ACTUALITÉ Conclure un bail professionnel

Bail professionnel et bail commercial : lequel choisir?


Par L'équipe Juritravail, Juriste rédacteur web - Modifié le 20-10-2021

 Bail professionnel et bail commercial : lequel choisir?

Entre bail professionnel et bail commercial le doute est permis pour l'exercice d'une activité. Vous êtes un professionnel et vous vous demandez quelles sont les différences entre ces deux contrats ? Votre choix peut-il être fait librement ? Pouvez-vous faire requalifier le contrat de bail ? On fait le point pour vous ! 

Les différences entre le contrat de bail professionnel et commercial

La nature de votre activité, déterminante pour le bail

Le contrat de bail commercial est dédié à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ainsi, les preneurs (locataires) sont  inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Le bail professionnel, quant à lui, concerne les professions dont les revenus sont soumis aux bénéfices non commerciaux. Les professions libérales suivantes sont notamment concernées : architecte, expert-comptable, médecin, chirurgien-dentiste, astrologue, vétérinaire, avocat, etc.

💡A noter :  Le statut du bail professionnel ne s'applique pas à certaines professions libérales qui réalisent des actes de commerce. Ainsi, les pharmaciens exercent bien une profession libérale mais pratiquent, en plus, une activité commerciale par la vente de produits et médicaments. Aussi, les vétérinaires qui décident de vendre des produits liés aux animaux( produits alimentaires, objets, médicaments…) exercent eux aussi des actes de commerce, et sont donc soumis à une obligation de déclaration au RCS.

La souplesse du bail professionnel et la protection du bail commercial

Il est communément admis que le bail professionnel est plus souple que le commercial, et laisse plus de place à la liberté des parties. En effet, régi par la loi du 23 décembre 1986 (1) et les dispositions du Code civil (2), seulement quelques éléments du contrat sont réglementés par la législation. Du reste, le bail professionnel vous invite à faire preuve d'une grande minutie quant à sa rédaction pour prévoir contractuellement les clauses qui vont venir régir la vie du contrat. Tout devra être stipulé de manière claire et précise

Le bail professionnel est plus souple, tandis que le bail commercial est plus lourd sur le plan juridique.

Le bail commercial est plus lourd sur le plan juridique. Encadré par les dispositions du Code de commerce (3), il vous accorde aussi une certaine protection en tant que preneur. Les droits garantis par ce contrat sont notamment le droit au renouvellement du bail commercial et le droit aux indemnités d'éviction.

Tableau comparatif 

  Bail commercial   Bai professionnel 
Ecrit  Pas  obligatoire Obligatoire
Durée  9 ans min 6 ans min
Loyer / Dépôt de Garantie  Libre (valeur locative) Libre
Révision du loyer Possible sans clause (acceptation preneur ou judiciaire) Clause d'indexation  impérative 
Travaux

Répartition libre 

Gros travaux à la charge du  bailleur

Répartition libre 

Gros  travaux à la charge du  bailleur

Sous-location En principe interdite 

(clause pour autorisation)

En principe autorisée 

(clause pour interdiction)

Congés

Preneur : possible tous les 3 ans ou au terme du bail 

Bailleur: fin du bail et au bout de 3 ans sous conditions

Preneur : à tout moment ou fin du bail 

Bailleur : fin du bail

Renouvellement Droit au renouvellement  Pas de droit au renouvellement
Indemnités d'éviction Oui Non
Etat des lieux  Obligatoire Obligatoire

Choisir ou changer son bail professionnel 

Un choix possible : vers un bail à usage professionnel

Si les parties sont d'accord il est possible pour une activité de nature non commerciale, de conclure un bail commercial.

Si les parties au contrat donnent leur consentement, il est tout à fait possible pour une activité de nature non commerciale, de conclure un bail commercial soit, bail à usage professionnel (5). Ainsi, le bail sera soumis aux règles du droit du commerce et ce dans le but de bénéficier de son régime protecteur. Néanmoins, l'inverse n'est pas possible, vous ne pouvez soumettre au statut des baux professionnels une activité commerciale. 

La requalification du  bail professionnel en bail commercial

En effet, la nature commerciale d'une activité impose la conclusion d'un bail commercial. Pour autant, il arrive que l'inverse survienne, dès lors que faire ? 

Il est toujours possible de demander une requalification du contrat du bail professionnel en bail commercial si elle est justifiée.

Rassurez-vous ! Il est toujours possible de demander une requalification du contrat du bail professionnel en bail commercial si elle est justifiée. Le preneur doit agir dans un délai de 2 ans après la signature du bail. Il vous sera alors possible d'adresser, dans un premier temps, une lettre en recommandé au bailleur et, si elle s'avère infructueuse, il sera indispensable de saisir le Tribunal judiciaire compétent

💡A noter : Ce délai est strictement respecté par la jurisprudence. Il vous sera impossible de demander une requalification une fois le délai échu, même si votre activité est de nature commerciale (6). De surcroît, rester dans les lieux malgré la notification du congé par le bailleur en espérant obtenir une requalification peut vous exposer au paiement d'une indemnité d'occupation, car vous seriez alors dépourvu de titre légitime d'occupation (7). 


Mais qu'en est-il si vous êtes passé par le biais d'un professionnel pour la rédaction de votre bail ? 

Il vous sera éventuellement possible de vous retourner contre le professionnel qui a rédigé le contrat de bail professionnel. En effet, la jurisprudence considère par exemple, qu'un agent immobilier doit rédiger un bail adapté à l'activité commerciale, notamment s'il dispose de tous les éléments probants permettant d'identifier la nature commerciale de la profession. A défaut, il engage sa responsabilité professionnelle, et peut être contraint de vous verser des indemnités (8)

(1) Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986
(2) Article 1713 et suivants du Code civil
(3) Articles L145-1 et suivants du Code de Commerce
(4) Articles 57 A et 57B, Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986
(5) Article L145-2 (7°) du Code de commerce
(6) Cass. civ.,14 septembre 2017, n°16-23590
(7) CA, Aix en Provence., 30 septembre 2021, n°20/12331
(8) CA, Orléans., 9 avril 2015, n°14/01381
 
 

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