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Crédit et prêt immobilier : tout savoir sur la souscription

Rédigé par L'équipe Juritravail

Mis à jour le 19 novembre 2024

Professionnel Particulier Droit bancaire Propriété immobilière

Vous avez un projet immobilier, et souhaitez souscrire un crédit immobilier. Découvrez les modalités et les conditions de souscription à ce type d'emprunt, et les obligations légales de la banque en la matière. Téléchargez notre dossier rédigé par nos juristes pour connaître l'étendue de vos droits et obligations !

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En bref

La souscription d’un crédit immobilier est un évènement important pouvant avoir un impact durable sur la situation financière de l’emprunteur. Il est ainsi important, avant de s’engager, de connaître l’étendue de ses droits et obligations, ainsi que les solutions existantes en cas de difficultés financières suite à un événement de la vie courante.

Le crédit immobilier est encadré par une réglementation protectrice, parfois complexe. Ce dossier vous donne les outils pour souscrire un crédit immobilier en toute connaissance de cause, ou pour vous informer de vos droits si vous avez déjà passé le cap.

Dans quels cas utiliser ce dossier ?

Mieux appréhender la définition du crédit immobilier : comment fonctionne-t-il ? Conditions, taux d'intérêt, coût, objet…

Le crédit immobilier a vocation de permettre le financement d'un projet immobilier : il peut s'agir de l'achat d'un bien immobilier ancien ou neuf, d'un terrain à bâtir, de la construction d'une maison, voire de parts de sociétés immobilières.

La question se pose des conditions d'octroi, de la durée moyenne d'un prêt ? La capacité d'emprunt peut en effet être limitée par le taux d'effort. Celui-ci ne doit pas dépasser un certain pourcentage de votre revenu par mois, dont le montant a été déterminé par le Haut conseil de stabilité financière en 2021.

Désireux d'acquérir un logement, vous vous interrogez : comment obtenir un crédit immobilier ? Est-il obligatoire de fournir un apport personnel ? Quelles sont les modalités de remboursement ? Vous vous demandez à quel moment la banque verse-t-elle les fonds ? Y a-t-il des frais de dossier ?

Il y a également la question du taux d'intérêt, son calcul, son montant ? C'est la banque qui détermine le taux d'intérêt applicable, qui peut être fixe ou révisable, selon un indice de référence.

Vous vous interrogez également sur l'assurance du prêt immobilier : avez-vous le choix de l’assurance du prêt ? Pouvez-vous changer de contrat d’assurance en cours de prêt et sous quelles conditions ? Les dispositions de la Loi Hamon de mars 2014 ont apporté une protection en la matière.

Maîtriser les différentes étapes de la demande de crédit : comment faire un prêt ? Quelles sont les obligations de la banque ? Que vérifie la banque ?

Quelles sont les différentes démarches à entreprendre, de la demande de prêt à la signature de l'acte ? Le prêt immobilier est soumis à un régime particulier du Code de la consommation, qui prévoit toute une série d'obligations que doit respecter la banque et une procédure stricte. Par exemple, l'emprunteur doit respecter un délai de réflexion légal avant de pouvoir retourner l'offre de crédit.

Quelles sont les obligations du banquier en termes d’information sur les risques de souscription d’un crédit ? La banque a en effet l'obligation légale d'informer l'emprunteur des conséquences de la souscription à un prêt immobilier, notamment les risques de surendettement.

Dans ce souci d'information de l'emprunteur, la banque doit également indiquer le taux annuel effectif global (TAEG) dans son offre de prêt, qui permet de cerner le montant total de l'opération.

Les établissements de crédit doivent par ailleurs joindre à leur offre de crédit une fiche d'information standardisée européenne (FISE), qui permet pour l'emprunteur de faciliter la comparaison des offres de prêts faites par différentes banques.

Retrouvez également les différentes mentions légales obligatoires que doit inclure la banque dans l'offre de prêt dans notre dossier.

Vous vous interrogez sur la domiciliation bancaire : êtes-vous obligé d’ouvrir un compte bancaire auprès de l'établissement prêteur ? Notre dossier y répond.

