Demander l'autorisation du bailleur commercial pour une déspécialisation plénière

Vous êtes preneur (locataire) d’un local à usage commercial via un bail soumis au statut des baux commerciaux, et vous souhaitez changer totalement l’activité exercée dans les locaux, ou exercer une nouvelle activité sans lien avec celle(s) prévue(es) au bail commercial (hors activité connexe ou complémentaire). 

Pour cela, vous devez obtenir l’autorisation de votre bailleur.

Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail (article L145-48 du Code de commerce). 

Toutefois, cela n’est possible que sous réserve des 2 conditions cumulatives suivantes :

• la conjoncture économique et l'organisation rationnelle de la distribution le nécessitent. Par exemple, en prouvant que votre activité actuelle n’est plus rentable ;
   
• la nouvelle activité est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Par exemple, l'activité ne doit pas empiéter sur les parties communes ou créer de troubles de voisinage.

Avant de procéder à cette déspécialisation, il vous faut impérativement demander l’autorisation à votre bailleur par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, qui doit mentionner les activités envisagées.

Le bailleur dispose alors de 3 mois pour répondre. 

Dans le mois qui suit la demande, le bailleur doit aviser les locataires envers lesquels il s’est engagé à leur garantir une exclusivité pour les activités visées dans la demande (article L145-49 du Code de commerce).

À défaut de réponse du bailleur dans le délai de 3 mois, celui-ci sera réputé accepter le principe de la déspécialisation totale.

Notez que la demande doit aussi être notifiée, selon les mêmes modalités, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce exploité par le locataire (article L145-49 du Code de commerce).

Le bailleur ne peut refuser la déspécialisation totale (Article L145-53 du Code de commerce) que pour un motif grave et légitime, notamment s’il souhaite exercer son droit de reprise du local à la prochaine échéance triennale pour exécuter certains travaux immobiliers (article L145-53 du Code de commerce).

S’il s’y oppose pour un motif que vous jugez illégitime, vous pouvez toujours saisir le tribunal judiciaire afin qu’il vous accorde l’autorisation d’exercer cette nouvelle activité (article L145-52 du Code de commerce).

Vous pouvez profiter de ce courrier pour proposer à votre bailleur une révision du loyer si vous considérez que l’activité envisagée est de nature à modifier celui-ci, et également saisir le juge à défaut d’accord sur ce point. Le bailleur peut lui-même demander en contrepartie une modification du prix du bail, ou une indemnité si la nouvelle activité lui cause un préjudice (article L145-50 du Code de commerce).

Il est indispensable de faire notifier ce courrier par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par exploit d’un commissaire de justice territorialement compétent auquel vous fournirez une copie du bail. Une fois que vous avez l’accord du bailleur, il est préférable d’établir un avenant et de l’enregistrer afin de le rendre opposable aux tiers.

Il est aussi essentiel de vérifier dans les statuts de votre société si la nouvelle activité est présente dans son objet social. À défaut, il faudra procéder à une modification des statuts.