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Modèle de lettre : Mise en demeure pour respect des obligations contractuelles avant la mise en jeu de la clause résolutoire d’un bail commercial

Photo de Lorène Bourgain

Rédigé par Lorène Bourgain

Mis à jour le jeudi 14 mars 2024

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En bref

Vous êtes bailleur d’un local commercial et votre locataire n’honore plus ses obligations contractuelles. 

Votre contrat de bail comprend une clause résolutoire qui vise les obligations concernées, et vous souhaitez mettre en demeure le preneur (locataire) de rectifier son erreur avant de mettre celle-ci son application.

La recommandation de l'auteur

Il est important de notifier par lettre en recommandée ou par exploit de commissaire de justice la première mise en demeure concernant le manquement aux obligations du preneur. Sans la preuve de la notification, la clause résolutoire ne pourra pas s’appliquer.

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Ce que dit la loi

La clause résolutoire est destinée à permettre au bailleur d’agir en cas de manquement contractuel de la part de son locataire. 

Elle permet, dans certains cas de figure, de résilier le contrat de bail commercial, conformément aux articles 1224 du Code civil et L145-41 du Code de commerce. 

C'est un instrument de poids qui sécurise le bailleur, dont la mise en œuvre est toutefois encadrée.

  • Les obligations du locataire 

Pour rappel, le preneur est assujetti à toutes les obligations figurant sur le bail, comme le paiement du loyer (article 1728, 2° du Code civil), dont il lui incombe de prouver qu’il s’en est acquitté (Cass. 3e civ., 13 novembre 2013, n°12-25768). Il doit respecter la destination des lieux, ainsi que les éventuelles clauses du contrat de bail.

Un bailleur peut, par exemple, insérer une clause spécifiant que les frais de(s) relance(s) et de commissaire de justice seront à la charge du locataire. 

  • La clause résolutoire

La clause résolutoire est destinée à renforcer les obligations du preneur. 

Pour être mise en œuvre, elle suppose la réunion de différents éléments :

  • d'une part, elle doit être claire et précise. Les obligations du locataire qui peuvent être sanctionnées par son application doivent être clairement énumérées conformément à l’article 1225 du Code civil ;
  • d'autre part, le bailleur doit agir de bonne foi, conformément à l’article 1104 du Code civil (par exemple : Cass. Civ. 3ème, 11 février 2016, n°14-25323) ;
  • enfin, le manquement du preneur doit avoir duré au moins un mois à la suite de la notification du commandement du bailleur, conformément à l’article L145-41 du Code de commerce. En effet, la clause ne peut prendre effet que si le commandement de respecter les obligations contractuellement prévues est demeuré infructueux pendant un mois.

Aussi, peu importe la gravité du manquement : tant que l'obligation du locataire est visée par la clause, le bail peut être résilié. 

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