Lettre de révision du loyer à l’initiative du bailleur (bail commercial)

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Modèle de lettre : Lettre de révision du loyer à l’initiative du bailleur (bail commercial)

Photo de Lorène Bourgain

Rédigé par Lorène Bourgain

Mis à jour le jeudi 14 mars 2024

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Vous êtes bailleur d'un local que vous louez dans le cadre d'un bail commercial et vous souhaitez réviser le montant de loyer.... Lire la suite

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En bref

Vous êtes bailleur d’un local que vous louez dans le cadre d’un bail commercial soumis au statut, et vous souhaitez réviser le montant de loyer.

La recommandation de l'auteur

Il convient d’envoyer ce courrier par lettre en recommandée avec accusé de réception ou par exploit de commissaire de justice (notamment si la lettre n’a pas été avisée). N’oubliez pas de joindre tous les éléments justificatifs en cas de déplafonnement du loyer, avec la possibilité de vous adresser à un expert immobilier en cas de difficultés. 

 

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Ce que dit la loi

Le loyer d'un local à usage commercial est en principe fixé à l'amiable entre les parties, et doit correspondre à la valeur locative. 

 

Celle-ci peut être déterminée d'après les éléments suivants (article L145-33 du Code de commerce) : 

 

  • les caractéristiques du local ; 
  • la destination des lieux ; 
  • les obligations respectives des parties ; 
  • les facteurs locaux de commercialité ;
  • les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La révision du loyer d'un bail commercial peut, ou non, faire l'objet d'une clause particulière dans le bail (clause de révision du prix ou clause "d'échelle mobile").

La révision peut ainsi avoir lieu :

  • en l'absence de dispositions contractuelles particulières, tous les 3 ans, à la demande de l'une ou l'autre des parties. On parle alors de "révision triennale". Dans le cadre de celle-ci, le loyer peut être modifié sans que sa variation puisse, en principe, excéder, pour les baux conclus depuis 2014, celle de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou des loyers des activités tertiaires (ILAR), publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) ;
  • ou, en cas de clause d'échelle mobile, à chaque fois que le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation ne peut être à l'origine d'augmentations de loyer supérieures, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente

Notez que l'existence d'une clause d'échelle mobile ne fait pas obstacle à une révision triennale du bail.

En principe, en cas de révision triennale, le montant de la révision est plafonné, ce qui signifie qu'elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice pris en référence (cf premier tiret au dessus). 

Par exception, la révision du loyer peut être déplafonnée en cas d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité (population, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % sur la valeur locative.

Le montant de la révision déplafonnée ainsi opérée ne peut toutefois conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (article L145-38 du Code de commerce).

Notez que le mécanisme de déplafonnement est aussi admis en cas de déspécialisation.

 

 

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