La location de meublé touristique, un interdit qui repose sur les clauses des règlements de copropriété
Quel est le statut pour faire de la location courte durée ?
Conformément à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage.
Est-ce que la copropriété peut interdire les locations de courtes durées de type Airbnb ?
Bien souvent, se pose la question de la compatibilité de l’exercice d’une activité de location de meublé de tourisme dans un immeuble où le règlement de copropriété soit interdit les activités commerciales, soit mentionne une clause d’habitation bourgeoise.
Les copropriétaires se fondent souvent sur une telle clause d’habitation bourgeoise pour indiquer que l’activité de location de meublé touristique est interdite en ce cas.
La ville de NICE elle aussi indique que les locations de courtes durées correspondent à une activité commerciale, en citant notamment un arrêt rendu par la Cour de cassation le 27 février 2020.
Est-ce que la location meublée est systématiquement une activité commerciale ?
De mon côté, j’indiquais que l’activité de location de meublé de tourisme n’est pas par nature commerciale mais peut très bien être de nature civile et ce, en me fondant notamment sur les décisions suivantes qui font jurisprudences :
- Cour d’appel de PAU du 30 mai 2020 :
« Cette activité doit en l’espèce être considérée comme de nature civile dès lors :
- qu’elle n’accompagnait d’aucune prestation de services accessoires…
- qu’elle n’est pas exploité sous forme de sociétés commerciales ou par un commerçant exploitant en nom personnel… »
« Il ne peut dès lors être considéré que l’exploitation du studio litigieux dans le cadre d’une location de meublé de tourisme constitue une activité commerciale prohibée en raison de sa nature, par le règlement de copropriété ».
- Cour de cassation du 8 mars 2018 qui exige, afin de qualifier l’activité de loueur meublé d’activité commerciale, que cette location soit accompagnée de prestations de services.
- Cour d’Appel de CHAMBERY, du 5 juillet 2022 qui rappelle ces principes et notamment que malgré des services annexes tels que le ménage la fourniture de petits-déjeuners ou le transfert vers l’aéroport, ce type de location ne constitue pas une activité commerciale :
« la fourniture de services annexes tels que le ménage, les transferts vers l'aéroport, la fourniture de petits-déjeuners sont optionnels et ne permettent pas d'apparenter cette exploitation à une activité commerciale, ».
Démontrer la nature civile des locations de meublés
J’évoquais ces décisions dans le cadre :
- de mes recours gracieux à l’encontre des refus de changement d’usage du maire de NICE,
- de mes recours contentieux devant le Tribunal administratif de NICE à l’encontre de la commune,
- ou encore en défense aux assignations en paiement d’une amende de 50 000 euros diligentées par cette dernière devant le Tribunal Judiciaire de NICE contre les copropriétaires qui pratiquent une activité de location en meublé touristique alors qu’ils n’ont ni sollicité et/ou ni obtenu l’autorisation de changement d’usage.
C’est justement suite à un pourvoi contre l’arrêt de la Cour d’appel de CHAMBERY du 5 juillet 2022 que la Cour de cassation a statué ce 25 janvier 2024 :
« Ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société MSC dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale ».
Cette décision montre encore qu'il n'y a pas de changement de destination du lot et que le propriétaire peut louer son bien à condition que ne soit pas démontrée la nature commerciale de la location.
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