Envisager les impacts que peut avoir un changement de situation sur l'emprunt immobilier : remboursement anticipé, surendettement, report

Bien souvent, le crédit immobilier s'étend sur une longue période. Il est donc possible que votre situation personnelle ou financière évolue en cours d’emprunt, donnant lieu à de nouvelles difficultés ou interrogations.

Si vous avez bénéficié d'une importante rentrée d’argent, vous souhaitez peut-être procéder au remboursement anticipé (partiel ou total) de votre prêt immobilier. Dans ce cas, serez-vous redevable d’une indemnité ? Le cas échéant, est-elle plafonnée ?

Vous trouvez que le taux d’intérêt de votre prêt est trop élevé compte tenu de l’évolution du taux d’intérêt actuel : la banque doit-elle le modifier ?

De plus, si l’assurance refuse de prendre en charge les échéances en cas de sinistre (une perte d’emploi, un décès…), pouvez-vous l’y contraindre et comment ?

Vous souhaitez également savoir quelles sont les solutions envisageables en cas d’importantes difficultés financières : quelles sont les conditions pour bénéficier d’une mesure de traitement de surendettement ? Que se passe-t-il pour la caution d'un prêt immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur ?

La souscription d’un crédit immobilier ouvre ainsi la porte à de nombreuses problématiques. Ce dossier vous donne les outils pour mener paisiblement votre projet immobilier.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives, notamment :

au déroulement et contenu de l'offre de prêt ;
à la capacité d'emprunt ;
au montant des taux d'intérêt ;
au remboursement anticipé du crédit immobilier ;
aux emprunts hypothécaires ;
aux possibilités de désolidarisation ;
à la souscription et à la substitution d'assurances ;
à la domiciliation bancaire (à jour de la loi PACTE) ;
à la clôture d'un compte bancaire ouvert auprès de la banque prêteuse ;
à la contestation du Taux Annuel Effectif global (TAEG) ;
aux obligations du banquier ;
aux délais de prescription ;
à la situation de surendettement.

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Ce dossier juridique dédié contient :

31 Questions essentielles

I. Souscrire à un prêt immobilier
Que permet de financer un prêt immobilier ?
Quelles sont les caractéristiques du prêt immobilier ?
Comment se déroule l’offre de prêt ?
Mon banquier peut-il m'accorder un prêt immobilier alors que mes revenus ne me permettent pas de le rembourser et de vivre correctement ?
II. Quels sont les droits et les obligations de l'emprunteur ?
Suite à l'obtention d'un prêt immobilier suis-je obligé de domicilier mes salaires auprès de la banque qui m'a consenti le prêt?
Puis-je rembourser mon prêt immobilier de façon anticipée?
J’ai un prêt immobilier hypothécaire, comment mettre fin à l’hypothèque ?
La levée d’hypothèque doit-elle m’être facturée alors que j’ai remboursé mon prêt immobilier par anticipation ?
III. Quels sont les droits et obligations de la banque ?
J’ai souscrit un crédit immobilier auprès de ma banque, mais je me suis aperçu que le TAEG n’était pas calculé selon les règles légales. Ai-je un recours ?
Peut-on m’interdire de clôturer mon compte bancaire au motif que je bénéficie toujours d’un prêt immobilier ?
La banque peut-elle me refuser l'octroi d'un prêt car je n'ai pas la nationalité française?
Ma banque me fait payer des pénalités pour remboursement anticipé de mon crédit immobilier, en a-t-elle le droit ?
Ma banque peut-elle refuser ma demande de désolidarisation alors que je divorce de mon conjoint, avec qui j’avais souscrit le prêt?
IV. L'assurance du prêt immobilier
J’ai un prêt immobilier avec une assurance perte d’emploi. Je perds mon emploi et la banque refuse de prendre en charge les mensualités du crédit. Que puis-je faire ?
La banque qui m'a consenti un prêt immobilier m’a imposé de souscrire à son assurance habitation. Puis-je en changer ?
Je souhaite ne plus être assuré par mon organisme de prêt. Comment puis-je changer d’assureur ?
V. L'évolution de la situation de l'emprunteur en cours de prêt
Puis-je contraindre mon banquier à renégocier mon prêt immobilier?
Rencontrant d'importants problèmes financiers, puis-je suspendre le remboursement de mon prêt immobilier?
Je n’arrive plus à faire face à mes dettes, puis-je saisir la commission de surendettement ?
En cas de graves difficultés financières, quelles sont les étapes et les conséquences d'un dossier de surendettement ?
Mon dossier de surendettement est recevable, quelle sont les décisions possibles de la commission de surendettement ?
Comment fonctionne le compte bancaire pendant le surendettement ?
L’acceptation du dossier de surendettement par la Banque de France met-elle fin aux procédures de recouvrement et aux poursuites des créanciers ?
Comment obtenir son retrait du fichier des incidents de remboursement de crédits aux particuliers ?
Comment puis-je réagir face à une injonction de payer ?
Quelles sont les conséquences de se porter caution pour le prêt immobilier d'autrui ?

