Quelles sont les différences entre contrat de location avec bail professionnel et contrat de location avec bail commercial ?
La nature de votre activité, déterminante pour la nature du bail
Le contrat de bail commercial est dédié à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ainsi, les preneurs (locataires) sont inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Le bail professionnel, quant à lui, vise les professions dont les revenus sont soumis à la catégorie des bénéfices non commerciaux. Les professions libérales suivantes sont notamment concernées : architecte, expert-comptable, médecin, chirurgien-dentiste, astrologue, avocat, etc.
À noter : Le statut du bail professionnel ne s'applique pas à certaines professions libérales qui réalisent des actes de commerce. Ainsi, les pharmaciens exercent bien une profession libérale, mais pratiquent, en plus, une activité commerciale par la vente de produits et médicaments. Aussi, les vétérinaires qui décident de vendre des produits liés aux animaux (produits alimentaires, objets, médicaments, etc.) exercent, eux aussi, des actes de commerce et sont donc soumis à une obligation de déclaration au RCS.
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En quoi ces baux diffèrent-ils ? La souplesse du bail professionnel et la protection du bail commercial
Il est communément admis que le bail professionnel soit plus souple que le bail commercial et laisse place à la liberté des parties. En effet, seulement quelques éléments du contrat sont réglementés par la législation, notamment par la loi du 23 décembre 1986 (1) et les dispositions du Code civil (2).
Du reste, le bail professionnel vous invite à faire preuve d'une grande minutie quant à sa rédaction pour prévoir contractuellement les clauses qui vont régir la vie du contrat, ses conditions particulières et leur application (par exemple, les modalités de paiement du loyer).
Cette souplesse peut être considérée comme un avantage, permettant aux parties de délimiter la majorité des règles régissant leur relation contractuelle. Certaines dispositions impératives du bail commercial peuvent être écartées pour une meilleure entente entre le propriétaire et le preneur.
De l'autre côté, un manque de rigueur dans la rédaction du contrat peut mener à des conflits et potentiels litiges, la relation ne sera pas cadrée, créant un vide sur les obligations de chacun. Seul un juge pourrait trancher ce litige en cas d'échec d'accord amiable.
En ce sens, tout devra être stipulé de manière claire et précise dans votre bail pour éviter toute interprétation.
Le bail professionnel est plus souple, tandis que le bail commercial est plus lourd sur le plan juridique.
Bien que le bail commercial soit plus lourd sur le plan juridique, il est encadré par les dispositions du Code de commerce (3) et vous accorde donc une certaine protection en tant que preneur. En effet, le propriétaire est tenu par ces dispositions et ne peut y déroger.
Les droits garantis par ce contrat sont notamment le droit au renouvellement du bail commercial et le droit aux indemnités d'éviction.
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Comment réviser le loyer et sur quel indice ?
Comme dans tout type de baux, il est possible pour le propriétaire de réviser le loyer, mais les modalités d'application sont différentes pour le bail professionnel et commercial. Le montant de la révision ne peut être évalué de la seule initiative du bailleur. Un indice de référence doit être utilisé.
La révision du loyer d'un bail professionnel
La possibilité de révision doit être mentionnée dans le contrat. Deux indices ressortent majoritairement. Tout d'abord, l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), créé par la loi Pinel (4), semble le plus enclin avec les activités exercées dans le cadre du bail professionnel. Toutefois, les parties peuvent convenir d'utiliser l'indice du coût de la construction (ICC) au moment de la rédaction du contrat.
Une fois mentionnée, la révision se fera automatiquement, sans besoin d'une demande de la part des parties, suivant l'indice convenu. Cette révision s'effectue en général tous les ans ou les trois ans.
La révision du loyer d'un bail commercial
La révision du loyer ne doit pas nécessairement être mentionnée dans une clause du bail commercial, ce qui en fait une différence majeure avec le bail professionnel. Il est possible de se baser sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou bien sur l'indice des loyers des activités tertiaires.
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Depuis la loi Pinel, il n'est plus possible d'utiliser l'indice du coût de la construction pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Cet indice apparaissait comme déconnecté de la réalité économique et non adapté aux baux commerciaux. |
En cours de bail, la révision peut se faire tous les trois ans (révision triennale) à la demande du bailleur ou du preneur, elle n'est pas automatique. La révision triennale s'opère après un délai de trois ans suivant :
- l'entrée dans les locaux ;
- le renouvellement du bail ;
- la dernière révision.
