Quelles sont les différences entre un bail professionnel et un bail commercial ? Pourquoi choisir, pour votre local, l'un plutôt que l'autre ?

La nature de votre activité, déterminante pour la nature du bail à venir (commerçants, professions libérales, etc.)

Le bail commercial est un contrat dédié à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Dans le cadre de ce contrat et de l'application, sous conditions, du statut des baux commerciaux, les preneurs (locataires) qui exploitent leur fonds de commerce ou artisanal dans les locaux loués doivent obligatoirement être immatriculés, selon les cas, au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Registre national des entreprises (RNE) (1).

Le bail professionnel vise, quant à lui, les activités qui ne sont ni commerciales, ni artisanales, ni industrielles, ni agricoles. Concrètement, ce type de contrat est conclu par les professions dont les revenus relèvent, dans le cadre de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).

Les professions libérales sont donc concernées par ce type de contrat, qu'elles soient ou non réglementées.

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Baux professionnels/commerciaux : règlementation applicable, souplesse rédactionnelle, protection du locataire, etc.

Il est communément admis que le bail professionnel est plus souple que le bail commercial, puisqu'il laisse place à une grande liberté rédactionnelle.

En effet, seuls quelques éléments du contrat sont réglementés, notamment par les dispositions de la loi du 23 décembre 1986 (2) et du Code civil (3), ce qui permet aux parties de délimiter, d'un commun accord, la majorité des règles régissant leur relation contractuelle. 

Néanmoins, bailleur et locataire doivent faire preuve de rigueur lors de la rédaction du bail, puisqu'en cas de vide juridique, seul un juge pourrait trancher l'épineuse question de la volonté des parties, quand celle-ci n'est pas clairement exprimée. 

Bien que le bail commercial soit plus lourd sur le plan juridique, il est aussi plus protecteur du locataire puisqu'il obéit, lorsqu'il est soumis au statut des baux commerciaux, aux dispositions impératives de celui-ci qui assurent, par divers moyens, la défense des droits de l'occupant et la pérennité de l'activité exploitée (1)

Parmi celles-ci figurent notamment le droit au renouvellement du bail du locataire, la durée minimale de 9 ans du bail commercial, etc. 

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Comment réviser le loyer d'un bail commercial et d'un bail professionnel ? Sur la base de quels indices ?

Comme dans tout type de baux, il est possible, pour le propriétaire-bailleur, de réviser le loyer, selon des modalités d'application toutefois différentes pour le bail professionnel et commercial. 

Révision du loyer d'un bail professionnel : possible, si le bail la prévoit

La possibilité de révision du loyer d'un bail professionnel doit impérativement être mentionnée dans le contrat de bail, faute de quoi le loyer reste le même pendant toute la durée du contrat.

La révision du loyer, lorsqu'elle est prévue contractuellement, peut être envisagée en fonction de la variation de l'indice des loyers d'activités tertiaires (ILAT). 

La révision du loyer d'un bail commercial : prévue par la loi 

La révision du loyer commercial est prévue par la loi (en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux - ILC, ou de l'indice des loyers des activités tertiaires - ILAT) et peut aussi faire l'objet d'une clause particulière au bail ("clause d'échelle mobile").

Elle obéit, selon les cas, à des règles particulières

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Tableau comparatif : révision du loyer, durée minimum du bail, droit au renouvellement, modalités de résiliation, etc.

  Bail commercial   Bail professionnel (4)
Écrit  Pas obligatoire Obligatoire
Durée  9 ans minimum 6 ans minimum
Loyer / Dépôt de Garantie Loyer libre (valeur locative) Loyer libre
Révision du loyer Possible sans clause Clause d'indexation impérative 
Travaux

Répartition par principe libre, sauf exceptions 

Grosses réparations à la charge du bailleur

Répartition libre 
Sous-location Sous-location en principe interdite 

(clause pour autorisation)

En principe autorisée 

(clause pour interdiction)

Congés

Preneur : faculté triennale de résiliation ou au terme du bail (sauf cas particuliers)

Bailleur : en fin de bail et tous les 3 ans, sous conditions

Preneur : à tout moment ou en fin de bail 

Bailleur : en fin de bail

Renouvellement Droit au renouvellement du bail Pas de droit au renouvellement du bail
Indemnité d'éviction Oui Non
État des lieux  Obligatoire Obligatoire
 

Bail professionnel : possibilité d'option pour un bail commercial et requalification

La possibilité, pour les parties, d'opter pour un bail commercial

Si les parties au contrat donnent leur consentement, il est tout à fait possible, pour celles dont l'activité est de nature non commerciale, de conclure, plutôt qu'un bail professionnel, un bail commercial (5). Ainsi, le bail sera soumis aux règles du Code de commerce, et ce, dans le but de bénéficier de son régime particulièrement protecteur du locataire.

Néanmoins, l'inverse n'est pas possible : en effet, il n'est pas possible de soumettre au statut des baux professionnels une activité commerciale.

La requalification du bail professionnel en bail commercial

La nature commerciale d'une activité impose la conclusion d'un bail commercial. 

En ce sens, il est toujours possible de demander une requalification du contrat du bail professionnel en bail commercial, si celle-ci est justifiée.

Le preneur doit agir dans un délai de 2 ans après la signature du bail et peut, dans un premier temps, adresser un courrier à son bailleur pour lui demander d'éclaircir ensemble la situation. En cas d'absence de réponse, il pourra saisir le tribunal judiciaire compétent (6)

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Bon à savoir :

Le délai de prescription biennale commence à courir à compter du jour de la conclusion du contrat, même si celui-ci a été renouvelé par avenants successifs (7)

Qu'en est-il si votre bail professionnel a (justement) été rédigé par un professionnel ? 

Il vous sera éventuellement possible de vous retourner contre le professionnel qui a rédigé le contrat de bail professionnel.

En effet, un agent immobilier doit, en principe, rédiger un bail adapté à l'activité commerciale, notamment s'il dispose de tous les éléments probants permettant d'identifier la nature commerciale de la profession. 

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Pensez au bail dérogatoire (ou "bail précaire") 

Le bail dérogatoire est un contrat qui déroge aux règles classiques applicables en vertu du statut des baux commerciaux (8). Grande différence, il s'agit d'un bail d'une durée de 3 ans maximum (même en présence de baux successifs).

Une fois arrivé à terme, le bail dérogatoire ne peut pas être renouvelé. Les parties peuvent, si elles le souhaitent, conclure un bail commercial classique. 

 Références :
(1) Article L145-1 du Code de commerce
(2) Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, articles 57 A et 57 B
(3) Articles 1713 et suivants du Code civil
(4) Articles 57 A et 57 B, Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986
(5) Article L145-2 (7°) du Code de commerce
(6) Articles L145-60 et R145-23 du Code de commerce
(7) Cass. Civ. 3ème, 14 septembre 2017, n°16-23590
(8) Article L145-5 du Code de commerce