La procédure de création des associations foncières urbaines libres (AFUL) & les associations syndicales libres (ASL)

💡 Cadre de la mise en place des ASL et AFUL : les ASL et les AFUL regroupent essentiellement des propriétaires fonciers et plus précisément des propriétaires de terrains qui vont construire un espace privatif, mais également un espace collectif commun à plusieurs propriétaires fonciers (une note a déjà été rédigée sur la différence entre les ASL et les AFUL et le régime légal de la copropriété). Les ASL et les AFUL se rapportent plutôt à un régime de multi propriété dit « horizontale », comme des terrains constitués en lotissements ou des immeubles qui bénéficient d’un service ou d’un espace commun et collectif.

💡 Caractère dérogatoire du régime de l’ASL ou de l’AFUL : le régime dit « contractuel » de l’ASL ou de l’AFUL ne s’applique que si la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés n’impose pas la mise en place du régime de la copropriété, ce qui est le cas pour tout bâtiment contenant au-moins une partie habitation où le régime légal de la copropriété s’impose de plein droit (1).

📌 Nota : la création d’une ASL ou d’une AFL n’est possible que si l’ensemble immobilier constitué de parties privatives et d’une partie commune ne comporte pas au-moins une habitation, dans ce cas, le régime légal de la copropriété s’impose.

💡 Règlementation applicable (2) : les ASL et les AFUL sont régies par l’Ordonnance n°2004-632 du 01 juillet 2004, le Décret n°2006-504 du 03 mai 2006 (ASL) et plus spécifiquement pour les AFUL les dispositions de l’article L322 et suivants du Code de l’urbanisme (AFUL) et R322 et suivants du Code de l’urbanisme (AFUL), Loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d'association.

📌 Nota : les ASL et les AFUL relèvent du régime de l’association issue de la loi du 01 juillet 1901 et de manière particulière à l’Ordonnance n°2004-632 du 01 juillet 2004, le Décret n°2006-504 du 03 mai 2006 et un tout petit peu pour les AFUL aux dispositions de l’article L322 et suivants du Code de l’urbanisme et R322 et suivants du Code de l’urbanisme.  

💡 Distinction entre une ASL et une AFUL et principe de l’assimilation de l’AFUL aux principes de l’ASL : l’AFUL est effectivement régie par les dispositions de l’article L322-1 du Code de l’Urbanisme (3) qui renvoie à l’Ordonnance du 1er juillet 2004, qui elle-même fait référence à la loi de 1901 sur les associations. On peut en déduire que l’AFUL est créée afin de répondre à l’objet défini par l’article L322-2 du Code de l’urbanisme, mais suit toutes les dispositions de l’ASL, mis à part quelques différences.

Vous pourriez être intéressé par Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL), Associations Syndicales Libres (ASL) et régime de la Copropriété : quelles différences ?

Cette note sera articulée dans, un premier temps, autour des principes régissant les l’ASL ou les l’AFUL, suivie de la procédure d’immatriculation de l’ASL ou de l’AFUL, dans un second temps.

Principes régissant les ASL ou les AFUL

Objet de l’association syndicale

Peuvent faire l'objet d'une association syndicale de propriétaires la construction, l'entretien ou la gestion d'ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d'intérêt commun, en vue (4) :

a) De prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances ;

b) De préserver, de restaurer ou d'exploiter des ressources naturelles ;

c) D'aménager ou d'entretenir des cours d'eau, lacs ou plans d'eau, voies et réseaux divers ;

d) De mettre en valeur des propriétés.

📌 Nota : l’association syndicale a pour vocation la gestion de services communs à plusieurs propriétés foncières. L’objet d’une AFUL est sensiblement identique, mais semble plus étendu.

Quelles sont les catégories d’associations syndicales

Les associations syndicales de propriétaires sont soit (5) :

• libres (personnes morales de droit privé) ;
• autorisées (personnes morales de droit public) ;
• constituées d'office (personnes morales de droit public).

📌 Nota : ll ne sera traité dans le cadre de cette note que des ASL et AFUL qui sont des personnes morales de droit privé (6). L’ASL et l’AFUL relèvent d’un régime juridique contractuel proche de celui de l’association.

Périmètre de la compétence d’une association syndicale

Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires (ASP) sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre (7). L’adhésion à une ASL ou une AFUL relève donc d’un droit réel. L’adhésion à une ASL ou une AFUL, qui sont régies par le statut associatif constituent une obligation, tirée de sa qualité de propriétaire d’un bien foncier, faisant partie du périmètre de l’association.