Au moment du renouvellement du bail, si aucun accord n'est trouvé entre les parties pour fixer le nouveau loyer applicable, seul un juge sera compétent. Il appliquera en principe ce que l'on appelle la règle de plafonnement du loyer. Le nouveau loyer ne va pas dépasser celui prévu par la variation de l'ILC ou de l'ILAT.
Enfin, le bailleur doit notifier au preneur la volonté de réviser le loyer, cela peut se faire par remise en main propre, par acte d'huissier (nouvellement commissaire de justice) ou en courrier recommandé avec avis de réception, pour être certain de la réception de la part du preneur.
Tableau comparatif : clause d'indexation des loyers, quelle durée minimum, renouvellement, résiliation, rupture …
| Bail commercial | Bai professionnel (5) | |
| Écrit | Pas obligatoire | Obligatoire |
| Durée | 9 ans minimum | 6 ans minimum |
| Loyer / Dépôt de Garantie | Loyer libre (valeur locative) | Loyer libre |
| Révision du loyer | Possible sans clause (acceptation du preneur ou judiciaire) | Clause d'indexation impérative |
| Travaux | Répartition libre Gros travaux, grosses réparations à la charge du bailleur | Répartition libre Gros travaux, grosses réparations à la |
| Sous-location | Sous-location en principe interdite (clause pour autorisation) | En principe autorisée (clause pour interdiction) |
| Congés | Preneur : faculté triennale de résiliation ou au terme du bail Bailleur : fin du bail et au bout de 3 ans sous conditions | Preneur : à tout moment ou fin du bail Bailleur : fin du bail |
| Renouvellement | Droit au renouvellement | Pas de droit au renouvellement |
| Indemnités d'éviction | Oui | Non |
| État des lieux | Obligatoire | Obligatoire |
Choisir ou changer son bail professionnel
La possibilité d'opter pour un bail à usage professionnel
Si les parties sont d'accord, il est possible, pour une activité de nature non commerciale, de conclure un bail commercial.
Si les parties au contrat donnent leur consentement, il est tout à fait possible, pour une activité de nature non commerciale, de conclure soit un bail commercial, soit un bail à usage professionnel (6). Ainsi, le bail sera soumis aux règles du droit du commerce, et ce, dans le but de bénéficier de son régime protecteur.
Néanmoins, l'inverse n'est pas possible. En effet, il n'est pas possible de soumettre au statut des baux professionnels, une activité commerciale.
La requalification du bail professionnel en bail commercial
En effet, la nature commerciale d'une activité impose la conclusion d'un bail commercial. Pour autant, il arrive que l'inverse survienne, dès lors que faire ?
Il est toujours possible de demander une requalification du contrat du bail professionnel en bail commercial si elle est justifiée.
Le preneur doit agir dans un délai de 2 ans après la signature du bail
Le preneur pourra adresser, dans un premier temps, une lettre en recommandé au bailleur et, si elle s'avère infructueuse, il lui sera possible de saisir le Tribunal judiciaire compétent.
| Mais qu'en est-il si vous êtes passé par le biais d'un professionnel pour la rédaction de votre bail ? Il vous sera éventuellement possible de vous retourner contre le professionnel qui a rédigé le contrat de bail professionnel. En effet, la jurisprudence considère, par exemple, qu'un agent immobilier doit rédiger un bail adapté à l'activité commerciale, notamment s'il dispose de tous les éléments probants permettant d'identifier la nature commerciale de la profession. À défaut, il engage sa responsabilité professionnelle et peut être contraint de vous verser des indemnités (9). |
Ne pas oublier : le bail dérogatoire ou précaire
Le bail dérogatoire est un contrat qui déroge aux règles classiques applicables aux baux commerciaux (10). Grande différence, il s'agit d'un bail d'une durée de 3 ans maximum.
Les parties peuvent conclure soit un bail dérogatoire d'une durée totale qui n'excède pas 3 ans, soit des baux successifs, à condition de respecter cette limite.
Dans le cadre d'un bail de ce type, une fois arrivés au terme de 3 ans, le locataire et le bailleur ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire. Cette disposition est d'ordre public, il n'est pas possible de faire autrement.
Si elles le souhaitent, elles pourront conclure un contrat commercial classique.
(10) Article L145-5 du Code de commerce
Notification d'une sanction disciplinaire irrégulière : que risquez-vous ?
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