Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL), Associations Syndicales Libres (ASL) et régime de la Copropriété : quelles différences ?

L’exposé de la note se décompose en deux parties, soit, une première partie, traitant du régime « légal de la copropriété » et d’une deuxième partie, traitant du régime « contractuel de l’ASL ou de l’AFUL ».

Régime légal de la copropriété 

Préambule : la loi rend obligatoire la mise en place du statut de la copropriété, dès lors que l’on est en présence d'un immeuble ou groupe d'immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots et où il ressort sur ledit immeuble des parties privatives et des parties communes à plusieurs copropriétaires. La copropriété va aménager et gérer l’articulation entre les parties privées et les parties communes en présence de propriétaires différents.

📌 Nota : le régime de la copropriété se rapporte à la copropriété dite « verticale » et aux immeubles divisés en plusieurs lots, où au-moins un des lots constitue « un usage d’habitation » (voilà le détail qui manquait).

La copropriété est une institution légale

Le régime de la copropriété est un régime dit « légal » qui correspond à une institution légale, qui existe dès lors que nous sommes en présence de la situation, où au-moins deux personnes sont propriétaires dans un immeuble, au moins en partie à usage d’habitation, de parties privatives et de parties communes.

⚠ Attention : le régime de la copropriété existe indépendamment de toute formalité accomplie par les copropriétaires, et ce, dès lors que les conditions de fait l’imposent. Le régime de la copropriété suit un cadre légal strict.

Universalité du régime de la copropriété et régime absorbant

Le régime de la copropriété existe, dès lors que les conditions de fait sont réunies, et la copropriété fonctionnera en adéquation avec ce que la loi impose, son fonctionnement sera identique quels que soient la taille de la copropriété, son lieu d’implantation et son année de création, et ce, à quelques détails près.    

📌 Nota : le régime de la copropriété s’appliquera « par absorption » et en application de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 (1), à tout groupement foncier, contenant une partie commune et des parties privatives, ne relevant pas obligatoirement du régime de la copropriété, comme n’ayant pas de partie habitation, mais où les parties n’ont pas fait choix d’un autre régime juridique comme l’ASL ou l’AFUL.

Règlementation applicable & caractère d’ordre public de la règlementation

La règlementation applicable est la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui est une loi dite « d’ordre public » et son Décret d’application du 17 mars 1967, ce qui implique que même par consentement unanime, les parties ne peuvent y déroger.

Organisation de la copropriété

L'organisation juridique de la copropriété s’articule autour de trois entités :

• le syndicat des copropriétaires qui regroupe l'ensemble des personnes propriétaires au sein de l'immeuble, qui dispose de la personnalité morale et qui prend les décisions concernant l'immeuble (2) ;
• le syndic de copropriété (professionnel ou bénévole) qui est chargé d'administrer l'immeuble et d’exécuter les décisions du syndicat des copropriétaires (3) ;
• le conseil syndical dont les membres sont élus parmi les copropriétaires qui assiste et contrôle le syndic et peut pallier à la carence du syndic (4).  

Règlement de copropriété

Le régime de la copropriété impose la rédaction d’un règlement de copropriété (5) qui va permettre de définir la répartition des lots entre parties privatives et parties communes, ainsi que l’attribution des tantièmes et ainsi permettre le fonctionnement de la copropriété. Le règlement de copropriété doit être précédé de l’état descriptif de division réalisé par un géomètre qui détaille les parties privatives et les parties communes et de ce fait détermine les tantièmes.

Charges de copropriété

Il existe 2 grandes catégories de charges dans une copropriété (6) :

• les charges générales, relatives à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes générales et spéciales, qui correspondent aux parties des bâtiments affectées à l'usage ou à l'utilité de certains copropriétaires (cela doit être prévu dans le règlement de copropriété) ;  
• et les charges particulières pour les services collectifs et équipements communs.

La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges générales ou particulières :

• s’agissant des charges générales, tous les copropriétaires doivent participer au paiement des charges générales à hauteur de leur quote-part et qui correspond à la part que chacun doit payer ou recevoir dans la répartition d'une somme des parties communes appelées tantième associée à chaque lot de copropriété. Les tantièmes sont ainsi calculés et exprimés en pourcentage de l'ensemble de toutes les parties communes de l'immeuble. C'est la répartition des tantièmes de la copropriété qui détermine la répartition des charges générales entre les copropriétaires. Les tantièmes peuvent être exprimés en millièmes, comme en dix millièmes ou cent millièmes selon la taille de la copropriété ;
• s’agissant des charges particulières, qui concernent le paiement de services collectifs ou d’équipements communs, elles sont payées en fonction de l'utilité objective que présentent les services et équipements pour chaque lot.

