Litiges entre bailleur et locataire : recours et démarches

À quels textes se référer pour connaître les droits et obligations des parties en bail d'habitation ?

Loi du 6 juillet 1989

La Loi qui régit les rapports locatifs (entre le bailleur et le locataire) est celle du 6 juillet 1989 (1), dont les dispositions sont d'ordre public (2).

Elle s'applique notamment à la location de :

• locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du locataire ;
• garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Contrat de bail à usage d'habitation

Le contrat de bail (ou "contrat de location") est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) met un bien à la disposition d'un locataire, pendant un temps déterminé, en contrepartie du paiement d'un loyer fixé à l'avance.

Il est établi par écrit et doit prévoir un certain nombre de mentions obligatoires relatives aux droits et obligations des parties (3). Le contrat de bail peut également contenir des clauses librement choisies par les parties - dès lors qu'elles ont un objet licite et n'entrent pas dans le champ des clauses interdites par la loi du 6 juillet 1989 (4).

Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location (5).

Quels sont les cas de conflits les plus fréquents entre bailleur et locataire ?

Non-paiement des loyers

Lorsque le locataire jouit d'un logement comme résidence principale - peu importe qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé, il doit obligatoirement, en échange, payer un loyer (6) à la date indiquée sur le bail (3).

Dans l'hypothèse d'une difficulté de paiement, le locataire peut trouver une solution à l'amiable avec le bailleur.

Mesures préventives par le locataire

S'il est en capacité de payer sa dette par échelonnement, le locataire peut demander au bailleur un délai de paiement.

Bon à savoir : le locataire peut envisager de faire une demande d'aide sociale ou un dossier de surendettement.

Mesures préventives par le bailleur

Avant d'entamer une procédure en vue de se faire rembourser et de résilier le bail d'habitation, le bailleur peut faire appel à la caution (7), s'il y en a une, ou se rapprocher de son assurance loyers impayés, le cas échéant.

La procédure : mise en demeure et risque d'expulsion

Malgré la mise en place de mesures préventives, si le locataire ne paie toujours pas le loyer, le bailleur peut le mettre en demeure de régulariser la situation.

Si le contrat de location contient une clause résolutoire, le bailleur peut envisager de la faire jouer (7). Cette clause permet de demander au juge la résolution du contrat de plein droit.

Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives, sans interruption, depuis une durée de 2 mois, ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à 2 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, le bailleur peut se rapprocher d'un commissaire de justice pour lui faire délivrer un commandement de payer.

La clause ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (7).

Dans ce cas, si le locataire n'a pas repris les paiements avant l'audience qui suit le commandement de payer, ou s'il n'est pas en capacité de rembourser sa dette, le juge des contentieux et de la protection peut prononcer la résiliation du bail et l'expulsion du logement (7).

Troubles de voisinage

Pendant le bail, le locataire peut causer des troubles de voisinage (nuisances olfactives, bruit, tapage nocturne, etc.).

Bon à savoir : les bruits liés à la vie courante (bruits d'impact) ne sont pas pris en compte (enfants qui jouent, déplacement occasionnel de meubles, ou encore travaux effectués en journée, par exemple).

Si le bailleur en a été informé par un voisin ou le syndicat des copropriétaires, il doit rappeler au locataire de respecter ses obligations : user paisiblement des locaux loués, c'est-à-dire que le locataire doit utiliser le logement conformément à ce qui est inscrit sur le bail et dans le respect de la tranquillité du voisinage (8). À défaut, le bailleur pourrait voir sa responsabilité engagée.

Afin de conserver une preuve, le bailleur peut, par LRAR, mettre en demeure le locataire de cesser les troubles.

Non-respect du délai de préavis par le locataire

Le locataire peut quitter le logement à tout moment, sous condition de donner son congé au bailleur en respectant un délai de préavis (9).

Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable est de :

• 1 mois pour un logement meublé (10) ;
• 3 mois pour un logement vide (11).

Pour les logements vides, le délai peut toutefois être réduit à 1 mois dans les cas exhaustivement prévus par la loi (11).

📌 Exemples :

• pour les locataires de logements situés en zone tendue (12) ;
• en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
• etc.

Vous souhaitez connaître tous les cas prévus par la loi ? Ils se trouvent dans notre dossier !

