Crédit et prêt immobilier

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Crédit et prêt immobilier

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Rédigé par L'équipe Juritravail

Mis à jour le 16 octobre 2020

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La souscription d’un crédit immobilier est un évènement important pouvant avoir un impact durable sur la situation financière de l’emprunteur.

 

Avant de s’engager, il est important de connaître l’étendue de ses droits et obligations, ainsi que les solutions existantes en cas de difficultés financières suite à un événement de la vie courante. 

 

Le crédit immobilier est encadré par une réglementation protectrice, parfois complexe.

 

Ce dossier vous donne les outils pour souscrire un crédit immobilier en toute connaissance de cause, ou pour vous informer de vos droits si vous avez déjà passé le cap.

 

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Dans quels cas utiliser ce dossier ?

Au moment de la souscription de votre crédit immobilier, plusieurs questions se posent.

Vous vous interrogez sur l'assurance du prêt : avez-vous le choix de l’assurance du prêt ? Pouvez-vous changer de contrat d’assurance en cours de prêt et sous quelles conditions ? 

Les dispositions de la loi Hamon de mars 2014 ont apporté une protection en la matière. 

Vous vous interrogez également sur le taux d’intérêt de votre prêt et la domiciliation bancaire : quelles sont les obligations du banquier en termes d’information sur les risques de souscription d’un crédit ? Etes-vous obligé d’ouvrir un compte bancaire auprès de l'établissement prêteur ? 

Par ailleurs, il est possible que votre votre situation personnelle ou financière évolue en cours d’emprunt, donnant lieu à de nouvelles difficultés ou interrogations. 

Si vous avez bénéficié d'une importante rentrée d’argent, vous souhaitez peut être procéder au remboursement anticipé (partiel ou total) de votre prêt immobilier. Dans ce cas, serez-vous redevable d’une indemnité ? Le cas échéant, est-elle plafonnée ?

Vous trouvez que le taux d’intérêt de votre prêt est trop élevé compte tenu de l’évolution du taux d’intérêt actuel : la banque doit-elle le modifier ? 

De plus, si l’assurance refuse de prendre en charge les échéances en cas de sinistre (une perte d’emploi, un décès…), pouvez-vous l’y contraindre et comment ? 

Vous souhaitez également savoir quelles sont les solutions envisageables en cas d’importantes difficultés financières : un délai de grâce est-il de droit ? Quelles sont les conditions pour bénéficier d’une mesure de traitement de surendettement

La souscription d’un crédit immobilier ouvre ainsi la porte à de nombreuses problématiques. Ce dossier vous donne les outils pour mener paisiblement votre projet immobilier.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives, notamment :

  • au remboursement anticipé du crédit immobilier ; 
  • aux emprunts hypothécaires ;
  • aux possibilités de désolidarisation ;
  • à la souscription et à la substitution d'assurances ;
  • à la domiciliation bancaire (à jour de la loi PACTE) ;
  • à la clôture d'un compte bancaire ouvert auprès de la banque prêteuse ;
  • à la contestation du Taux Annuel Effectif global (TAEG) ;
  • aux obligations du banquier ;
  • aux délais de prescription ; 
  • à la situation de surendettement ;
  • au délai de grâce.

Les notions clés abordées dans ce dossier :

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Crédit immobilier

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Prêt immobilier

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Assurance prêt

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Assurance groupe

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Assurance perte d’emploi

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Loi Hamon

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Remboursement anticipé

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Indemnité de remboursement anticipé

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Emprunt hypothécaire et mainlevée

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Désolidarisation du co-emprunteur