Recouvrement et garanties de recouvrement des charges de copropriété

Les charges de copropriété doivent être recouvrées dans le délai de prescription de 5 ans, elles bénéficient de plusieurs garanties particulières sur le lot du propriétaire, débiteur de charges. Plusieurs mécanismes sont mis en place, afin de faciliter le recouvrement des charges de copropriété et notamment trois mécanismes :

• l’hypothèque légale (7) ;
• le privilège immobilier spécial (8) ;
• le droit d’opposition du syndic en cas de vente d’un lot (9).

Majorité au sein du syndicat des copropriétaires

La loi régissant les copropriétés définit plusieurs majorités, qui vont s’appliquer au syndicat des copropriétaires, et ce, indépendamment de la manière dont est régi le règlement de copropriété 

• Le cadre légal qui permet la définition et la mise place de la majorité simple (majorité des voix exprimées) (10) ;
• la majorité absolue (majorité des co copropriétaires ayant le droit de vote) (11) ;
• la majorité qualifiée (majorité des 2/3 des membres) (12).

Immatriculation de la copropriété

Le régime de la copropriété impose l’immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés (13), la formalité doit être accomplie par le syndic. Faute d’accomplissement de cette formalité, le syndic, à titre de sanction, encourt le paiement d’une amende forfaitaire (14). L’absence d’immatriculation de la copropriété n’empêche nullement la copropriété d’exister d’un point de vue juridique, l’immatriculation a une vocation informative.

Décisions prises en assemblée générale et contestations

Les décisions d'assemblée générale des copropriétaires doivent être notifiées par le syndic de copropriété dans un délai de 1 mois aux copropriétaires opposants ou défaillants (qui ne sont ni présents, ni représentés). Cette notification peut être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par mail. L'envoi simple d'une copie du compte-rendu suffit pour les autres copropriétaires. La notification fait démarrer le délai pour contester une décision d'assemblée générale devant le Tribunal.

Le recours contre une décision d'assemblée générale doit impérativement être fait dans un délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal (15).

Capacité d’ester en justice du syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire du syndic dûment autorisé en assemblée générale

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice (16), tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires et il est représenté par le syndic (17), qui doit avoir été autorisé par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale (18).

Syndic professionnel

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider de confier suivant un vote en assemblée générale la gestion de la copropriété à un syndic professionnel.

Le syndic professionnel sera alors élu par l’assemblée générale et deviendra effectivement le représentant légal de la copropriétaire.

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Régime contractuel des ASL & AFUL

Cadre de la mise en place des ASL et AFUL

Les ASL et les AFUL regroupent essentiellement des propriétaires fonciers et plus précisément des propriétaires de terrains qui vont construire un espace privatif, mais également un espace collectif commun à plusieurs propriétaires fonciers (route, éclairage, assainissement, parking, espaces verts, chauffage collectif). Les ASL et les AFUL se rapportent plutôt à un régime de multi propriété dit « horizontale », comme des terrains constitués en lotissements ou des immeubles qui bénéficient d’un service ou d’un espace commun et collectif.

📌 Nota : sauf exception, chaque propriétaire de son lot est également propriétaire en indivision de l’espace commun qui sera géré par l’ASL ou l’AFUL.

ASL obligatoire pour la création d’un lotissement

L’ASL est obligatoire pour la création d’un lotissement, et ce, en vertu du Code de l’Urbanisme (19) : « Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 442-8, complété par l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ».

Caractère dérogatoire du régime de l’ASL ou de l’AFUL

Le régime dit « contractuel » de l’ASL ou de l’AFUL ne s’applique, que si la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés, n’impose pas la mise en place du régime de la copropriété. Concrètement, une ASL ou une AFUL ne peuvent être crées par voie contractuelle, que si la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas.

📌 Nota : les ASL et les AFUL ne peuvent être crées afin de gérer un bâtiment contenant au moins une partie habitation.

Règlementation applicable

Les ASL et les AFUL sont régies par l’Ordonnance n°2004-632 du 01 juillet 2004, le Décret n°2006-504 du 03 mai 2006 (ASL) et plus spécifiquement pour les AFUL les dispositions de l’article L 322 et suivants du Code de l’Urbanisme (AFUL) et R 322 et suivants du Code de l’Urbanisme (AFUL).

Les ASL et les AFUL relèvent également de la Loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d'association.

Les dispositions légales citées laissent une large place à l’autonomie de la volonté quant à la manière dont seront organisées les ASL et les AFUL.