Participation à une ASL et démembrement du droit de propriété et indivision

Usufruit & nu propriété

En cas d'usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l'association. Il informe l'usufruitier de la création ou de l'existence de l'association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir avec l'usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l'association et l'informera des décisions prises par celle-ci (8).

Indivision

En cas de propriété indivise, les indivisaires doivent désigner un représentant à l’ASL afin de représenter l’indivision au sein de l’ASL ou de l’AFUL, l’indivision n’ayant en effet pas la personnalité morale.

Mise à jour du périmètre de la compétence d’une Association Syndicale

Le président de l'association syndicale de propriétaires tient à jour l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire (9).

Notification de la vente par le notaire

A cet effet, toute mutation de propriété d'un immeuble inclus dans le périmètre de l'association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat.

Obligation d’information du vendeur en cas de vente

Le propriétaire d'un immeuble inclus dans le périmètre d'une association syndicale de propriétaires doit, en cas de transfert de propriété, informer le futur propriétaire de cette inclusion et de l'existence éventuelle de servitudes.

Obligation d’information du locataire en cas de vente

Le propriétaire doit informer le locataire de cet immeuble de cette inclusion et de ces servitudes.

Personnalité morale de l’association syndicale et conséquences

Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43 (si elles sont bien enregistrées à la préfecture, ce qui constitue la condition de la personnalité morale (10).

📌 Nota : la personnalité morale de l’ASL ou de l’AFUL découle des formalités de publicité et n’existe que si les formalités sont accomplies.

Procédure d’immatriculation de l’ASL ou de l’AFUL

La constitution d’une ASL ou d’une AFUL débute par la rédaction de statuts, suivie de la procédure d’immatriculation à la préfecture.

Rédaction de statuts

Rédaction d’un contrat

Les ASL ou AFUL se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit (acte authentique ou sous seing privés). Les ASL ou les AFUL sont créées par contrat qui se nomme statuts (11).

📌 Nota : tous les propriétaires fonciers situés dans leur périmètre doivent adhérer à l’ASL ou à l’AFUL. En cas de vente de terrains situés dans un lotissement à créer, il est souvent stipulé que l’achat d’un terrain implique l’adhésion à l’ASL ou de l’AFUL.

💡 Nombre minimum et maximum de membres de l’ASL ou de l’AFUL : une ASL ou une AFUL ne peuvent être créées, que s’il existe au moins deux propriétaires, il n’existe pas de maximum. Les membres de l’ASL ou de l’AFUL peuvent être des personnes physiques ou personnes morales. Dans les départements d’Alsace et de Moselle, un nombre de sept personnes est exigé afin de constituer l’association.

Mentions obligatoires des statuts

Les statuts de l'association définissent (12) :

• son nom (l’ASL ou l’AFUL doivent obligatoirement avoir un nom) ;
• son objet (L’ASL ou l’AFUL doivent avoir un objet défini et détaillé dans les statuts, cet objet doit rentrer dans le cadre légal de l’ASL ou de l’AFUL et doit correspondre exactement au projet envisagé. Il est précisé que la capacité juridique de l’ASL ou l’AFUL est limitée à ce qui est défini dans son objet) ;
• son siège (le siège correspond à la domiciliation juridique de l’ASL ou l’AFUL, soit le lieu où elle dispose de son et ses représentants légaux, là où l’administration peut la trouver et où elle peut être citée en justice. Il est souvent exigé de la part de la Préfecture un justificatif de domicile) ;
• et ses règles de fonctionnement (la loi permet une grande souplesse quant à l’organisation des règles de fonctionnement de l’ASL ou l’AFUL, et les règles de fonctionnement diffèrent d’une ASL ou AFUL à une autre).
• Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre (le champ d’intervention de l’ASL ou AFUL dépendent de son périmètre immobilier et n’ont vocation qu’à intervenir dans ce périmètre)
• ils précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations (l’ASL ou AFUL définissent librement les ressources qu’elles prélèvent sur ses membres).

Mentions obligatoires des statuts suite

Outre ce qui est mentionné à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, les statuts de l'association syndicale libre fixent (13) :

• les modalités de sa représentation à l'égard des tiers (en principe c’est le président du syndicat qui représente l’ASL ou l’AFUL) ;
• de distraction d'un de ses immeubles (les statuts de l’ASL ou l’AFUL doivent préciser les conditions permettant à l’association de vendre un de ses biens immobiliers). La vente d’un bien foncier doit faire l’objet d’une rubrique spéciale dans les statuts ;
• de modification de ses statuts (une majorité particulière doit être prévue pour la modification des statuts) ;
• ainsi que de sa dissolution (les statuts doivent prévoir la fin de l’ASL ou de l’AFUL qui correspond en général à la fin de l’objet social, ce qui implique la dissolution de l’ASL ou de l’AFUL).

