Différencier les différents types de mandats immobiliers

Définition du mandat de vente conféré à un agent immobilier

Le mandat est l'acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (l'agent immobilier, le mandataire), le pouvoir de faire quelque chose en son nom (1).

Tous les mandats confiés à l’agent immobilier doivent être mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats. Les mandats et le registre des mandats doivent être conservés pendant 10 ans.

Dossier complet sur les mandats de vente en immobilier

Ce dossier fait le point sur les dispositions à connaître concernant les mandats de vente, notamment : 
- les conditions requises pour pouvoir signer un mandat de vente ;
- les caractéristiques de chacun des mandats de vente ;
- les conditions de validité d'un mandat de vente ; 
- les obligations des parties découlant du mandat (agent immobilier & client) ;
- la responsabilité de l'agent immobilier découlant du mandat.
Inclus : 2 modèles de mandats (sans et avec exclusivité).

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Quel mandat de vente pour un bien immobilier ? 3 différents types de mandats

Mandat de vente simple 

Le mandat de vente simple est celui par lequel le mandant confie la vente de son bien immobilier à une agence immobilière, mais conserve la faculté de :

• confier le même mandat à une ou plusieurs autres agences ;
• vendre le bien par ses propres moyens.

Seul l’agent immobilier qui réalise la vente perçoit les honoraires. 

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Mandat exclusif

Le mandat exclusif ne peut être conclu par le mandant qu'avec un seul intermédiaire immobilier. Le mandant ne peut ni confier un mandat de vente à une autre agence immobilière, ni vendre le bien par lui-même.

Le mandant doit régler les honoraires à l’agent immobilier, s’il réalise la vente pendant la validité du mandat.

Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité (ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire), cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant (3).

Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.

Mandat semi-exclusif

Le mandat semi-exclusif est celui via lequel le client donne mandat de vendre son bien immobilier à une seule agence immobilière, mais conserve la possibilité de vendre le bien par ses propres moyens.

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Dispositions relatives à la durée des mandats

Une durée nécessairement limitée

 Sont nulles, les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations de ventes immobilières qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps (2).

En ce sens, le mandat doit avoir une durée limitée (en général, de 3 mois pour un mandat simple ou semi-exclusif) qui doit y être indiquée. Chacune des parties a la possibilité de dénoncer le contrat à la fin de la durée initiale prévue ou, en cas de reconduction tacite, à tout moment.

Le mandat exclusif est conclu pour une durée nécessairement limitée à 3 mois. Passé ce délai, le mandat exclusif peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre en respectant les modalités légales.

À noter : la dénonciation du mandat exclusif à tout moment après un délai de 3 mois ne s’applique pas lorsque le mandat est donné en vue, notamment, de la vente d'immeuble par lots. Dans ce cas, la loi prévoit que le mandat doit préciser des modalités particulières pour pouvoir être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l'opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé.

Dans tous les cas, la partie qui entend résilier doit respecter les termes du mandat.

Une reconduction tacite possible

Un mandat peut contenir une clause de reconduction tacite (le contrat est automatiquement reconduit, sans nouvelle signature) sous conditions de fond - et de forme pour le mandat exclusif.

Dans ce cas, l’agent immobilier doit fournir une information au mandant dans les délais fixés par la loi. À défaut d'information ou si l'information a été délivrée hors délais légaux, le mandant peut mettre fin au contrat, à tout moment, à compter de la date de reconduction.

Conditions de validité du mandat 

Pour être valide, un mandat immobilier doit, outre les conditions générales relatives à la formation des contrats (consentement libre et éclairé, capacité des cocontractants, etc.), respecter certaines conditions générales de forme et de fond (4).

Conditions de forme

Un mandat doit être établi par écrit.

Chaque partie doit être en possession d’un exemplaire du mandat : il doit avoir été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct - à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l'unique exemplaire dressé (5).

S'il ne détient pas de mandat écrit en bonne et due forme, l’agent immobilier ne peut pas prétendre au paiement de sa rémunération (6).

À savoir :

Certaines clauses sont : 

• interdites ; 
• facultatives. 
  Exemples : clause pénale, clause de garantie de rémunération.

Conditions de fond

Mentions relatives à la mission confiée

Le mandat doit préciser certaines mentions obligatoires.

Exemples :  

• son objet ;
• l’étendue des pouvoirs du mandataire et notamment, le cas échéant, l’autorisation, pour lui, de s’engager pour une opération déterminée ;
• les modalités de la reddition de compte (soit les modalités selon lesquelles l’agent immobilier rend compte de sa réception, de son versement ou de sa remise de sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération de vente) ;
• la durée du mandat ;
• le numéro d’inscription au registre des mandats, sur l’exemplaire laissé en la possession du mandant (vendeur) ;
• le statut d’agent commercial du mandataire.

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Mentions relatives à l’identité du mandataire

Par ailleurs, l’agent immobilier doit faire figurer sur le mandat diverses informations le concernant.

Exemples : 

• le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle ;
• le nom ou la raison sociale et l'adresse de l'entreprise et l'activité exercée.

Bon à savoir : l’agent immobilier doit s’assurer que ces indications ne sont pas accompagnées de mentions de nature à faire croire, d’une quelconque manière, à une assermentation, à une inscription, à une commission, à un accréditement ou à un agrément.

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Une fois le mandat signé, le mandataire et l'agence immobilière bénéficient-ils d'un droit de rétractation ?

- Seul - le mandant, en tant qu'il agit en non-professionnel, peut bénéficier d’un droit de rétractation dès lors que le mandat a été conclu (8) :

• hors établissement ;
• à la suite d’un démarchage téléphonique ;
• ou à distance. 

Le mandant peut exercer ce droit en respectant des conditions de forme dans les 14 jours suivant la conclusion du mandat.

Information de l’accomplissement du mandat

L’agent immobilier titulaire de la carte doit, dans le délai stipulé au mandat, informer son mandant de l'accomplissement du mandat de vendre ou d'acheter.

À savoir :

La loi prévoit que :

• le délai prévu au mandat ne peut dépasser un nombre de jours maximum suivant l'opération ;
• l'information doit être donnée dans des conditions de forme à respecter.

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