Le locataire souhaitant bénéficier du délai réduit de préavis doit obligatoirement préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé (13). À défaut, il se verra appliquer le délai de droit commun (3 mois) (13).

Non-restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme que le propriétaire demande dès la signature du bail, pour se prémunir d’éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations pendant l'exécution du bail ou à la fin de celui-ci (réparations locatives non faites, par exemple) (14).

À la fin du contrat de bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de (14) :

• 2 mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR), des clés au bailleur ou à l'agence immobilière lorsque l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée ;
• 1 mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

Bon à savoir : le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par celui-ci (en raison de retenues réalisées par le bailleur suite à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits, par exemple) (14).

🔍 Ce modèle de lettre peut vous intéresser : Mise en demeure de restitution du dépôt de garantie à la fin du bail d’habitation

Quels sont les recours envisageables en cas de litige avec son propriétaire ou son locataire ?

En cas de litige entre locataire et propriétaire, la loi impose, en principe, une tentative de conciliation avant toute action en justice.

Conciliateur de justice

Pour certains litiges, notamment relatifs au logement loué vide, il convient de s'adresser au conciliateur de justice, dès lors que le différend porte sur une somme inférieure à 5.000 euros (contenu du contrat, défauts d'annexes, etc.) (15). Cette démarche est gratuite et obligatoire avant de saisir le juge des contentieux et de la protection.

Pour les litiges dont la somme en jeu est supérieure à 5.000 euros, cela est facultatif.

Commission départementale de conciliation (CDC)

Dans chaque département, une CDC a pour mission de chercher un règlement amiable aux litiges opposant un propriétaire et un locataire utilisant le logement comme résidence principale, pour éviter si possible le recours au tribunal.

Selon le motif du litige, elle devra obligatoirement être saisie. Sa saisine est gratuite.

Après un entretien avec chaque partie, la CDC rend un avis dans un délai de 2 mois à compter de sa saisine.

Juge des contentieux et de la protection

Si la conciliation ou la démarche devant la CDC a échoué, les parties sont fondées à saisir le juge des contentieux et de la protection du tribunal dont dépend le logement (16).

Toutes actions dérivant d'un contrat de bail d'habitation doivent être introduites devant ce dernier dans les 3 ans, à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit (17).

L'action en révision du loyer par le bailleur est, quant à elle, prescrite 1 an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer (17).

Bon à savoir : chacune des parties peut vérifier si elle est éligible à l'aide juridictionnelle (= prise en charge totale ou partielle de vos frais de justice).

Le locataire peut-il refuser de payer son loyer ?

Le Code civil prévoit qu'une partie au contrat peut refuser d'exécuter son obligation si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave (18).

Pourtant, la jurisprudence semble constamment exclure la possibilité pour le locataire d'invoquer l’exception d’inexécution pour se soustraire à son obligation de paiement des loyers.

Inexécution contractuelle empêchant l'occupation du logement

L'unique cas admis par les juges est celui qui empêche le locataire d'habiter les lieux loués en raison de la gravité des manquements du bailleur à son obligation d’entretien.

📌 Exemples :
Dans une affaire, le juge a reconnu que les éléments invoqués par les locataires pour prouver la mise à disposition par la propriétaire d'un logement non décent, rapidement devenu inhabitable, pouvaient justifier de consigner les loyers. Dans le cas d'espèce, les locataires étaient en possession de constats de commissaire de justice et d'un constat de l'inspecteur de salubrité des services techniques de l'habitat de la Mairie (19).

Dans une autre décision, la non-réalisation, par le bailleur, de travaux relevant de son obligation de délivrance rendait les locaux impropres à leur destination pendant cette période, de sorte que le preneur (= le locataire) fut autorisé à soulever l'exception d'inexécution (20).

Consignation des loyers

Même si le locataire ne peut pas habiter le logement qu'il loue (non-exécution des travaux permettant de le maintenir en état de salubrité, par exemple), il ne peut pas décider unilatéralement (= seul) de bloquer le paiement des loyers : un jugement doit l'y autoriser.

En cas d'urgence, le juge peut rendre une ordonnance en référé.

Le locataire peut demander la consignation des loyers (hors charges) auprès de la Caisse des dépôts de consignation. La demande doit être portée devant le tribunal judiciaire, dans l’attente du règlement du conflit.