accord pour rompre de manière anticipée le bail, avant la fin de la période triennale ou des 9 ans. La volonté des deux parties doit cependant être certaine et non équivoque, la résiliation amiable doit faire l'objet d'un écrit (protocole d'accord de résiliation amiable d'un bail commercial) entre les 2 parties.

Conditions à respecter 

Cette résiliation anticipée amiable du bail n’est pas soumise aux conditions de forme et de délai prévues par le Code de commerce. 

Cependant, elle nécessite un commun accord du preneur et du bailleur, notamment sur les modalités de restitution des lieux. Ainsi, il est fortement recommandé de formaliser la rupture par écrit afin de disposer d’une preuve du consentement des parties et d’éviter tout litige a posteriori. 

La résiliation amiable est généralement le fruit de négociations : le bailleur donne généralement son accord pour une résiliation amiable du bail à condition du versement d’une indemnité par le preneur (en pratique, égale à six mois de loyer).

Le protocole d’accord de résiliation amiable du bail doit être notifié aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. La résiliation devient définitive qu’après un mois écoulé depuis la notification (article L143-2 du Code de commerce). 

Elle entraîne, pour le preneur, l’obligation de restituer les lieux.