Louer son logement à un couple : qui doit payer son loyer ?

Louer son logement à un couple implique d’établir une première distinction entre la cotitularité du bail à usage d’habitation et la colocation.

💡 Définition de la colocation : la colocation est régie par l’article 8-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par Ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 (1) et correspond à la situation, où un logement est partagé entre plusieurs locataires, soit suivant le même contrat ou alors suivant plusieurs contrats. La colocation permet donc le partage du logement entre plusieurs locataires, essentiellement en faveur d’étudiants ou d’amis. La colocation définit le partage du logement et ainsi la répartition du loyer entre au moins deux colocataires. Cette situation n’intéresse que très rarement un couple, mais reste possible.

💡 Définition de la cotitularité du bail : la cotitularité correspond à la situation où un logement est loué à deux locataires, qui sont bénéficiaires chacun des mêmes droits sur le bien loué. Chaque locataire peut prétendre ainsi au bénéfice du logement dans son entièreté et des droits et obligations attachés au contrat de bail à usage d’habitation. Chaque locataire cotitulaire du bail est redevable de la totalité du loyer. Les locataires sont redevables de la totalité du loyer, et ce, en vertu de la cotitularité du bail, sans nécessairement être solidaires du paiement du loyer, sauf si le contrat stipule une clause de solidarité (2). La cotitularité correspond plus volontiers à la situation d’un couple, qui loue un logement devant constituer leur logement commun.

📌 Nota : la colocation d’un logement permet le partage du logement entre plusieurs locataires et donc le partage du loyer, alors que la cotitularité permet la location d’un seul et même logement à deux personnes, qui vont chacun assumer les mêmes droits et obligations et seront tenus du paiement de la totalité du loyer, ce qui s’applique à un couple.

Cette note sera articulée autour de deux cas de figure, soit dans un premier temps, le bail est conclu alors que le couple est déjà formé, suivie dans un second temps, le bail est conclu avec un seul locataire qui vit seul et qui par la suite accueille son compagnon ou sa compagne.

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Le bail est conclu alors que le couple est déjà formé

Lorsque le couple est déjà formé et que le bailleur accepte de conclure un contrat de bail à usage d’habitation, et ce, alors même que le logement sera occupé par le couple, se pose deux cas de figure :

Le bail est signé aux deux noms des deux occupants : principe de la cotitularité contractuelle du bail

Lorsque le bailleur conclut un contrat de bail à usage d’habitation avec un couple, qui est soit marié, ou bénéficiaire d’un PACS (Pacte civil de solidarité), ou veulent vivre en concubinage, que les deux locataires apparaissent bien comme locataires et sont par ailleurs signataires de la convention, le régime de la cotitularité contractuelle s’applique. Partant, le régime de la cotitularité du bail implique que les deux locataires disposent des mêmes droits sur le logement et des mêmes obligations et sont dès lors, tenus chacun au paiement de la totalité du loyer.

📌 Nota : s’agissant d’un bail à usage d’habitation conférant la cotitularité du bail aux deux locataires, chaque locataire est tenu au paiement de la totalité du loyer, étant en effet bénéficiaire de la totalité des droits du locataire, mais sans être nécessairement solidaires du paiement du loyer, sauf si le contrat de bail à usage d’habitation contient une clause de solidarité. Il est précisé que si les deux cotitulaires du bail à usage d’habitation sont « mariés » ou bénéficiaires « d’un PACS », ils sont solidairement tenus des dettes du ménage, suivant un régime légal (3). Le paiement du loyer constitue à l’évidence une dette du ménage. Seul un contrat de bail à usage d’habitation conclu avec un couple non marié ou non bénéficiaire d’un PACS, soit un couple vivant en concubinage devra inclure, une clause de solidarité du paiement du loyer, afin de rendre les deux cotitulaires du bail solidaires du paiement du loyer.

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Le bail est signé au nom d’un seul des occupants : absence de cotitularité contractuelle du bail

Lorsque le bailleur conclut un contrat de bail à usage d’habitation avec un couple, qu’il soit marié, ou bénéficiaire d’un PACS, ou vivant en concubinage, mais qu’un seul locataire apparaît bien comme locataire et est par ailleurs signataire de la convention, le régime de la cotitularité ne s’applique pas, de manière contractuelle, mais peut l’être de manière légale dans certains cas.

Il existe trois cas de figure, le couple marié, bénéficiaire du PACS ou vivant en concubinage.

Couple marié

Lorsque le contrat de bail à usage d’habitation est conclu avec un seul locataire, mais que celui-ci est marié au moment de la conclusion du contrat, l’article 1751 du Code civil (4)  édicte un cas de cotitularité légale du bail, sans que les deux époux aient la moindre démarche à accomplir. La cotitularité légale du bail à usage d’habitation pour un couple marié ne fonctionne, que si le logement pris à bail constitue bien le logement familial du couple. Les deux époux sont par ailleurs solidaires des dettes du ménage.

