Qu'est-ce que le droit de préemption commercial ? Qui peut exercer ce droit de préemption ?
Lors de la cession d'un fonds de commerce, autrement dit, lors de sa vente, elle peut faire l'objet d'une préemption.
Ce droit de préemption a été mis en place pour les municipalités par la Loi dite Dutreil et ce notamment, pour permettre aux communes de maintenir les petits commerces de proximité en centre ville, menacés par des zones d'activités commerciales (1).
Le droit de préemption peut être exercé par la mairie mais elle peut aussi choisir de déléguer ce droit à, notamment :
- un établissement public industriel et commercial (EPIC) ;
- un établissement public ;
- une société d’économie mixte (SEM) ;
- une personne titulaire d'un contrat portant sur la réalisation d'actions ou d'opération de redynamisation commerciale ou artisanale ;
- etc.
L'exercice du droit de préemption va permettre à une mairie de bénéficier d'une priorité pour acheter le fonds de commerce. Elle remplace alors le potentiel acquéreur que le cédant (le vendeur) pouvait déjà avoir trouvé pour la conclusion de la vente.
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Est-ce qu'une mairie peut racheter un fonds de commerce ?
En exerçant son droit de préemption, une mairie peut tout à fait racheter un fonds de commerce mis à la vente mais elle devra ensuite, procéder à sa rétrocession.
En effet, la mairie doit rétrocéder le fonds de commerce à une entreprise capable d'assurer la diversité commerciale et artisanale du périmètre dans lequel il est implanté (2).
Cette rétrocession doit être réalisée dans un délai de 2 ans (3 ans en cas de location-gérance du fonds de commerce) (3).
Si la mairie n'a pas trouvé de repreneur à l'issue de ce délai de 2 ans, l'acquéreur qui souhaitait initialement acquérir le fonds de commerce bénéficie d'un droit de priorité.
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Comment savoir si le bien (fonds de commerce) est soumis au droit de préemption ?
Toutes les cessions de fonds de commerce ne sont pas soumises à un droit de préemption.
En effet, seuls les fonds de commerce qui se situent dans une zone spécifique appelé "périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité" peuvent faire l'objet d'un droit de préemption.
Pour savoir si c'est le cas, le vendeur doit se rapprocher de la mairie où est implanté le fonds de commerce pour savoir s'il est concerné par un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité.
Contact doit être pris avec la mairie avant tout projet de cession.
Que faire lorsque le fonds de commerce se situe dans un périmètre de sauvegarde du commerce de l'artisanat de proximité ?
Si le fonds de commerce est implanté dans un tel périmètre, dans ce cas le vendeur a l'obligation d'informer la commune de la cession du fonds de commerce. Il doit alors lui adresser une déclaration préalable de cession, dite aussi déclaration d'intention d'aliéner (DIA).
La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) permet d'informer, avant la vente, le titulaire du droit de préemption afin qu'il puisse faire valoir son droit de priorité pour acquérir le bien qui fait l'objet de la cession.
Cette déclaration préalable de cession doit mentionner les informations suivantes :
- le prix et les conditions de la cession envisagée ;
- l'activité de l'acquéreur pressenti pour la cession ; Salariés du cédant
- le nombre de salariés du cédant (le vendeur) et la nature de leur contrat de travail ;
- le chiffre d'affaires réalisé par le cédant.
Quel Cerfa utiliser pour déclarer la cession d'un fonds de commerce en mairie ?
La déclaration préalable de cession d'un fonds de commerce doit être adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique (courriel adressé directement au maire de la commune).
Il est également possible de déposer la déclaration de cession en main propre, en mairie.
Cette déclaration de cession d'un fonds de commerce doit être réalisée au moyen du formulaire cerfa 13644*02 intitulé "Déclaration de cession d'un fonds de commerce, d'un fonds artisanal ou d'un bail commercial, soumis au droit de préemption".
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Comment la mairie exerce-t-elle son droit de préemption une fois informée de la vente d'un fonds de commerce ?
Lorsque la mairie est informée de la cession d'un fonds de commerce dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, elle n'exercera pas forcément son droit de préemption.
Libre à elle de faire usage ou non son droit de préemption pour se porter acquéreur du fonds de commerce.
La mairie décide de préempter
Si la mairie décide d'exercer son droit de préemption commercial pour acquérir le fonds de commerce, elle doit transmettre sa décision au vendeur, par lettre commandée avec accusé de réception ou par voie électronique.
La mairie dispose d'un délai de 2 mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner pour notifier au cédant qu'elle souhaite exercer son droit de préemption (4).
Dès que le cédant reçoit la notification de préemption de la mairie, il ne peut plus renoncer à la vente du fonds de commerce.
En l'absence de réponse dans ce délai de 2 mois, la mairie est réputée ne pas exercer son droit de préemption.
Bon à savoir :
Dans le cas où le local dans lequel le fonds de commerce est exploité est loué (il existe un bail commercial), une copie de la décision de préempter doit être transmise au bailleur commercial.
La décision de préemption de la mairie peut être faite avec ou sans réserve :
- si le droit de préemption est exercé sans réserve : la mairie acquiert le fonds de commerce aux conditions fixées dans la promesse de cession. Elle dispose alors de 3 mois pour conclure l'acte de cession à compter de l'accord sur le prix ;
- si le droit de préemption est exercé avec réserve : la mairie souhaite préempter la vente mais n'est pas d'accord avec le prix (ou les conditions) fixé(s) dans la déclaration préalable, elle doit saisir juge de l'expropriation dans un délai de 2 mois à compter de la réception de celle-ci (5). Par la suite, elle notifie au cédant son offre d'acquérir aux prix et conditions fixés par l'autorité judiciaire. (5).
La mairie fait le choix de ne pas préempter
Dans le cas où la mairie n'exerce pas son droit de préemption dans les 2 mois suivants la réception de la déclaration préalable de cession, le vendeur du fonds de commerce est libre de le vendre à l'acquéreur qu'il aura choisi.
En cas de préemption de la mairie, le cédant dispose t-il d'un recours ?
Lorsque la mairie exerce son droit de préemption, le cédant peut contester l'exercice de ce droit mais dans des cas très précis, notamment :
- si la déclaration d'intention d'aliéner n'est pas valide en raison d'un vice de fond ou de forme ;
- si la notification de la décision de préempter est faite hors délai.
Références :
(1) Loi du 2 août 2005 en faveur des PME, article 58
(2) Article L214-2 du Code de l'urbanisme
(3) Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
(4) Article R214-5 du Code de l'urbanisme
(5) Article R214-6 du Code de l'urbanisme
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