Ce modèle de lettre : Mise en demeure pour respect des obligations contractuelles avant la mise en jeu de la clause résolutoire d’un bail commercial

Ce que dit la loi

La clause résolutoire est destinée à agir lors d'un manquement contractuel de la part du preneur (le locataire). Elle permet de résilier le contrat de bail commercial, relativement aux articles 1224 du Code civil et L145-41 du Code de commerce. C'est un instrument de poids qui sécurise le bailleur. Toutefois, elle a été réglementée par la jurisprudence afin d'éviter les excès.

• Les obligations du locataire 

Le preneur est assujetti à toutes les obligations figurant sur le bail. Ses obligations principales étant par exemple : le paiement du loyer (article 1728-2° du Code civil), pour lequel il revient au preneur de prouver qu'il s'en est acquitté (Cass. 3e civ., 13 novembre 2013, n°12-25768). Il doit respecter la destination des lieux et d'éventuels aménagements contractuels. Un bailleur peut, par exemple, insérer une clause spécifiant que les frais de(s) relance(s) et d'huissier seront à la charge du locataire. 

• La clause résolutoire

La clause est destinée à renforcer les obligations du preneur. 

La clause, pour être mise en oeuvre, suppose la réunion de différents éléments :

- d'une part, la clause doit être claire et précise, les obligations du locataire qui peuvent être sanctionnées par son application doivent être clairement énumérées conformément à l'article 1225 du Code civil ;

- d'autre part, les circonstances dans lesquelles la clause a été mise en oeuvre sont contrôlées. Ainsi, le bailleur doit agir sous le principe de la bonne foi contractuelle présent à l'article 1104 du Code civil (Cass. civ., 11 février 2016, n°14-25323). Par exemple, pour un fonds vendant des denrées alimentaires avec une obligation de remplissage visée par la clause, un bailleur qui agirait en résolution alors que ce manquement est dû à des sinistres en cours (dégâts des eaux) est considéré comme étant de mauvaise foi ;

- enfin, le manquement du preneur doit avoir duré au moins un mois relativement à l'article L145-41 du Code de commerce. En effet, la clause ne peut prendre effet que si un commandement de respecter les obligations contractuellement prévues est demeuré infructueux pendant un mois.

Aussi, peu importe la gravité du manquement, tant que l'obligation du locataire est visée par la clause, le bail peut être résilié (Cass. civ., 11 mars 2021, n°20-13369). 

---