Société civile immobilière (SCI) : définition et principe

​Une société civile immobilière (SCI) est une société dont l’objet est de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Concrètement, une SCI : 

  • dispose d’un capital social, constitué des apports effectués par chacun de ses associés (en numéraire ou en nature). Ce capital social est divisé en parts sociales, dont la propriété est répartie entre les associés ;

  • dispose de la personnalité morale, ce qui signifie qu’elle a des droits et des obligations qui lui sont propres. La SCI est donc une personne morale à part entière ;

  • jouit d’un patrimoine distinct de celui de ses associés, qui est composé des biens immobiliers dont elle est propriétaire ;

  • dispose de statuts, qui régissent son fonctionnement et définissent les modalités de prise de décision en son sein. 

Sa gestion est assurée par un gérant, et ses associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social (1).

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Pourquoi avoir recours à une SCI ? 

Créer une SCI peut présenter de nombreux avantages.

En effet, lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien immobilier (par exemple, suite à un achat commun ou à une succession), c’est en principe le régime juridique de l’indivision qui s’applique. 

Or, ce régime peut s’avérer particulièrement contraignant, notamment parce qu’il nécessite, en principe, que les propriétaires indivisaires se mettent d’accord sur les décisions revêtant une certaine importance.

En cas de désaccord persistant, la situation peut se retrouver bloquée, et nécessiter l’intervention du juge. Ce qui peut constituer une perte de temps et d’argent considérable !

Pour écarter l’application du régime de l’indivision, les propriétaires d’un même bien peuvent décider de créer une SCI dont ils seront tous associés.

Dans cette hypothèse, la société elle-même est propriétaire du bien. Les prises de décision sont effectuées conformément aux règles de majorité prévues par ses statuts, ce qui facilite d’autant la gestion du bien, et évite considérablement les risques de blocage.

En outre, l'avantage de créer une SCI dans une telle hypothèse est aussi de maîtriser l'entrée au capital d'éventuels futurs associés. En effet, une clause d'agrément peut être insérée dans les statuts en vue de permettre aux associés déjà en place de s'opposer à l'entrée d'associés non choisis, par exemple à l'occasion d'un décès.

Une transmission de patrimoine facilitée par le biais des SCI familiales

La création d'une SCI familiale peut aussi être envisagée comme un moyen :

  • d'organiser en famille la détention et la gestion d'un bien immobilier ;
  • de sécuriser la transmission d’un bien immobilier à ses enfants, notamment dans l’hypothèse où les parts sociales de la société font l’objet d’un démembrement
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Comment démembrer la propriété des titres sociaux d'une SCI ?

On parle de démembrement de propriété lorsque la pleine propriété d’un bien est divisée entre plusieurs personnes. 

Concrètement, la jouissance du bien (appelé “usufruit”) est séparée de la nue-propriété de ce même bien. 

Dans le cas d’un démembrement de propriété, il existe donc : 

  • un usufruitier, qui a vocation à jouir du bien lui-même (par exemple, en l’occupant), et d’en recueillir les fruits (par exemple, en encaissant les loyers si le bien est loué), sans en être propriétaire ;

  • d’un nu-propriétaire, qui a le droit de disposer du bien (en le vendant, par exemple), de le transformer ou même de le détruire, sans en jouir pour autant.

SCI : nue-propriété et usufruit des parts sociales

​Dans le cas d’un démembrement de parts sociales, le démembrement de propriété ne porte pas sur le bien immobilier lui-même, mais sur les parts sociales de la société. 

Si usufruit et nue-propriété d’une part sociale sont réunis dans les mains d’un même associé, on dit alors que celui-ci détient la pleine propriété de la part sociale (il est alors usufruitier et nu-propriétaire de celle-ci). 

Démembrer la propriété des parts sociales d’une SCI peut présenter de nombreux avantages fiscaux comme juridiques.

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Pourquoi démembrer la propriété des parts d'une SCI ?

Le démembrement de la propriété des parts sociales d’une SCI peut d’abord être envisagé comme un outil de transmission d’un bien immobilier à ses enfants.

