Le contrat de vente : les obligations du vendeur et de l'acheteur

Le contrat de vente est régi par le Code civil et notamment les Articles 1582 à 1701-1. Le contrat de vente suit les mêmes dispositions, et ce, indépendamment des parties concernées à la convention, qu’elles soient des professionnelles ou des particuliers, si ce n’est, qu’il existe une règlementation particulière, contenue dans le Code de la consommation, dans un rapport de professionnel à consommateur, point qui ne sera pas abordé.

Cette note sera articulée autour de la définition du contrat de vente, de la forme du contrat de vente, suivie des obligations du vendeur et de l’acheteur.

Définition et forme du contrat de vente

💡 Définition du contrat de vente

La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et se nomme le vendeur, et l'autre à la payer et se nomme l’acheteur. Le contrat de vente entraîne le transfert de propriété de la chose du vendeur au profit de l’acheteur, à charge pour l’acheteur de payer la chose dont la propriété a été transférée à son profit (1).

Forme du contrat de vente

La convention peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. Les contrats de vente portant mutation immobilière impliquent la formule notarié sous peine de nullité.

La vente peut même être verbale, l’exigence d’un écrit n’étant pas une condition de validité de la convention. Si le contrat porte sur une somme supérieure à 1.500 euros, un écrit est obligatoire comme mode de preuve (2). La preuve est libre entre commerçants et artisans, pour eux un écrit n’est jamais requis comme mode de preuve et quelle que soit la valeur du contrat (3).

Principe du transfert de propriété dès l’échange des consentements

La vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé (4).

⚠ Attention : une fois la vente parfaite, la propriété de la chose est transférée au profit de l’acheteur, même s’il n’est pas encore en possession du bien vendu.

📌 Nota : les parties peuvent convenir par contrat, que le transfert de propriété de la chose vendue sera retardé jusqu’au complet paiement du prix par l’acheteur, et ce, en vertu d’une clause de réserve de propriété (5).

Transfert de propriété et transfert des risques

Le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose. Le transfert de propriété et donc des risques est effectif au jour de l’échange des consentements, même si l’acheteur n’est pas en possession du bien.

📌 Nota : dans le cadre d’un contrat de vente intervenu entre professionnel et consommateur, le transfert de propriété n’est effectif au profit de l’acheteur, que lorsque celui-ci a effectivement pris possession du bien vendu, ce qui permet de protéger le consommateur de la défaillance du vendeur après l’échange des consentements (6).

Qui peut acheter ou vendre ?

Tous ceux auxquels la loi ne l'interdit pas peuvent acheter ou vendre (7). Le Code civil définit une autorisation générale, tant d’acheter, que de vendre, sauf interdiction prévue par la loi à certaines personnes d’acheter ou de vendre. Par exemple, le mineur ne peut acheter du tabac, de l’alcool.  

Des choses qui peuvent être vendues

Tout ce qui est dans le commerce peut être vendu lorsque des lois particulières n'en ont pas prohibé l'aliénation (8). Le Code civil indique que tout ce qui n’est pas interdit d’être vendu ou acheté, par une loi particulière peut être acheté ou vendu.

Vente de la chose d’autrui

La vente de la chose d'autrui est nulle, elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui (9). Le contrat de vente portant sur une chose vendue par le vendeur, mais ne lui appartenant pas est nul.

Cas de la chose qui a péri au moment de la vente

Si au moment de la vente, la chose vendue était périe en totalité, la vente serait nulle. Si une partie seulement de la chose est périe, il est au choix de l'acquéreur d'abandonner la vente, ou de demander la partie conservée, en faisant déterminer le prix par la ventilation (10). La vente est nulle, si au moment de l’échange des consentements la chose vendue a déjà péri.

Obligations du vendeur et de l’acheteur dans le cadre du contrat de vente

Obligations générales du vendeur 

Le vendeur, dans le cadre du contrat de vente, est tenu envers l’acheteur à une obligation de « renseignement », de « délivrance » et de « garantie ».

Obligation de renseignement du vendeur

Le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur. La charge de la preuve de l’obligation de renseignement incombe au vendeur. Le contrat de vente met à la charge du vendeur une obligation de renseignement sur le vendeur, qui doit permettre à l’acheteur de conclure le contrat en toute connaissance de cause (11).

📌 Nota : cette obligation de renseignement est d’autant plus sévère s’agissant d’une relation professionnelle à consommateur.

Obligation de délivrance (12)

💡 Définition de l’obligation de délivrance

La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. L’obligation de délivrance n’est pas une obligation de livraison (13).

L’obligation de délivrance est une notion purement juridique, qui permet à l’acheteur de prendre possession du bien acheté.

⚠ Attention : il appartient au vendeur d’apporter la preuve d’avoir satisfait à son obligation de délivrance.

Caractéristiques de l’obligation de délivrance

L’obligation de délivrance implique que le vendeur délivre un bien qui soit (14) :

• conforme aux spécifications contractuelles, et qui soit donc conforme à l’accord des parties. Le vendeur doit délivrer à l’acheter un bien qui correspond exactement à l’accord des parties ;
• de qualité marchande, cette condition permet à un Tribunal de prononcer la résolution de la vente, lorsque le bien vendu ne correspond pas à la qualité, que l’on doit attendre de tout bien vendu ;
• et conforme à la réglementation en vigueur. Le bien vendu par le vendeur doit respecter la réglementation s’agissant de l’hygiène et la sécurité et d’une manière générale de toutes les normes en vigueur en France.

Sanction en cas de manquement à l’obligation de délivrance du vendeur

Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur (15). Le manquement à l’obligation de délivrer permet à l’acheteur de remettre en cause la vente, sous la forme d’une action en résolution, si le manquement à l’obligation de délivrance est jugé suffisamment grave, à défaut, il peut se contenter de solliciter des dommages et intérêts.