📌 Nota : l’ASL ou l’AFUL relèvent du statut général des associations, en sorte qu’il n’y a pas de capital social, ni l’obligation d’y faire un apport pour les membres fondateurs.

🔍 Vous pourriez être intéressé par Rédiger un préambule aux statuts de votre entreprise

Annexes aux statuts

Sont annexés aux statuts :

• le plan parcellaire prévu à l'article 4 de la même ordonnance ;
• et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage.

Cette déclaration n'est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l'article R315-6 du Code de l'urbanisme (création d’un lotissement).

Une copie de ces pièces est jointe à la déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée.

💡 Définition d’un plan parcellaire

Qualifie un plan ou un document sur lequel figurent les limites de parcelles d'un site, le découpage en parcelles d'un lotissement. Il est destiné au cadastre.

💡 Définition désignation cadastrale

La parcelle cadastrale est une portion de terrain d'un seul tenant appartenant à un même propriétaire, située dans une même commune, une même section et un même lieu-dit. Une parcelle cadastrale est identifiée par l'association de sa (ou ses) lettre(s) de section et d'un numéro cadastral attribuée par section. 

Vente d’un bien appartenant à l’ASL ou l’AFUL

Les statuts doivent prévoir une disposition particulière s’agissant de la possibilité pour l’ASL ou l’AFUL de vendre un de ses biens immobiliers, ce qui aura pour effet de limiter le périmètre de son intervention. Une majorité forte est requise et une majorité spécifique peut être prévue pour la vente d’un bien immobilier, qui soit différente de la modification des statuts.

Durée de l’ASL

L’ASL est constituée au choix pour une durée déterminée sans limitation ou indéterminée.

Procédure d’immatriculation de l’ASL ou de l’ASL après avoir ratifié les statuts

Déclaration de l’ASL ou l’AFUL à la préfecture

La déclaration de l'association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège (14).

Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours.

Auteur de la déclaration

La déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée est faite par l'un des membres de l'association (15).

Le délai de cinq jours pour la délivrance du récépissé court à compter de la réception du dossier de déclaration contenant toutes les pièces prévues à l'article 8 de la même ordonnance et à l'article 3 du présent décret. Le récépissé contient l'énumération des pièces annexées ; il est daté et signé par le préfet.

Publication d’un extrait des statuts dans un délai de un mois et contenu de la publication

L'extrait des statuts qui doit être publié au Journal officiel dans le délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé contient la date de la déclaration, le nom, l'objet et le siège de l'association.

Auteur des déclarations et modifications subséquentes

La déclaration et la publication des modifications apportées aux statuts est faite par le président de l'association dans les conditions prévues à l'article 4 du présent décret et dans le délai de trois mois prévu à l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, décompté à partir de la date de la délibération approuvant lesdites modifications (16).

Déclarations à la préfecture en cours de vie sociale de l’ASL ou de l’AFUL

Toute modification dans la composition du syndicat doit faire l’objet d’une déclaration à la Préfecture dans les trois mois de la décision collective.

Il en est de même pour la dissolution de l'association. Dans ce cas le délai court à compter de la constatation par le président de l'association que les conditions de dissolution prévues par les statuts sont remplies.

Spécificités pour certaines ASL

Pour les associations dont le siège est à Paris, les déclarations sont faites à la préfecture de la région d'Ile-de-France, préfecture de Paris (17).

Publication d’un extrait des statuts au JO en cas de modification des statuts

Un extrait des statuts doit, dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel.

Délai de publication pour une modification

Dans les mêmes conditions, l'association fait connaître dans les trois mois et publie toute modification apportée à ses statuts.

Sanction du non respect du formalisme

L'omission des présentes formalités ne peut être opposée aux tiers par les membres de l'association.

Capacité juridique et formalités

En réalité, l’ASL ou l’AFUL qui n’ont pas satisfait à ces formalités ne disposent pas de la capacité juridique, ne peuvent donc pas accomplir le moindre acte juridique et ne peuvent pas ester en justice.

🔍 Vous pourriez être intéressé par : 

Syndic de copropriété : tout savoir sur son rôle et sa gestion 

Comment fonctionnent les associations foncières urbaines libres (AFUL) & les associations syndicales libres (ASL) ?