Location Airbnb sans l'accord du propriétaire : quels sont les risques pour le locataire ?

À quelles conditions le locataire d'un logement peut-il sous-louer son appartement sur Airbnb ?

Sous-location d'un logement vide ou meublé : l'autorisation du bailleur est requise par la loi

Qu'il loue un logement vide ou un logement meublé, le locataire ne peut céder le contrat de location ou sous-louer le logement qu'avec l'accord écrit du bailleur (1). Ce dernier devra également donner son accort écrit sur le prix du loyer (1).

Le locataire doit, quant à lui, transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours (1).

🔍 Téléchargez notre dossier pour avoir accès au modèle de lettre suivant : "Demande d’autorisation au bailleur de sous-louer le logement"

Location d'un logement social (habitation à loyer modéré - HLM) : interdiction absolue de sous-louer le logement

En dehors de certains cas particuliers, il est formellement interdit au locataire d'un logement social, meublé ou non de (2) :

• sous-louer ;
• céder son bail ;
• procéder contractuellement avec un tiers à un échange de logement.

Si le locataire ne respecte pas ces règles, le bailleur peut saisir le juge des contentieux et de la protection aux fins de résiliation du bail (2).

Un règlement de copropriété peut-il interdire la location de meublés de tourisme de type Airbnb ?

Sous-louer son appartement sur Airbnb : attention aux clauses du règlement de copropriété

Tout règlement de copropriété peut prévoir des restrictions à la mise en location meublée de courte durée de lots de l'immeuble.

Peuvent figurer au sein du règlement, des clauses relatives à la destination de l'immeuble, comme (3) :

• une clause d’habitation bourgeoise exclusive, qui suppose que chaque copropriétaire (et ses locataires) est tenu de respecter le caractère "bourgeois" de l’immeuble, c'est-à-dire sa vocation à être un immeuble d’habitation uniquement ;
• une clause prévoyant l'interdiction d’exercer une activité commerciale dans les lots de copropriété (la location saisonnière, par exemple).

Le locataire d'un logement situé en copropriété est tenu de respecter le règlement applicable. Si son bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 (location vide ou meublée à titre de résidence principale), le bailleur est tenu de lui communiquer les extraits du règlement de copropriété relatifs à la destination de l'immeuble, à la jouissance et à l'usage des parties privatives et communes (4).

Quelles sont les règles fixées par la loi "anti-Airbnb" à l'égard des copropriétés et des locations de meublés de tourisme ?

La loi visant à réguler les locations de meublés de tourisme, de type Airbnb, renforce les pouvoirs des copropriétés.

📌 Exemple :
Elle prévoit que les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 (date d'entrée en vigueur de la loi) doivent impérativement mentionner, de manière explicite, l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourismes dans l'immeuble (5).

Le juge peut condamner le locataire à rembourser les sous-loyers perçus

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, les sous-loyers perçus par le locataire non-autorisé à sous-louer son logement sont des "fruits civils", qui reviennent, par accession, au bailleur (6).

Concrètement, la notion de "fruits civils" renvoie au fait que les sous-loyers perçus sont directement liés au droit de propriété que détient le bailleur sur le logement loué. Puisqu'il est titulaire du droit de propriété du bien, il lui appartient de percevoir les gains liés à ce droit : de fait, les sous-loyers indûment perçus par le locataire qui a sous-loué sans obtenir son autorisation doivent lui être restitués.

Le remboursement des sous-loyers perçus ne fait pas obstacle au versement d'éventuels dommages et intérêts si le bailleur prouve qu'il a subi un préjudice du fait de la sous-location (le logement détérioré, par exemple).

Le locataire peut s'exposer à la résiliation de son bail d'habitation

Le locataire qui sous-loue son logement sans avoir obtenu l'autorisation de son bailleur peut voir son bail résilié pour faute.

📌 Exemple :
Le locataire qui a mis une partie de son logement en sous-location Airbnb, alors même que la loi lui interdit, peut être condamné au remboursement intégral des loyers perçus sans déduction de son propre loyer, mais aussi à la résiliation de son bail (7).

La plateforme Airbnb peut être condamnée solidairement au remboursement des sous-loyers indûment perçus par le locataire

La Cour d'appel de Paris est allée encore plus loin en condamnant solidairement le site Airbnb à rembourser les sous-loyers indûment perçus par le sous-locataire au bailleur du logement (8).

Dans cette affaire, le propriétaire d'un logement meublé avait loué celui-ci à un tiers via la signature d'un contrat de bail, précisant que le locataire avait interdiction de le céder ou de sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur (8).

S'étant par la suite aperçu que sa locataire avait mis son logement sur Airbnb, le bailleur l'avait assignée devant le juge des contentieux et de la protection pour obtenir, entre autres, le remboursement des sous-loyers perçus (8).

Dans ses développements, la Cour d'appel a considéré que Airbnb n’est pas un simple "hébergeur" qui se contente de mettre en relation 2 particuliers, mais qu'il s'agit d'un "éditeur de contenus" (8).

En ce sens, la Cour d'appel a considéré qu'il incombait à la plateforme de (8) :

• s'assurer que toutes les annonces publiées sur son site étaient licites ;
• retirer les offres illicites.

Plus récemment encore, la Cour de cassation est venue confirmer ce positionnement en affirmant que la société Airbnb ne peut pas revendiquer sa qualité d’hébergeur Internet en raison de son rôle actif lui conférant la connaissance et le contrôle des offres déposées (9). De ce fait, elle ne peut bénéficier de l’exonération de responsabilité accordée aux hébergeurs et peut voir sa responsabilité engagée lorsque les utilisateurs recourent à sa plateforme pour de la sous-location illicite (9).