7 Modèles de lettres

Lettre de renonciation à l’achat suite au refus de l‘emprunt immobilier de la banque
Lettre de mise en demeure d’exécuter l’assurance perte d’emploi souscrite avec un prêt immobilier
Lettre de résiliation de l’assurance prêt dans les 12 premiers mois de l’emprunt immobilier
Demande de délais de paiement pour le prêt
Dépôt d’un dossier de surendettement
Lettre de contestation du rejet du dossier de surendettement
Modèle pour demande d’un délai de grâce au président du tribunal

1 Modèle de contrat

Attestation de don pour un crédit immobilier

Les notions clés abordées dans ce dossier juridique :

Crédit immobilier
Prêt immobilier
Assurance prêt
Assurance groupe
Assurance perte d’emploi
Loi Hamon
Remboursement anticipé
Indemnité de remboursement anticipé
Emprunt hypothécaire et mainlevée
Désolidarisation du co-emprunteur
Taux d'intérêt
Bien immobilier
Hypothèque
Surendettement
Projet immobilier

Extrait de notre dossier

J’ai un prêt immobilier hypothécaire, comment mettre fin à l’hypothèque ?

Lorsqu'un particulier souscrit un prêt immobilier auprès de sa banque, il peut l'assortir d'une hypothèque. Il s'agit d'une garantie qui permet au banquier, s'il n'est pas payé par le client, de faire saisir l'immeuble et d'obtenir sa vente pour se rembourser (1).

L'emprunteur doit être propriétaire du bien immobilier, ou il peut s'agir du bien qu'il souhaite acquérir grâce au prêt immobilier (2). L'hypothèque ne peut être consentie que par acte notarié (3) et doit faire l'objet d'une inscription au service chargé de la publicité foncière (4).

En principe, l'hypothèque dure aussi longtemps que le crédit. Il est néanmoins possible, en cours de crédit, de faire lever cette hypothèque (5), par exemple lorsque l'emprunteur souhaite revendre son bien alors que le crédit n'est pas encore terminé.

Il est ainsi possible de faire lever cette hypothèque par accord amiable avec la banque prêteuse : cet accord doit être formalisé et prendre la forme d'un acte authentique fait par un notaire. Il convient dans un premier temps de s'adresser directement au banquier qui a consenti le prêt et qui détient l'hypothèque afin d'obtenir son accord.

Si le banquier refuse la mainlevée de l'hypothèque, il s'agit pour l'emprunteur de demander la radiation de cette inscription hypothécaire en justice, notamment si l'emprunt a été totalement remboursé ou si l'hypothèque a atteint son terme (6).

Les dernières informations de l'équipe Juritravail, juristes experts

La mise à jour du 14 novembre 2024 concerne :

Dans une décision du 29 septembre 2021, le Haut Conseil de stabilité financière a augmenté le montant du taux d'effort, c'est-à-dire le montant des dépenses pour se loger rapporté à celui du revenu mensuel, qui vient limiter la capacité d'emprunt. Le taux d'effort est ainsi passé de 33 % à 35 % des revenus mensuels.

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