Le plan du dossier

  • I. L'assurance du prêt immobilier
  • Ma banque me fait payer des pénalités pour remboursement anticipé de mon crédit immobilier, en a-t-elle le droit ?
  • J’ai un prêt immobilier avec une assurance perte d’emploi. Je perds mon emploi et la banque refuse de prendre en charge les mensualités du crédit. Que puis-je faire ?
  • La banque qui m'a consenti un prêt immobilier m’a imposé de souscrire à son assurance habitation. Puis-je en changer ?
  • Je souhaite ne plus être assuré par mon organisme de prêt. Comment puis-je changer d’assureur ?
  • II. L'évolution de la situation de l'emprunteur en cours de prêt
  • Est-ce que je peux résilier le contrat d’assurance souscrit lors de la conclusion de mon prêt immobilier, car je la considère trop chère ?
  • Ma banque peut-elle refuser ma demande de désolidarisation alors que je divorce de mon conjoint, avec qui j’avais souscrit le prêt?
  • Peut-on m’interdire de clôturer mon compte bancaire au motif que je bénéficie toujours d’un prêt immobilier ?
  • La levée d’hypothèque doit-elle m’être facturée alors que j’ai remboursé mon prêt immobilier par anticipation ?
  • J’ai un prêt immobilier hypothécaire, comment mettre fin à l’hypothèque ?
  • J’ai souscrit un crédit immobilier auprès de ma banque, mais je me suis aperçu que le TAEG n’était pas calculé selon les règles légales. Ai-je un recours ?
  • Suite à l'obtention d'un prêt immobilier suis-je obligé de domicilier mes salaires auprès de la banque qui m'a consenti le prêt?
  • Mon banquier peut-il m'accorder un prêt immobilier alors que mes revenus ne me permettent pas de le rembourser et de vivre correctement ?
  • Puis-je rembourser mon prêt immobilier de façon anticipée?
  • Puis-je contraindre mon banquier à renégocier mon prêt immobilier?
  • Rencontrant d'importants problèmes financiers, puis-je suspendre le remboursement de mon prêt immobilier?
  • Je me suis porté caution pour le prêt immobilier de ma sœur. La banque me contacte en m'indiquant qu'elle n'a pas payé ses échéances depuis 10 ans. Est-ce normal?
  • La banque peut-elle me refuser l'octroi d'un prêt car je n'ai pas la nationalité française?
  • En cas de graves difficultés financières, quelles sont les étapes et les conséquences d'un dossier de surendettement ?
  • Comment fonctionne le compte bancaire pendant le surendettement ?
  • Mon débiteur refuse de me payer, comment faire pour recouvrer mes créances ?
  • L’acceptation du dossier de surendettement par la Banque de France met-elle fin aux procédures de recouvrement et aux poursuites des créanciers ?
  • Comment obtenir son retrait du fichier des incidents de remboursement de crédits aux particuliers ?
  • Je n’arrive plus à faire face à mes dettes, puis-je saisir la commission de surendettement ?
  • Mon dossier de surendettement est recevable, quelle sont les décisions possibles de la commission de surendettement ?
  • Je viens d’apprendre que mon débiteur a déposé un dossier de surendettement. Ai-je une chance de récupérer mon argent ?
  • Comment puis-je réagir face à une injonction de payer ?
  • Je suis un entrepreneur indépendant et endetté. Puis-je remplir un dossier de surendettement ?
  • Je rencontre de graves difficultés financières, mes créanciers refusent de m’accorder un délai de paiement : que puis-je faire ?

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La question du moment

J’ai souscrit un crédit immobilier auprès de ma banque, mais je me suis aperçu que le TAEG n’était pas calculé selon les règles légales. Ai-je un recours ?

Le TAEG (taux annualisé effectif global) permet à l'emprunteur de se rendre compte du coût total d'un crédit sur l'ensemble de la période de remboursement afin de pouvoir comparer plusieurs crédits ou plusieurs organismes de crédit. C'est pourquoi il est strictement encadré : il est supposé regrouper tous les frais, y compris les intérêts, que le client doit payer en plus du capital emprunté.

Il est ainsi composé (1) :

  • du taux d'intérêt (ou taux de base) ;
  • des frais, commissions et rémunérations de toute nature, directs ou indirects (frais d'inscription, frais de dossier, rémunération des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit…) ;
  • des primes d'assurances lorsque l'assurance est obligatoire et souscrite auprès de l'établissement.

Les frais d'acte notarié ne sont toutefois pas à prendre en compte dans le TAEG (2).

Le TAEG doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt (3).

En cas de non-respect de ces obligations, la banque risque de se voir assignée en déchéance du droit aux intérêts, et condamnée au paiement d'une amende de 150 000 euros (4). Ainsi, le taux d'intérêt légal, bien plus bas, peut se substituer au TAEG si la banque est reconnue coupable.

Le TAEG est toutefois très complexe à calculer. Il est fixé par un actuaire (c'est-à-dire un professionnel spécialiste de la question).

Certains emprunteurs ont cherché à contester leur TAEG en justice, étant parvenus à le calculer, mais ont été dans un premier temps déboutés par les juges. Ils ont été considérés comme profanes, les juges ne cherchant pas à déterminer si leur calcul était juste ou non. La Cour de cassation a néanmoins sanctionné les premiers juges qui n'ont pas vérifié si le calcul effectué par les demandeurs était exact ou non, et donc si le taux était fixé dans les règles légales ou non (5).

Ainsi, même en qualité de non-professionnel, il est possible de contester le TAEG en justice mais il est conseillé de prendre l'avis d'un professionnel. Le délai de prescription en la matière est de 5 ans à partir la date d'acceptation de l'offre de prêt (6).

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