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Achat ou vente immobilier : que faire en cas de litige après la signature ?

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Achat ou vente immobilier : que faire en cas de litige après la signature ?

Droit de l'Immobilier et de la Construction

Particulier

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Rédigé par L'équipe Juritravail

Mis à jour le 18 décembre 2020


En théorie, à la suite d’une transaction immobilière, chaque partie y trouve son compte. L'acheteur devient propriétaire du bien de ses rêves, le vendeur reçoit le prix de la vente, et le cas échéant, l’agent immobilier perçoit une commission. Les parties sont enfin délivrées de toute obligation. 

Pourtant, il arrive que des réclamations surviennent postérieurement à la signature définitive. Quels sont les droits et obligations de chacun ?


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En théorie, à la suite d’une transaction immobilière, chaque partie y trouve son compte. L'acheteur devient propriétaire du bien de ses rêves, le vendeur reçoit le prix de la vente, et le cas échéant, l’agent immobilier perçoit une commission. Les parties sont enfin délivrées de toute obligation. 

Pourtant, il arrive que des réclamations surviennent postérieurement à la signature définitive. Quels sont les droits et obligations de chacun ?


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Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Vous avez signé un compromis de vente, un contrat de réservation, ou êtes déjà passé devant notaire

En tant qu’acquéreur, la maison que vous avez achetée révèle de nombreux défauts non apparents lors de la vente dont vous n'avez pas été informé. Fissures dans les murs, infiltrations d’eau lors des jours de pluie, erreur de métrage, servitude non mentionnée dans l’acte, etc. Vous souhaitez savoir quelles réclamations vous pouvez faire, sous quelle forme, et à qui les adresser.

En tant que vendeur, il arrive que vous receviez des contestations de la part des acheteurs sur certains points non évoqués lors de la vente. Il peut s’agir d'un problème de métrage, ou d’une demande de prise en charge de frais de remise en état relatifs à des vices cachés.

Dans quelle mesure pouvez-vous être tenu responsable ? Qu’en est-il des parties prenantes à la vente (notaire, agent immobilier, promoteur, etc.) ? 

Acheteur ou vendeur, nous vous donnons des informations pour faire valoir vos droits et respecter vos obligations à l’égard de vos interlocuteurs.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives aux litiges dans le cadre de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, notamment :

  • le métrage du logement ;
  • les défauts de conformité ;
  • le paiement du prix ;
  • la taxe foncière ;
  • le compromis de vente ;
  • les litiges relatifs à la copropriété ;
  • la responsabilité du notaire et de l’agent immobilier ;
  • les vices cachés ou apparents.

Vous trouverez également des modèles de lettres adaptés à vos besoins selon le type de démarche que vous souhaitez engager (rétractation d'un compromis de vente, indemnisation pour retard de livraison, responsabilité décennale, défaut de conseil, etc.)


Les notions clés abordées dans ce dossier :

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Malfaçons

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Servitude

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Frais de remise en état

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Responsabilité

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Agence immobilière

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Promoteur

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Vices cachés ou apparents

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Réduction du prix de vente

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Garanties du constructeur

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Obligation d’information du notaire

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Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

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Erreur de mesure et de surface

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Compromis de vente

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Garanties de l’expert

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Mandat simple ou exclusif

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Construction

Le plan du dossier

  • I. Acheter un bien immobilier : comment se protéger ?

  • Suite à la vente de notre bien les acheteurs nous demandent de payer les frais de remise en état pour des défauts qu’ils disent avoir constatés à leur emménagent. Est-ce à nous de payer ?

  • Nous avons signé un compromis de vente avec une agence alors que nous avions visité le même logement avec une autre agence. Cette dernière peut-elle nous réclamer des dommages-intérêts ?

  • J’ai été le premier à faire une offre d’achat au prix pour un bien immobilier qui n’a pas été retenue car l’agence a tardé à la remettre aux propriétaires. Avons-nous un recours ?

  • Après des jours de pluie, nous constatons des infiltrations d’eau dans le logement que nous venons d’acheter. Que pouvons-nous faire ?

  • Le vendeur peut-il nous contraindre à lui rembourser une partie de la taxe foncière qu’il a payée aux impôts ?

  • Pouvons-nous demander une réduction du prix lorsqu’une servitude qui n'apparait pas dans le compromis n’est révélée qu’au moment de la signature chez le notaire ?

  • Nous avons acheté un bien mais nous avons constaté après emménagement qu’il comportait des défauts. Que pouvons-nous obtenir ?

  • Après avoir fait remesurer notre logement il se trouve qu’il est plus petit que ce qui nous avait été annoncé lors de son achat. Pouvons-nous demander une indemnité ?

  • II. Vendre un bien immobilier

  • Les acheteurs nous demandent une réparation financière car il s’avère que le logement que nous leur avons vendu est plus petit que ce qu’on leur avait annoncé lors de la vente. Devons-nous payer ?

  • Puis-je engager la responsabilité de l’agence qui a vendu mon bien suite à une réclamation à mon encontre des nouveaux propriétaires concernant des vices cachés relatifs à des éléments vérifiés par l’agence ?

  • L’agence immobilière nous réclame le paiement de la commission car notre logement a fait l’objet d’un compromis mais la vente ne s’est pas faite car les acheteurs n’ont pas eu leur crédit. Devons-nous lui payer ?

  • Nous avons vendu notre logement par nous-même et l’agence chez qui nous avions signé une exclusivité nous réclame aujourd’hui de l’argent, alors qu’elle nous avait dit que nous pouvions le vendre en direct. En a-t-elle le droit ?

