Les mandats de vente en immobilier : définition, types et conditions de validité

En résumé :

✔️ Il existe 3 types de mandats : simple, exclusif et semi-exclusif.
✔️ Le mandat doit être établi par écrit et respecter certaines conditions de validité.
✔️ Le mandat exclusif comporte une période d'irrévocabilité de 3 mois.
✔️ Le mandat doit être limité dans le temps.
✔️ Le mandant non professionnel peut bénéficier d'un droit de rétractation de 14 jours sous certaines conditions.

Définition du mandat de vente conféré à un agent immobilier

Le mandat est un acte par lequel une personne, appelée le mandant, confie à une autre, le mandataire (ici, l'agent immobilier), le pouvoir d'accomplir une mission en son nom (1).

Chaque mandat donné à un agent immobilier doit être inscrit, dans l'ordre chronologique, sur un registre des mandats. Le registre et les mandats doivent ensuite être conservés pendant 10 ans.

Vente de bien immobilier : quels sont les 3 différents types de mandats ?

Mandat de vente simple 

Le mandat de vente simple permet au propriétaire de faire appel à une agence immobilière pour vendre son bien, tout en conservant la faculté de :

• solliciter une ou plusieurs autres agences immobilières ;
• vendre le bien par ses propres moyens.

Seul l’agent immobilier qui réalise la vente perçoit les honoraires.

Mandat exclusif

Le mandat exclusif ne peut être conclu par le mandant qu'avec un seul intermédiaire immobilier. Le mandant ne peut ni confier un mandat de vente à une autre agence immobilière, ni vendre le bien par lui-même.

Si l’agent immobilier réalise la vente pendant la durée de validité du mandat, le mandant doit lui régler ses honoraires.

Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité (ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire), cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant (3).

Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.

Mandat semi-exclusif

Le mandat semi-exclusif est celui par lequel le client donne mandat de vendre son bien immobilier à une seule agence immobilière, mais conserve la possibilité de vendre le bien par ses propres moyens.

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Dispositions relatives à la durée des mandats

Une durée nécessairement limitée

Sont nulles, les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations de ventes immobilières qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps (2).

Le mandat exclusif doit prévoir une durée déterminée. Il comporte une période d'irrévocabilité de 3 mois à compter de sa signature. Passé ce délai, chacune des parties peut dénoncer le mandat à tout moment, à condition d'en informer l'autre partie au moins 15 jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

À noter : cette faculté de dénonciation ne s'applique pas aux mandats portant notamment sur la vente d'immeubles par lots. Dans ces situations, lorsque l'opération concerne un immeuble entièrement achevé, le mandat doit préciser les cas et les conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant son exécution complète.

Une reconduction tacite possible

Un mandat simple ou semi-exclusif peut prévoir une clause de reconduction tacite, permettant son renouvellement automatique.

Dans ce cas, l'agent immobilier doit informer le mandant de son droit de ne pas reconduire le contrat dans les délais légaux. À défaut d'information ou si celle-ci est délivrée hors délais, le mandant peut mettre fin au contrat à tout moment à compter de sa reconduction.

Le mandat exclusif ne peut pas être reconduit tacitement. Si les parties souhaitent poursuivre leur collaboration à son terme, elles doivent signer un nouveau mandat.

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Conditions de validité du mandat 

Pour être valide, un mandat immobilier doit, outre les conditions générales relatives à la formation des contrats (consentement libre et éclairé, capacité des cocontractants, etc.), respecter certaines conditions générales de forme et de fond (4).

Conditions de forme

Un mandat doit être établi par écrit.

Chaque partie doit être en possession d’un exemplaire du mandat : il doit avoir été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct - à moins que les parties n'aient convenu de remettre à un tiers l'unique exemplaire dressé (5).

S'il ne détient pas de mandat écrit en bonne et due forme, l’agent immobilier ne peut pas prétendre au paiement de sa rémunération (6).

Le mandat peut notamment comporter les clauses suivantes :

• les clauses interdites ;
• les clauses facultatives.

Conditions de fond

Mentions relatives à la mission confiée

Le mandat doit préciser certaines mentions obligatoires.

Exemples :  

• son objet ;
• l’étendue des pouvoirs du mandataire et notamment, le cas échéant, l’autorisation, pour lui, de s’engager pour une opération déterminée ;
• les modalités de la reddition de compte (soit les modalités selon lesquelles l’agent immobilier rend compte de sa réception, de son versement ou de sa remise de sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération de vente) ;
• la durée du mandat ;
• le numéro d’inscription au registre des mandats, sur l’exemplaire laissé en la possession du mandant (vendeur) ;
• le statut d’agent commercial du mandataire.

Mentions relatives à l’identité du mandataire

Par ailleurs, l’agent immobilier doit faire figurer sur le mandat diverses informations le concernant.

Exemples : 

• le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle ;
• le nom ou la raison sociale et l'adresse de l'entreprise et l'activité exercée.

Bon à savoir : l’agent immobilier doit s’assurer que ces indications ne sont pas accompagnées de mentions de nature à faire croire, d’une quelconque manière, à une assermentation, à une inscription, à une commission, à un accréditement ou à un agrément.

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Une fois le mandat signé, le mandataire et l'agence immobilière bénéficient-ils d'un droit de rétractation ?

Non, le mandataire et l'agence immobilière ne bénéficient pas d'un droit de rétractation une fois le mandat signé.

Seul le mandant, en tant que non-professionnel, peut bénéficier d'un droit de rétractation dès lors que le mandat a été conclu (8) :

• hors établissement ;
• à la suite d'un démarchage téléphonique ;
• ou à distance.

Le mandant peut exercer ce droit en respectant les conditions de forme dans un délai de 14 jours suivant la conclusion du mandat.

Information de l’accomplissement du mandat

L’agent immobilier titulaire de la carte doit, dans le délai stipulé au mandat, informer son mandant de l'accomplissement du mandat de vendre ou d'acheter.

La loi prévoit que :

• le délai prévu au mandat ne peut dépasser un nombre de jours maximum suivant l'opération ;
• l'information doit être donnée dans des conditions de forme à respecter.

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