📌 Nota : d’une manière générale, les ASL et les AFUL relèvent de la loi du 01 juillet 1901 relative au statut des associations et de manière particulière à l’Ordonnance n°2004-632 du 01 juillet 2004, le Décret n°2006-504 du 03 mai 2006 et un tout petit peu pour les AFUL aux dispositions de l’article L 322 et suivants du Code de l’Urbanisme et R 322 et suivants du Code de l’Urbanisme. Concrètement, les ASL et les AFUL sont des associations régies par la loi du 01 juillet 1901, mais à objet particulier et au fonctionnement particulier, définis par l’Ordonnance n°2004-632 du 01 juillet 2004, le Décret n°2006-504 du 03 mai 2006 (ASL) et plus spécifiquement pour les AFUL les dispositions de l’article L 322 et suivants du Code de l’Urbanisme (AFUL) et R 322 et suivants du Code de l’Urbanisme (AFUL).

Création & Fonctionnement et gestion des ASL et AFUL

Les ASL et les AFUL sont des personnes morales de droit privé qui n’existent que suite à un processus juridique dit « contractuel ». Les ASL et les AFUL n’existent que si ces créateurs ont décidé de créer ces entités. Concrètement, les ASL et les AFUL sont créées dans la mesure où les conditions légales le permettent et que les créateurs de ces personnes morales de droit privé l’ont voulu.

Régime contractuel de l’ASL et de l’AFUL

Une ASL ou une AFUL est un régime dit « contractuel », ce qui implique que le fonctionnement de ces entités découle de la conclusion d’un contrat ou « statuts », suivi d’une procédure de création de l’ASL ou de l’AFUL. L’Ordonnance n°2004-632 du 01 juillet 2004, le Décret n°2006-504 du 03 mai 2006 (ASL) et plus spécifiquement pour les AFUL les dispositions de l’article L 322 et suivants du Code de l’Urbanisme (AFUL) et R 322 et suivants du Code de l’Urbanisme (AFUL) interviennent très peu dans le fonctionnement d’une ASL et d’une AFUL.

Régime contractuel « spécifique » de l’ASL et de l’AFUL

L’ASL ou l’AFUL n’existent que si ses créateurs ont décidé de mettre en place la procédure de création de l’entité juridique concernée, mais en outre chaque ASL ou AFUL fonctionnera en application stricte de ses statuts. Chaque ASL ou AFUL aura un fonctionnement particulier découlant de ses statuts. 

Eléments de différenciation entre ASL et AFUL

Il est précisé que les AFUL relèvent du régime des ASL à quelques exceptions.

📌 Nota : il est admis en pratique, bien que cela ne soit pas réellement imposé par la loi, que les AFUL trouvent à s’appliquer dans les grands ensembles urbains, alors que les ASL peuvent s’implanter partout et notamment en milieu rural.

Articulation entre le régime de la copropriété et les ASL et les AFUL

Il est à noter que face à un ensemble immobilier complexe peuvent coexister une ou plusieurs copropriétés relevant du régime des copropriétés qui vont bénéficier d’un espace commun et collectif qui sera géré par une ASL ou une AFUL.

📌 Nota : si une copropriété fait partie d’une ASL ou AFUL, ce sont obligatoirement tous les copropriétaires qui vont adhérer individuellement à l’ASL ou à l’AFUL et non pas le syndicat des copropriétaires qui n’a pas pour vocation à représenter tous les copropriétaires1. Il est souvent prévu dans les statuts d’une ASL ou d’une AFUL que le syndic sera désigné suivant un vote du syndicat des copropriétaires afin de représenter tous les copropriétaires au sein de l’ASL et l’AFUL. 

Statuts des ASL et AFUL

Les ASL et les AFUL sont régies par des statuts, auquel peuvent s’ajouter un cahier des charges ou un règlement de lotissement. Les statuts de l’ASL ou de l’AFUL constituent le cadre légal pour le fonctionnement de l’ASL ou de l’AFUL.

Immatriculation et déclaration des ASL et AFUL

Les ASL et les AFUL qui se situent en dehors des deux départements d’Alsace et de Moselle sont immatriculées à la Préfecture. Les ASL et les AFUL qui sont domiciliées en Alsace ou en Moselle sont immatriculées au registre des associations du Tribunal Judiciaire du Tribunal concerné.

Pour les AFUL uniquement, l'acte constitutif des associations foncières urbaines libres, ainsi que les actes constatant les adhésions ultérieures sont publiés au fichier immobilier.

📌 Nota : les ASL et les AFUL n’acquièrent la capacité juridique et dès lors ne peuvent accomplir des actes juridiques que lorsqu’elles ont été immatriculées à la Préfecture « en vieille France » ou au Registre des Associations du Tribunal Judiciaire en Alsaces et Moselle.

Organisation du fonctionnement des ASL et AFUL

Les ASL et les AFUL ont un mode de fonctionnement souple qui n’est pas imposé par la loi ou le Décret, mis à part quelques dispositions obligatoires, mais par les statuts qui peuvent être rédigés librement par les fondateurs.

