Demander un accord de servitude de passage

Lorsque votre terrain est enclavé ou difficile d’accès, il peut s’avérer nécessaire de passer par le terrain de votre voisin pour accéder à votre propriété. 

Si vous êtes enclavé, la loi vous reconnaît un droit de passage sur la propriété voisine sans possibilité pour lui de vous la refuser, on parle de servitude légale. 

Si le terrain est difficilement accessible, il vous faut nécessairement l’accord de votre voisin afin d’obtenir un droit de passage sur son terrain. On parle alors de servitude conventionnelle.

Cependant en cas de mésentente sur l’exécution du droit de passage ou en l’absence d’un accord amiable sur sa création, il est obligatoire de tenter une conciliation amiable et ce n’est qu’en cas d’échec que le juge pourra être saisi.

La servitude légale est prévue aux articles 682 à 685-1 du Code civil. Le propriétaire enclavé qui n’a aucun accès à la voie publique est fondé à réclamer un passage sur les fonds de ses voisins.

La servitude conventionnelle repose sur les articles 686 à 689 du Code civil. La loi permet aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés les servitudes qu’ils estiment nécessaires tant que « les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. » (article 686 du Code civil).

Il existe plusieurs sortes de servitudes, les servitudes continues (servitudes dont l’exercice ne suppose pas une action du propriétaire du fonds dominant) ou discontinues (servitudes dont l’exercice requiert nécessairement l’action humaine). Elles peuvent alors être apparentes (qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu'une porte, une fenêtre, un aqueduc) ou non apparentes (qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds ou de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée).

Chaque servitude peut s’acquérir de façon différente, ainsi les servitudes continues apparentes s’acquièrent par titre, ou par une possession d’au moins 30 ans (article 690 du code civil) alors que les autres servitudes (continues non apparentes, les servitudes discontinues, apparentes ou non) ne peuvent s’établir que par titre.

La servitude de passage a été considérée de manière constante par la jurisprudence comme étant discontinue (Cass. Civ. 28 novembre 2024, n° 22-21606) et ne peut donc pas s’acquérir par prescription trentenaire.

Autrement dit, la meilleure preuve d’une servitude de passage est le titre établissant son existence.

Par ailleurs, afin que cette servitude soit opposable aux tiers, elle doit être faire l’objet d’une publicité foncière et être établie par un acte notarié.

Vous pouvez adresser à votre voisin votre demande de création d’une servitude de passage par lettre recommandée avec avis de réception pour vous ménager une preuve en cas de problème.

Puis, vous pouvez vous rapprocher de votre notaire pour un accompagnement personnalisé.