Bon à savoir :

Locataire = preneur

Propriétaire = bailleur

Bail dérogatoire au bail commercial : un contrat pour les professionnels

Quel bail choisir pour un local ?

Par définition, la location d'un local commercial s'adresse à des locataires professionnels, exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La nature de l'activité détermine le type de bail à établir (1).

En effet, d'autres professionnels dont l'activité ne relève pas de ces catégories ne signent pas un bail commercial, mais un bail professionnel (généralement les activités libérales).

Le local doit également être affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

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Comment fonctionne le bail dérogatoire ?

La conclusion d'un bail précaire bénéficie d'une plus grande liberté contractuelle que le bail commercial.

Le contrat écrit ne doit pas respecter de forme particulière.

Par exemple, une clause d'indexation (ou clause d'échelle mobile) peut être incluse. Par cette clause, locataire et propriétaire matérialisent leur accord commun pour indexer le loyer en cours de bail selon un indice et une périodicité convenue entre eux. De même, le loyer est fixé librement et n'est pas plafonné !

En revanche, certaines mentions sont obligatoires, tels les éléments suivants :

  • la durée qui ne peut excéder 3 ans ;
  • l'état des lieux ;
  • la clause de non-application des règles de baux commerciaux.

L'état des lieux :

Pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2014, un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution. Il doit être réalisé contradictoirement*, amiablement ou par un tiers mandaté par elles, et être joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut pas être effectué dans les conditions indiquées, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

* "Se dit d'une opération (qu'elle soit judiciaire ou extra-judiciaire) à laquelle tous les intéressés ont été mis à même de participer, même si certains n'y ont pas été effectivement présents ou représentés, mais à la condition que tous y aient été régulièrement convoqués de telle sorte que le résultat de cette opération leur est, à tous, opposable" (2).

Chaque situation est examinée au cas par cas, si vous avez besoin de plus d'informations, nous pouvons vous renseigner.

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Baux commerciaux précaires : un contrat de location dérogatoire de courte durée

 Quelle est la durée maximale d'un bail commercial précaire ? Durée : 3 ans maximum (36 mois)

Contrairement au bail commercial, dit classique, conclu pour une durée minimale de 9 ans, le bail dérogatoire, quant à lui, ne peut aller au-delà de 3 ans.

Les parties peuvent conclure soit un bail dont la durée totale n'excède pas 3 ans, soit des baux successifs, à condition de respecter cette limite.

À noter : aucune durée minimale du bail précaire n'est requise. Par exemple, il est possible, d'un commun accord entre les parties, d'établir un contrat de location d'un an.

En plus de la durée limitée, le locataire et le propriétaire doivent satisfaire d'autres conditions :

  • le bail dérogatoire est conclu au moment de l'entrée dans les lieux du preneur ;
  • le contrat de location contient une clause manifestant clairement l'intention du bailleur et du locataire de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux.

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le contrat échappe au régime du bail dérogatoire et est soumis au statut de droit du bail commercial classique.

Cas du bail saisonnier :

La location à caractère saisonnier ou ("bail saisonnier") ne doit pas être confondue avec le bail précaire. Ce contrat ne s'applique que le temps de la saison touristique.

Fin de bail : résiliation, préavis

Le preneur et le propriétaire s'engagent à respecter la durée prévue. Cela signifie que le premier doit quitter les lieux à l'échéance fixée, et qu'aucune des parties ne peut donner congé avant cette date. C'est pourquoi il n'y a pas de résiliation ou de préavis en tant que tel.

À noter : si le locataire décide de quitter le local avant la date, il sera tenu au paiement des loyers jusqu'à la fin du bail.

Une fois la durée du bail précaire arrivée à terme (maximum 3 ans), les parties ne peuvent pas en conclure un nouveau pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Le locataire ne bénéficie donc pas d'un droit au renouvellement du bail. Le bailleur, de son côté, n'est pas tenu au versement d'une indemnité d'éviction en cas de refus de sa part de renouveler le bail précaire.

En revanche, si elles le souhaitent, les parties peuvent établir un nouveau bail qui devra respecter les règles applicables en matière de baux commerciaux.

Si, à l'expiration du bail précaire, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le locataire reste dans les lieux et si le propriétaire ne réagit pas dans les temps, le Code de commerce considère qu'il y a un nouveau bail soumis aux dispositions relatives au bail commercial.

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Références juridiques :
(1) Article L145-5 du Code de commerce
(2) Dictionnaire du vocabulaire juridique, Gérard Cornu