ACTUALITÉ Conclure un bail professionnel
Bail professionnel et bail commercial : lequel choisir?
Par Sessi Imorou , Juriste - Modifié le 29-04-2022
Entre bail professionnel et bail commercial, le doute peut s'installer pour l'exercice d'une activité. Vous êtes un professionnel et vous vous demandez quelles sont les différences entre ces deux contrats ? Votre choix peut-il être fait librement ? Pouvez-vous faire requalifier le contrat de bail ? Nous faisons le point pour vous !
Sommaire
Les différences entre le contrat de bail professionnel et commercial
La nature de votre activité, déterminante pour le bail
Le contrat de bail commercial est dédié à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ainsi, les preneurs (locataires) sont inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Le bail professionnel, quant à lui, concerne les professions dont les revenus sont soumis aux bénéfices non commerciaux. Les professions libérales suivantes sont notamment concernées : architecte, expert-comptable, médecin, chirurgien-dentiste, astrologue, vétérinaire, avocat, etc.
💡 À noter : Le statut du bail professionnel ne s'applique pas à certaines professions libérales qui réalisent des actes de commerce. Ainsi, les pharmaciens exercent bien une profession libérale, mais pratiquent, en plus, une activité commerciale par la vente de produits et médicaments. Aussi, les vétérinaires qui décident de vendre des produits liés aux animaux (produits alimentaires, objets, médicament, etc.) exercent, eux aussi, des actes de commerce et sont donc soumis à une obligation de déclaration au RCS.
La souplesse du bail professionnel et la protection du bail commercial
Il est communément admis que le bail professionnel est plus souple que le commercial et laisse place à la liberté des parties. En effet, seulement quelques éléments du contrat sont réglementés par la législation, notamment par la loi du 23 décembre 1986 (1) et les dispositions du Code civil. Du reste, le bail professionnel vous invite à faire preuve d'une grande minutie quant à sa rédaction pour prévoir contractuellement les clauses qui vont régir la vie du contrat. Tout devra être stipulé de manière claire et précise.
Le bail professionnel est plus souple, tandis que le bail commercial est plus lourd sur le plan juridique.
Tandis que, le bail commercial est plus lourd sur le plan juridique. Encadré par les dispositions du Code de commerce (3), il vous accorde aussi une certaine protection en tant que preneur. Les droits garantis par ce contrat sont notamment le droit au renouvellement du bail commercial et le droit aux indemnités d'éviction.
Tableau comparatif
| Bail commercial | Bai professionnel (4) | |
| Écrit | Pas obligatoire | Obligatoire |
| Durée | 9 ans minimum | 6 ans minimum |
| Loyer / Dépôt de Garantie | Libre (valeur locative) | Libre |
| Révision du loyer | Possible sans clause (acceptation du preneur ou judiciaire) | Clause d'indexation impérative |
| Travaux | Répartition libre Gros travaux à la charge du bailleur | Répartition libre Gros travaux à la charge du bailleur |
| Sous-location | En principe interdite (clause pour autorisation) | En principe autorisée (clause pour interdiction) |
| Congés | Preneur : possible tous les 3 ans ou au terme du bail Bailleur : fin du bail et au bout de 3 ans sous conditions | Preneur : à tout moment ou fin du bail Bailleur : fin du bail |
| Renouvellement | Droit au renouvellement | Pas de droit au renouvellement |
| Indemnités d'éviction | Oui | Non |
| État des lieux | Obligatoire | Obligatoire |
Choisir ou changer son bail professionnel
Un choix possible : vers un bail à usage professionnel
Si les parties sont d'accord, il est possible, pour une activité de nature non commerciale, de conclure un bail commercial.
Si les parties au contrat donnent leur consentement, il est tout à fait possible, pour une activité de nature non commerciale, de conclure un bail commercial, soit un bail à usage professionnel (5). Ainsi, le bail sera soumis aux règles du droit du commerce, et ce, dans le but de bénéficier de son régime protecteur. Néanmoins, l'inverse n'est pas possible. Vous ne pouvez soumettre au statut des baux professionnels, une activité commerciale.
La requalification du bail professionnel en bail commercial
En effet, la nature commerciale d'une activité impose la conclusion d'un bail commercial. Pour autant, il arrive que l'inverse survienne, dès lors que faire ?
Rassurez-vous ! Il est toujours possible de demander une requalification du contrat du bail professionnel en bail commercial si elle est justifiée.
Le preneur doit agir dans un délai de 2 ans après la signature du bail.
Il vous sera alors possible d'adresser, dans un premier temps, une lettre en recommandé au bailleur et, si elle s'avère infructueuse, il sera indispensable de saisir le Tribunal judiciaire compétent.
💡 À noter : Ce délai est strictement respecté par la jurisprudence. Il vous sera impossible de demander une requalification une fois le délai échu, même si votre activité est de nature commerciale (6). De surcroît, rester dans les lieux malgré la notification du congé par le bailleur en espérant obtenir une requalification peut vous exposer au paiement d'une indemnité d'occupation, car vous seriez alors dépourvu de titre légitime d'occupation (7).
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Mais qu'en est-il si vous êtes passé par le biais d'un professionnel pour la rédaction de votre bail ? Il vous sera éventuellement possible de vous retourner contre le professionnel qui a rédigé le contrat de bail professionnel. En effet, la jurisprudence considère, par exemple, qu'un agent immobilier doit rédiger un bail adapté à l'activité commerciale, notamment s'il dispose de tous les éléments probants permettant d'identifier la nature commerciale de la profession. À défaut, il engage sa responsabilité professionnelle et peut être contraint de vous verser des indemnités (8). |
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