La gestion des ASL et des AFUL est organisée autour de deux organes :

• l’assemblée des propriétaires fonciers qui est l’organe délibérant ;
• et le syndicat qui est l’organe exécutif avec à sa tête un président. Un bureau peut être crée à l’intérieur du syndicat (même système que pour les associations).

Majorité au sein des ASL et des AFUL

La loi régissant les ASL et les AFUL ne définit aucune majorité qui va s’appliquer aux délibérations des assemblées, elles sont définies dans les statuts et peuvent donc varier d’une structure à une autre.

Charges payées par les membres d’une ASL ou d’une AFUL

La loi ne prévoit rien à ce sujet et laisse une grande liberté aux statuts. Les charges de l’ASL ou de l’AFUL peuvent être réparties entre tous les membres sans se soucier de la surface foncière de chaque membre ou de l’utilité du service offert au membre ou de la surface foncière.

Recouvrement et garanties de recouvrement des charges des membres d’une ASL ou d’une AFUL

Les charges qui doivent être payées par les membres d’une AFUL ou d’une ASL doivent être recouvrées dans le délai de prescription de 5 ans.

La loi prévoit presque le même système de garantie pour le recouvrement des charges des ASL et des AFUL que pour celui les copropriétés, soit :

• un droit d’opposition du syndicat en cas de vente d’un lot faisant partie d’une ASL si les charges de l’ASL ne sont pas payées (9) ;
• une hypothèque légale prise par le syndicat afin de garantir le paiement des charges de l’ASL (20).

Contestation des décisions prises par les ASL ou AFUL

La loi ne contient aucune disposition particulière s’agissant de la contestation des décisions prises par les ASL ou les AFUL et notamment du délai de contestation.

Dans un tel cas de figure, il y a lieu de faire application du délai de prescription de droit commun qui est de 5 ans (21).

Définition dans les statuts d’un délai de contestation : la question qui se pose est de savoir si les statuts d’une ASL ou d’une AFUL peuvent réduire de manière contractuelle, ce délai de prescription de 5 ans, de manière à arriver à un délai de contestation court, ainsi que cela se pratique pour les copropriétés.

📌 Nota : en l’état de la Jurisprudence, les dispositions contenues dans les statuts de manière à réduire les délais de contestations prises par les ASL ou les AFUL ont été déclarées opposables et donc applicables aux membres, et ce, quelque soit la durée définie dans les statuts. 

Mandat de gestion des ASL et des AFUL

Les ASL et les AFUL peuvent confier un mandat de gestion à une agence immobilière & administrateur de biens. Le mandat de gestion est ratifié par le syndicat de l’ASL ou de l’AFUL pris en la personne de son président, mandat qui doit également être approuvé par l’assemblée. L’agence immobilière ne devient pas le président du Syndicat, mais uniquement le gestionnaire de l’ASL ou de l’AFUL, en assistance du syndicat, pris en la personne de son président.

Conclusion

Tant le régime de la copropriété, que le régime des ASL & AFUL permettent la gestion d’un espace immobilier composé, d’une partie commune à plusieurs propriétaires, ainsi que plusieurs parties privatives, ce qui constitue l’élément commun des deux concepts, leur objet, à savoir la gestion d’un espace immobilier commun.

Pour le surplus, le régime de la copropriété s’applique, dès lors que la loi l’impose, à savoir lorsque l’ensemble immobilier comporte au-moins une partie à usage d’habitation, alors que le régime des ASL & AFUL peut se mettre en place dans tous les autres cas.

Le régime de la copropriété existe indépendamment de la volonté des parties, lorsque la situation de fait justifie sa mise en place, alors que le régime des ASL & AFUL n’existera que lorsque les parties auront créé une personne morale, sous la forme d’une association dite loi de 1901, et lorsque la loi autorise la mise en place de l’ASL et AFUL.

Le régime de la copropriété relève d’une loi dite « d’ordre public » qui régit le fonctionnement de la copropriété, dans tous ses aspects, alors que le régime de l’ASL & AFUL relève d’un régime contractuel libre associatif, où le fonctionnement sera fonction de la rédaction des statuts de l’association.  

Il est rappelé une nouvelle fois que le régime de la copropriété s’appliquera par absorption à tout groupement foncier, où les parties n’ont pas fait le choix d’un régime de gestion de l’espace commun, tel une ASL ou une AFUL.

Particularité pour les professionnels de l’immobilier et notamment de la gestion : S’agissant d’une copropriété, l’agence immobilière sera nommée syndic, alors que s’agissant d’une AFUL & ASL, l’agence immobilière assistera le syndicat dans la gestion de la structure juridique.