Condamnation du vendeur à des dommages et intérêts

Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Exception d’inexécution du vendeur en cas de défaut de paiement

Le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose, si l'acheteur n'en paye pas le prix, et que le vendeur ne lui ait pas accordé un délai pour le paiement (16). L’exception d’inexécution permet au vendeur qui n’aurait pas été payé du prix de la vente de refuser de transférer la propriété du bien au profit de l’acheteur.

Obligation de garantie (17)

L’obligation de garantie oblige le vendeur à « la garantie d’éviction » et « la garantie pour vice caché ».

La garantie d’éviction

💡 Définition de la garantie d’éviction : la garantie d’éviction est la promesse du vendeur à l’acheteur qu’il ne perdra pas ses droits sur la chose, soit pour une cause antérieure à la vente, soit même pour une cause postérieure, s’il s’agit d’un fait personnel du vendeur.

Garantie d’éviction du fait personnel et garantie d’éviction du fait des tiers : La garantie d’éviction se dédouble en « garantie du fait personnel » du vendeur et en « garantie du fait des tiers » à la vente.

💡 Définition de la garantie d’éviction du fait personnel du vendeur (18) : quoique lors de la vente, il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

📌 Nota : la garantie du fait personnel permet de sanctionner les troubles de jouissance que pourrait subir l’acheteur, dont l’auteur serait le vendeur, que les troubles trouvent leur cause antérieurement ou postérieurement à la vente et qu’ils reposent sur un motif de droit ou de fait.

💡 Définition de la garantie d’éviction du fait des tiers : le vendeur ne garantit les faits d’un tiers que si le trouble est de droit et qu’il est antérieur à la vente. 

📌 Nota : la garantie du fait du tiers permet de sanctionner les troubles de jouissance que pourrait subir l’acheteur, dont l’auteur serait un tiers au contrat de vente, mais à condition que les troubles trouvent leur cause antérieurement à la vente et qu’ils reposent sur un motif de droit

Clauses contractuelles portant sur la responsabilité (19) : les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l'effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie.

📌 Nota : les clauses limitatives de responsabilité ne sont valables que si elles sont passées entre professionnels.

⚠ Attention : interdiction des clauses limitatives de responsabilité dans le cadre de la garantie du fait personnel. Quoiqu'il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d'un fait qui lui est personnel : toute convention contraire est nulle.

Autorisation des clauses limitatives de responsabilité dans le cadre de la garantie du fait des tiers : les clauses limitatives de responsabilité sont valables dans le cadre de la garantie du fait des tiers.

Remboursement du prix en cas d’éviction et sanction de la garantie d’éviction (20) : dans le même cas de stipulation de non-garantie, le vendeur, en cas d'éviction, est tenu à la restitution du prix, à moins que l'acquéreur n'ait connu lors de la vente le danger de l'éviction ou qu'il n'ait acheté à ses périls et risques.

📌 Nota : la garantie d’éviction due par le vendeur au profit de l’acheteur, qu’elle repose sur le fait du vendeur ou d’un tiers permet en cas d’éviction totale de remettre en cause totalement la vente sous la forme d’une action en résolution et ainsi de procéder au remboursement du prix de vente ou en cas d’éviction partielle, de restituer une partie seulement du prix de vente.

Conditions de non garantie (21) : la garantie pour cause d'éviction cesse lorsque l'acquéreur s'est laissé condamner par un jugement en dernier ressort, ou dont l'appel n'est plus recevable, sans appeler son vendeur, si celui-ci prouve qu'il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande.

📌 Nota : l’action en garantie d’éviction n’est plus possible, lorsque l’acheteur a perdu en justice son droit de propriété ou la jouissance du bien vendu, sans qu’il ait au préalable appelé en garantie le vendeur, afin que celui-ci puisse faire valoir ses droits.

Délai de prescription de l’action en garantie d’éviction (22) : l’action en garantie d’éviction est imprescriptible et relève d’une jurisprudence constante.

De la garantie des vices cachés

💡 Définition de la garantie des vices cachés (23) : le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Vices apparents (24) : le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

📌 Nota : la garantie des vices cachés ne concerne que les défauts existants avant la vente, non apparents et donc cachés, défauts présentant par ailleurs une certaine gravité, qui empêchent l’usage normal du bien vendu.

Conditions de la garantie des vices cachés (25) : le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. La garantie des vices cachés relève d’une garantie légale qui s’impose indépendamment de la bonne ou mauvaise foi du vendeur.

Clauses limitatives de responsabilité : les clauses limitatives ou exclusives de responsabilité ne sont valables que si la convention est conclue entre professionnels de même spécialité.

Résultat de l’action en garantie des vices cachés (26) : dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts.

📌 Nota : l’action en garantie des vices cachés permet, en cas de vice caché empêchant l’utilisation du bien, la résolution de la vente et la restitution du prix à l’acheteur ou une réduction de prix si le vice est de moindre importance.

Délai de l’action (27) : l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Exclusion de cette action lors de certaines ventes (28) : elle n'a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice.

Des obligations de l'acheteur 

L’acheteur n’a que deux obligations, celles de payer le prix et de prendre possession du bien.

Obligation de payer le prix

La principale obligation de l'acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente (29).

Obligation de prendre possession du bien

L’acheteur doit également prendre possession objet de la vente ou enlever la chose objet de la vente. Si l’acheteur ne satisfait pas à cette obligation de prendre possession du bien, le vendeur peut le sommer de le faire sous peine de demander la résolution de la vente.