Actualité : les loyers commerciaux plafonnés

Les locataires de locaux d'habitation en ont d'abord bénéficié mais les preneurs de local commercial vont suivre. En effet, le Sénat a adopté, le 3 août dernier, un amendement au projet de loi Pouvoir d'achat concernant la révision des loyers, prévoyant le plafonnement de la hausse des loyers commerciaux à 3,5%, pendant 1 an.

La mesure s'adresse aux petites et moyennes entreprises (PME), c'est-à-dire celles de moins de 250 salariés et dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 50 millions d'euros ou dont le total du bilan annuel n'excède pas 43 millions d'euros. Le contrat de bail de ces entreprises doit également prévoir une révision selon l'indice des loyers commerciaux (ILC).

Si l'augmentation des ILC des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2022 et du 1er trimestre 2023 ont pour effet que les loyers révisés subissent une hausse de plus de 3,5%, le plafonnement s'appliquera.

A savoir : un sous-amendement prévoit une disposition "anti-rattrapage". Les révisions des loyers qui interviendront après la période plafonnée ne pourront pas prendre en compte l'augmentation au-delà des 3,5%, dans le calcul des nouveaux loyers. Ainsi, une fois le plafonnement terminé, un propriétaire ne pourra pas "rattraper" la partie des loyers qui excédait les 3,5% et qu'il n'a donc pas pu appliquer durant la période protégée.

Les différences entre le contrat de bail professionnel et commercial

La nature de votre activité, déterminante pour le bail

Le contrat de bail commercial est dédié à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ainsi, les preneurs (locataires) sont inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Le bail professionnel, quant à lui, vise les professions dont les revenus sont soumis aux bénéfices non commerciaux. Les professions libérales suivantes sont notamment concernées : architecte, expert-comptable, médecin, chirurgien-dentiste, astrologue, vétérinaire, avocat, etc.

💡 À noter :  Le statut du bail professionnel ne s'applique pas à certaines professions libérales qui réalisent des actes de commerce. Ainsi, les pharmaciens exercent bien une profession libérale, mais pratiquent, en plus, une activité commerciale par la vente de produits et médicaments. Aussi, les vétérinaires qui décident de vendre des produits liés aux animaux (produits alimentaires, objets, médicaments, etc.) exercent, eux aussi, des actes de commerce et sont donc soumis à une obligation de déclaration au RCS.

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La souplesse du bail professionnel et la protection du bail commercial

Il est communément admis que le bail professionnel est plus souple que le commercial et laisse place à la liberté des parties. En effet, seulement quelques éléments du contrat sont réglementés par la législation, notamment par la loi du 23 décembre 1986 (1) et les dispositions du Code civil.

Du reste, le bail professionnel vous invite à faire preuve d'une grande minutie quant à sa rédaction pour prévoir contractuellement les clauses qui vont régir la vie du contrat. Tout devra être stipulé de manière claire et précise.  

Le bail professionnel est plus souple, tandis que le bail commercial est plus lourd sur le plan juridique.

Tandis que, le bail commercial est plus lourd sur le plan juridique. Encadré par les dispositions du Code de commerce (3), il vous accorde aussi une certaine protection en tant que preneur.

Les droits garantis par ce contrat sont notamment le droit au renouvellement du bail commercial et le droit aux indemnités d'éviction.

Tableau comparatif 

  Bail commercial   Bai professionnel (4)
Écrit  Pas obligatoire Obligatoire
Durée  9 ans minimum 6 ans minimum
Loyer / Dépôt de Garantie  Libre (valeur locative) Libre
Révision du loyer Possible sans clause (acceptation du preneur ou judiciaire) Clause d'indexation impérative 
Travaux

Répartition libre 

Gros travaux à la charge du bailleur

Répartition libre 

Gros travaux à la charge du bailleur

Sous-location En principe interdite 

(clause pour autorisation)

En principe autorisée 

(clause pour interdiction)

Congés

Preneur : faculté triennale de résiliation ou au terme du bail 

Bailleur : fin du bail et au bout de 3 ans sous conditions

Preneur : à tout moment ou fin du bail 

Bailleur : fin du bail

Renouvellement Droit au renouvellement  Pas de droit au renouvellement
Indemnités d'éviction Oui Non
État des lieux  Obligatoire Obligatoire

Choisir ou changer son bail professionnel 

Un choix possible : vers un bail à usage professionnel

Si les parties sont d'accord, il est possible, pour une activité de nature non commerciale, de conclure un bail commercial.

Si les parties au contrat donnent leur consentement, il est tout à fait possible, pour une activité de nature non commerciale, de conclure soit un bail commercial, soit un bail à usage professionnel (5). Ainsi, le bail sera soumis aux règles du droit du commerce, et ce, dans le but de bénéficier de son régime protecteur.

Néanmoins, l'inverse n'est pas possible. Vous ne pouvez soumettre au statut des baux professionnels, une activité commerciale. 

La requalification du bail professionnel en bail commercial

En effet, la nature commerciale d'une activité impose la conclusion d'un bail commercial. Pour autant, il arrive que l'inverse survienne, dès lors que faire ? 

Rassurez-vous ! Il est toujours possible de demander une requalification du contrat du bail professionnel en bail commercial si elle est justifiée.

Le preneur doit agir dans un délai de 2 ans après la signature du bail

Il vous sera alors possible d'adresser, dans un premier temps, une lettre en recommandé au bailleur et, si elle s'avère infructueuse, il sera indispensable de saisir le Tribunal judiciaire compétent.

💡 À noter : La prescription biennale est strictement respectée par la jurisprudence. Il vous sera impossible de demander une requalification une fois le délai échu, même si votre activité est de nature commerciale (6). De surcroît, rester dans les lieux malgré la notification du congé par le bailleur en espérant obtenir une requalification peut vous exposer au paiement d'une indemnité d'occupation, car vous seriez alors dépourvu de titre légitime d'occupation (7).

Mais qu'en est-il si vous êtes passé par le biais d'un professionnel pour la rédaction de votre bail ? 

Il vous sera éventuellement possible de vous retourner contre le professionnel qui a rédigé le contrat de bail professionnel. En effet, la jurisprudence considère, par exemple, qu'un agent immobilier doit rédiger un bail adapté à l'activité commerciale, notamment s'il dispose de tous les éléments probants permettant d'identifier la nature commerciale de la profession. À défaut, il engage sa responsabilité professionnelle et peut être contraint de vous verser des indemnités (8).

Ne pas oublier : le bail dérogatoire ou précaire

Le bail dérogatoire est un contrat qui déroge aux règles classiques applicables aux baux commerciaux (9). Grande différence, il s'agit d'un bail d'une durée de 3 ans maximum.

Les parties peuvent conclure soit un bail dérogatoire d'une durée totale qui n'excède pas 3 ans, soit des baux successifs, à condition de respecter cette limite.

Dans le cadre d'un bail de ce type, une fois arrivée au terme de 3 ans, le locataire et le bailleur ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire. Cette disposition est d'ordre public, il n'est pas possible de faire autrement.

Si elles le souhaitent, elles pourront conclure un contrat commercial classique.

 Références
(1) Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986
(2) Articles 1713 et suivants du Code civil
(3) Articles L145-1 et suivants du Code de Commerce
(4) Articles 57 A et 57B, Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986
(5) Article L145-2 (7°) du Code de commerce
(6) Cass. civ., 14 septembre 2017, n°16-23590
(7) CA, Aix en Provence., 30 septembre 2021, n°20/12331
(8) CA, Orléans., 9 avril 2015, n°14/01381
(9) Article L145-5 du Code de commerce