Couple bénéficiaire d’un PACS

Lorsque le contrat de bail à usage d’habitation est conclu avec un seul locataire, mais que celui-ci est bénéficiaire d’un PACS (et quel que soit le régime du PACS) au moment de la conclusion du contrat, l’article 1751 du Code civil (4)  édicte un cas de cotitularité légale du bail, mais à condition que les deux partenaires du PACS en formulent la demande. La demande de cotitularité est, en générale, formalisée par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée au bailleur. La cotitularité légale du bail à usage d’habitation pour un couple bénéficiaire d’un PACS ne fonctionne, que si le logement pris à bail constitue bien le logement familial du couple. Les deux partenaires du PACS sont par ailleurs solidaires des dettes du ménage.

Couple vivant en concubinage

Lorsque le contrat de bail à usage d’habitation est conclu avec un seul locataire, mais que celui-ci entend vivre en concubinage dans le logement pris à bail, il n’existe aucun cas de cotitularité légale, en sorte que, le seul titulaire du bail en qualité de preneur, sera le locataire signataire du bail, qui sera seul tenu au paiement du loyer. Le concubinage ne confère aucun cas de cotitularité légale du bail, et ne crée par ailleurs aucune solidarité des dettes du ménage.

📌 Nota : face à un contrat de bail à usage d’habitation conclu avec un seul locataire, mais qui vit en concubinage avec une autre personne, le seul moyen pour le bailleur d’obtenir la garantie du paiement du loyer par les deux occupants est d’obtenir l’accord écrit du non signataire du bail d’origine, à la conclusion d’un bail à usage d’habitation, où il sera cotitulaire. Lorsque le bailleur apprend que son locataire vit en concubinage, il a intérêt à demander l’accord du concubin, afin de lui conférer la cotitularité du bail à usage d’habitation, ce qui permet d’exiger le paiement du loyer sur les des deux occupants.

Le bail est conclu avec un seul locataire qui vit seul et qui par la suite accueille son compagnon ou sa compagne

Lorsque le couple n’est pas encore formé au moment de la conclusion du bail à usage d’habitation et qu’il se forme par la suite, il existe trois cas de figure, soit, le couple marié, bénéficiaire du PACS ou vivant en concubinage :

📌 Nota : aucune disposition contenue dans le contrat de bail à usage d’habitation ne peut interdire au locataire de vivre en couple, et ce, quel que soit le statut juridique, mariage, concubinage, au PACS.

Couple marié

Lorsque le contrat de bail à usage d’habitation est conclu avec un seul locataire et que celui-ci se marie par la suite, l’article 1751 du Code civil  édicte un cas de cotitularité légale du bail, sans que les deux époux aient la moindre démarche à accomplir. La cotitularité légale du bail à usage d’habitation pour un couple marié ne fonctionne, que si le logement pris à bail constitue bien le logement familial du couple. Les deux époux sont par ailleurs solidaires des dettes du ménage.

Couple bénéficiaire d’un PACS

Lorsque le contrat de bail à usage d’habitation est conclu avec un seul locataire et que celui-ci conclut par la suite un contrat de PACS (et quel que soit le régime du PACS) avec son partenaire, l’article 1751 du Code civil édicte un cas de cotitularité légale du bail, mais à condition que les deux partenaires du PACS en formulent la demande. La demande de cotitularité est en générale formalisée par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée au bailleur. La cotitularité légale du bail à usage d’habitation pour un couple bénéficiaire d’un PACS ne fonctionne que si le logement pris à bail constitue bien le logement familial du couple. Les deux partenaires du PACS sont par ailleurs solidaires des dettes du ménage.

Couple vivant en concubinage

Lorsque le contrat de bail à usage d’habitation est conclu avec un seul locataire et que celui-ci entend par la suite vivre en concubinage dans le logement pris à bail, il n’existe aucun cas de cotitularité légale, en sorte que le seul titulaire du bail en qualité de locataire, sera le locataire signataire du bail, qui sera seul tenu au paiement du loyer. Le concubinage ne confère aucun cas de cotitularité légale du bail, et ne crée par ailleurs aucune solidarité des dettes du ménage.

📌 Nota : face à un contrat de bail à usage d’habitation conclu avec un seul locataire, mais qui vit par la suite en concubinage avec une autre personne, le seul moyen pour le bailleur d’obtenir la garantie du paiement du loyer par les deux occupants est d’obtenir l’accord écrit du non signataire du bail d’origine à la conclusion d’un bail à usage d’habitation où il sera cotitulaire. Lorsque le bailleur apprend que son locataire vit en concubinage, il a intérêt à demander l’accord du concubin afin de lui conférer la co titularité du bail à usage d’habitation, ce qui permet d’exiger le paiement du loyer sur les des deux occupants.

⚠ Attention : si le régime du concubinage ne confère aucun régime particulier au couple, soit n’institue nullement de solidarité des dettes du ménage, ni de cotitularité automatique du contrat de bail à usage d’habitation, il n’en demeure pas moins que, le concubin non titulaire du bail se voit transféré de plein droit le bénéfice du bail à usage d’habitation, si le locataire signataire du contrat a abandonné le logement ou est décédé et que le concubin restant, occupe les lieux depuis au-moins un an (5). La situation est identique, pour le partenaire de PACS, qui n’aurait pas demandé la co titularité, qui a droit au maintien dans les lieux, suite à l’abandon du locataire ou son décès.