Les critères d'une offre d'achat précise, ferme et précise

D’abord, l’offre doit être précise, ferme et définitive.

La précision requiert :

  • l’identification du bien par son adresse complète, les références cadastrales et les numéros de lots s’il s’agit d’un bien en copropriété ;
  • le prix précis qui est proposé, faute de quoi il ne s’agit que d’une invitation à pourparlers ;
  • les éventuelles conditions suspensives, notamment en matière de financement (montant qui serait emprunté, taux et durée) ;
  • le délai de validité au-delà duquel cette offre, si elle n’est pas acceptée, deviendra caduque ;
  • la signature des parties (chacun des acquéreurs et des vendeurs).

La rétractation des parties et ses implications

Ensuite, en vertu de l’article 1583 du Code civil (1), la vente est réputée parfaite si la précision indiquée est respectée, mais l’acceptation de l’offre d’achat n’opère aucun transfert de propriété.

➡ Si l’une des parties souhaite se rétracter, elle devra en principe indemniser l’autre. Cependant, la rétractation de l’acquéreur avant la signature d’un compromis ou d’une promesse unilatérale de vente est plus aisée dans la mesure où ce dernier aura la possibilité de renoncer à cet achat pendant une période de dix jours après la signature de l’avant contrat.

La rétractation du vendeur donne en principe le droit d’être indemnisé à l’acquéreur, mais celui-ci devra justifier d’un préjudice, lequel déterminera le montant de l’éventuelle indemnisation.

En tout état de cause, le préjudice lié à la rétractation d’une des parties après que l’offre d’achat a été acceptée, ne peut être indemnisé qu’au titre d’une perte de chance dont l’appréciation par le juge est souveraine.

📌 Pour conclure, dans l’hypothèse d’une rétractation au stade de l’offre d’achat, le dialogue est à privilégier plutôt qu’une procédure dont l’issue serait très incertaine.

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Référence :

(1) Article 1583 du Code civil