Effectivement, des parents associés d’une SCI propriétaire d’un bien immobilier peuvent souhaiter transmettre la propriété de leurs parts sociales à leurs enfants de manière progressive et contrôlée

Dans une telle hypothèse, ils peuvent décider de ne donner que la nue-propriété des parts sociales de la SCI à leurs enfants, et d’aménager dans le même temps les statuts de la SCI afin d’élargir leur pouvoir de décision en tant qu’usufruitiers (afin, par exemple, de disposer d’un droit de vote lors de la prise de certaines décisions). 

Ainsi, ils restent, en tant qu'usufruitiers, maîtres des décisions prises au sein de la SCI, tout en assurant la transmission de la pleine propriété des parts à leurs enfants au moment de leur décès en raison de l'extinction de leur usufruit.

Concrètement, la détention des parts sociales (transmise aux enfants via la nue-propriété des parts) est dissociée du pouvoir de décision au sein de la SCI (qui reste entre les mains des parents usufruitiers).

Fiscalement, le démembrement de la propriété des parts sociales de la SCI par les parents peut aussi présenter un avantage. 

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Bon à savoir :

Pour mémoire, tout parent qui souhaite faire une donation à l’un de ses enfants bénéficie, tous les 15 ans, d’un abattement de 100.000 euros (on parle "d'abattement en ligne directe") (2)

Démembrer la propriété des parts sociales de la SCI peut permettre aux parents de ne transmettre que la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants de manière progressive, en maîtrisant la valeur transmise, et ce, afin de respecter ce plafond de 100.000 euros.

Au décès des parents, les enfants récupéreront la pleine-propriété des parts suite à l’extinction naturelle de l’usufruit des parents du fait de leur décès, sans avoir, en principe, à payer d’impôt supplémentaire (3)

SCI : l'exemple du démembrement croisé 

De même, le démembrement de parts sociales d’une SCI peut être envisagé par deux concubins qui détiennent ensemble un bien immobilier et qui souhaitent se protéger l’un l’autre en cas de décès (on parle alors de “démembrement croisé”).

Prenons l’exemple de deux concubins ayant acheté leur résidence principale via une SCI dont ils sont tous deux associés.

Initialement, l’un et l’autre disposent chacun de la pleine propriété de la moitié des parts sociales.

Pour protéger leurs droits respectifs en cas de décès, les concubins peuvent procéder à un démembrement de propriété croisé de leurs parts sociales : concrètement, chacun donne l’usufruit de ses parts à l’autre.

Au décès de l’un d’eux, l’usufruit portant sur les parts sociales du survivant (détenu par le défunt) s’éteint du fait du décès, et le survivant récupère ainsi la pleine propriété de la moitié des parts sociales (dont il disposait au départ) sans avoir à payer d’impôt supplémentaire, tout en conservant l’usufruit des parts du défunt.

Ainsi, il peut, en tant qu’usufruitier, continuer d’occuper librement le bien immobilier sans avoir à obtenir l’accord des héritiers du défunt, qui disposeront de la seule nue-propriété de la moitié des parts sociales de la SCI.

Démembrement de parts d’une SCI : quels risques ?

Est-il possible de prendre des précautions dans la procédure ?

​Si elle paraît attractive, la décision de démembrer la propriété des parts sociales d’une SCI demeure toutefois lourde de conséquences.

D’abord, elle nécessite une rédaction ou un aménagement rédactionnel précis des statuts de la SCI, afin que leur contenu soit en adéquation : 

  • d’une part, avec la réglementation encadrant le fonctionnement d’une SCI ;

  • d’autre part, avec la volonté des associés de la SCI.

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Démembrement de la propriété des parts d'une SCI : attention à l'abus de droit !

En outre, cette décision peut susciter l’intérêt de l’administration fiscale, qui peut y voir, selon les circonstances, un abus de droit.

Pour rappel, sont constitutifs d’un abus de droit les actes (4)

  • qui ont un caractère fictif ;

  • ou qui n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé aurait dû normalement supporter si ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés. 

Pour sécuriser le démembrement des parts sociales d’une SCI, il est donc recommandé d’avoir recours aux services d’un notaire. 

Références : 

(1) Article 1857 du Code civil
(2) Article 779 du Code général des impôts 
(3) Article 1133 du Code général des impôts, BOI-ENR-DMTG-10-10-10-20
(4) Article L64 du Livre des procédures fiscales