Fonctionnement de la caution solidaire dans le bail commercial

La caution solidaire dans les baux commerciaux : définition

La caution solidaire se matérialise en un contrat par lequel une personne et/ou une société apporte des garanties au profit d'une autre.

Dans le bail commercial, la garantie de paiement peut être donnée par plusieurs personnes pour garantir le paiement du loyer ou des dégradations, notamment. La solidarité entre débiteurs permet au créancier de recevoir de l'un d'eux le paiement de toute la créance (1).

Le cautionnement, lorsqu'il est solidaire, donne pouvoir au bailleur créancier d'exiger le paiement de l'intégralité de la dette à la caution sans s'adresser préalablement au débiteur.

C'est pourquoi ce mécanisme s'est généralisé : il assure au bailleur une meilleure protection en cas d'impayés de la part du preneur.

Comprendre le mécanisme de la caution

Formalisme du cautionnement, effets du cautionnement, points de contestation en cas de créancier ou débiteur défaillant, sort du cautionnement en cas de procédure collective, sort de cautionnement au vu du régime matrimonial, cas de contestation de paiement propres à la caution, etc. : notre dossier fait le point sur le cautionnement.
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Qui peut se porter garant pour le locataire dans le cadre d'un bail commercial ?

Une personne physique ou morale

D'après le Code civil, la caution peut être aussi bien une personne physique, qu'une personne morale (2).

 Exemples : 

• un particulier ;
• une entreprise ;
• le preneur lui-même au profit d'un sous-locataire.

À noter : vous avez la possibilité de vérifier le type de régime matrimonial de la caution - si cette dernière est une personne physique. Si la caution est mariée sous le régime de la communauté des biens, vous pouvez faire intervenir son conjoint à l'acte de cautionnement (3). À défaut, la caution ne pourra pas être actionnée sur les biens de la communauté, mais uniquement sur ceux acquis avant le mariage et reçus en héritage (4).

 À lire : Comment changer de régime matrimonial ?

Un résident français

La caution solidaire est souvent soumise à une contrainte territoriale. Le garant doit obligatoirement résider sur le territoire français.

Toutefois, l'exclusion d'un garant ne peut se faire parce qu'il ne réside pas sur le territoire métropolitain. La condition de la nationalité française ne constitue pas un motif d'éviction du garant : il suffit que ce dernier réside légalement en France.

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Quel est le formalisme de l'acte de cautionnement ? Quelle mention manuscrite convient-il d'insérer pour caution solidaire ?

 Une réforme entrée en application le 1ᵉʳ janvier 2022 a simplifié le formalisme de l'acte de cautionnement - mais concourt toujours à faire prendre la mesure de son engagement, à la future caution (5).

Désormais, à peine de nullité de son engagement, la caution appose elle-même :

• la mention par laquelle elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci ;
• la précision d'un montant limite, en principal (capital) et en accessoire (intérêts), exprimé en toutes lettres et en chiffres (6). 

Il n'y a plus de mention strictement définie par la loi.

Le cautionnement ne se présumant pas, il revient donc aux parties d'être vigilantes sur la rédaction de l'acte, car elle va déterminer la portée de l'engagement.

Enfin, la signature électronique de la caution est dorénavant possible (7). La signature demeure une condition de validité.

 En cas d'erreur sur la somme, la mention en lettres prévaudra.

La caution solidaire : un contenu spécifique ?

Pour que l'acte de cautionnement solidaire d'un bail commercial soit valide, il doit impérativement contenir un certain nombre de mentions.

 Exemples :

• l'identification des parties : le débiteur, le créancier et la caution ;
• la durée du cautionnement : loi ne limite ni ne fixe la durée et le montant de la garantie. L'enjeu étant que, lors de sa conclusion, l'engagement ne soit pas manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution (8) ;
• la reproduction d'une partie de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 rappelant les règles de résiliation ;
• la date de signature du contrat de bail commercial ;
• l'étendue financière du cautionnement, ce dernier ne pouvant être étendu au-delà des limites pour lesquelles il a été contracté (9) ;
• la renonciation au bénéfice de la discussion, c'est-à-dire que la caution ne peut obliger le créancier à poursuivre préalablement le locataire débiteur ;
• une mention manuscrite affirmant que la caution a conscience de la nature et de l’étendue de son engagement ;
• la signature des parties.

Une fois rédigé, l'acte de cautionnement est annexé au bail commercial.

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La caution solidaire est-elle tenue par des engagements ?

En se portant caution, le garant s'engage personnellement et individuellement envers le créancier.

En cas de défaillance du débiteur, il est donc tenu au paiement des dettes de ce dernier (6). Les biens et revenus de la caution peuvent alors être saisis en cas de non-recouvrement.

Rappel : si la caution peut être mariée sous le régime de la communauté, il engage les biens du couple selon que le conjoint a eu connaissance ou non de l'acte de cautionnement. Cependant, le conjoint n'engage pas ses biens propres.

La caution a-t-elle des recours contre le locataire défaillant ?

La caution ayant payé tout ou partie de la dette du locataire débiteur a le droit de se retourner contre ce dernier pour se faire rembourser.

Elle dispose à cet effet de deux types de recours :

1. le recours personnel : il permet à la caution de percevoir non seulement la somme remise au bailleur, mais aussi des dommages et intérêts si un préjudice est prouvé (10) ;
2. le recours subrogatoire : il permet à la caution de réclamer aux autres cautions solidaires la somme versée au bailleur (11).

 À lire également : Tout connaître sur la procédure de recouvrement de créances impayées

À noter : la caution ne peut pas se retourner contre le débiteur si la dette a été payée sans l'avertir et si ce dernier s'en est acquitté ou dispose au moment du paiement des moyens de s'acquitter. Cependant, elle a la possibilité de se retourner contre le créancier par une action en restitution (12).

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Modèles de documents : 
- Modèle de caution solidaire 
- Modèle de résiliation du contrat de bail commercial
- Modèle de contrat de partenariat commercial