  • Suite à un litige qui a commencé dans la copropriété alors que j’étais encore propriétaire, quand la condamnation a été prononcée mon logement était déjà vendu. L’acheteur me dit que c’est à moi de payer ces frais. Est-ce vrai ?

  • J’ai signé un contrat de réservation, mais je souhaite me rétracter. En ai-je le droit ?

  • Dans quels cas l’agent immobilier est-il responsable ?

  • III. L’agent immobilier

  • Quelles sont les prérogatives de l’agent immobilier ?

  • Quelles sont les obligations de l’agent immobilier ?

  • IV. Le notaire

  • Quel est le rôle du notaire ?

  • Le notaire peut-il voir sa responsabilité engagée ?

  • Mon notaire fait trainer l'affaire, puis-je le contraindre à accélérer le mouvement ?

  • Le notaire ne m’a pas informé des risques encourus en cas de versement d’un acompte sans garantie, puis-je engagé sa responsabilité ?

  • Le notaire a constaté intentionnellement une surface fausse dans l’acte, que puis-je faire ?

  • V. Livraison et achèvement du bien immobilier

  • Après réception et emménagement nous avons constaté que le logement comportait d'importants défauts, pouvons-nous demander une indemnisation ?

  • Lors de la remise des clés, nous constatons que les aménagements du logement ne sont pas conformes aux prévisions contractuelles. Pouvons-nous demander une réduction de prix ?

  • Il apparait que l'isolation phonique de notre appartement est très faible voire inexistante. Avons-nous un recours ?

  • Il y a eu un retard dans la livraison et cela m'a causé un préjudice. Ai-je droit à une indemnisation ?

  • Des vices sont apparus dans la construction et les équipements alors que je n'ai émis aucune réserve sur les procès-verbaux de livraison. Ai-je un recours ?

  • Le promoteur peut-il refuser de me remettre les clés si je ne paye pas les 5% restant ?

  • Puis-je obtenir le remboursement des sommes versées au vu de fausses attestations du chef de chantier ayant constaté l'achèvement d'une partie des travaux alors que rien n'est terminé ?

  • Lors de la réception des plans, il apparaît que ma terrasse est beaucoup plus petite que prévue. Puis-je exiger une diminution de prix correspondant à la moins-value ?

  • Suite à l'emménagement nous constatons qu'un des équipements est endommagé. Le promoteur propose de simplement le réparer. Pouvons-nous en exiger le remplacement ?

  • Une visite virtuelle du logement peut-elle remplacer une visite "réelle" du bien et limiter mon droit à émettre des réserves par la suite ?

  • Que faire lorsqu'on refuse de m'assurer pour la garantie financière d'achèvement dans le cadre d'une VEFA ?

  • Qu'est-ce que je risque si j'ai signé un contrat de réservation mais que je ne signe pas le contrat de vente définitif ?

  • J’ai signé un contrat de réservation, mais je souhaite me rétracter. En ai-je le droit ?

  • L’aménagement des parties communes ne respecte pas ce qui était prévu. Vers qui puis-je me retourner pour demander la mise en conformité ?

  • Je souhaite apporter des aménagements à mon logement, mais j’ai déjà signé le contrat de réservation. Que puis-je faire ?

  • J’ai acheté un appartement sur plan, mais le chantier a été abandonné. Quels sont mes recours ?

  • Une clause dans mon contrat de vente mentionne que le vendeur se déchargera de toute responsabilité si un vice ou un défaut de conformité venait à se révéler. Est-ce légal ?

  • L'achèvement a été constaté par le promoteur mais le logement commandé comporte des défauts. Suis-je obligé de verser la totalité du prix ?

Ce dossier contient également

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20 Modèles de Lettres

La question du moment

Pouvons-nous demander une réduction du prix lorsqu’une servitude qui n'apparait pas dans le compromis n’est révélée qu’au moment de la signature chez le notaire ?

Tout vendeur est tenu de par la loi de délivrer une chose conforme à celle exprimée au contrat. A cet effet, si le bien ne correspond pas à celui décrit par le vendeur, l'acheteur dispose de différents recours pour agir. C'est également le cas du compromis qui est assimilé par les juges à un contrat de vente définitif.

Le vendeur doit garantir l'acquéreur des charges pesant sur le terrain qui n'ont pas été déclarées au moment de la vente (telle que la servitude de passage, laquelle correspond à un droit d'accès sur le terrain par un tiers). Cette garantie dite d'éviction peut être invoquée par l'acheteur qui en ignorait l'existence au jour de la vente, si le contrat n'exonère pas expressément le vendeur de sa garantie.

La servitude ne permettant pas à l'acquéreur de disposer de l'intégralité du terrain en continu, il lui est possible de demander au vendeur une diminution du prix de vente proportionnelle à la perte de valeur du bien (1). La jurisprudence a également mis en place une obligation systématique d'information due par tout vendeur au profit de son acheteur. Sur ce fondement, l'acquéreur peut engager la responsabilité de son vendeur en invoquant le mensonge sur l'existence de la servitude (on parle alors de dol) pour obtenir des dommages et intérêts correspondant au préjudice subit (perte de valeur du terrain, impossibilité de réaliser certains aménagements ...) (2). On considère que l'acquéreur n'aurait probablement pas signé le contrat aux conditions prévues (notamment s'agissant du prix) s'il avait eu connaissance de leur réalité.

Cependant, lorsqu'il s'agit d'une servitude non apparente, pour demander une résolution du compromis de vente ou une indemnisation, l'acheteur devra agir non pas sur le fondement du vice caché, mais sur celui de l'article 1638 du code civil qui prévoit expressément une annulation de la vente ou une indemnisation dans le cas où la servitude non apparente n'avait pas été déclarée (3).

Si le compromis de vente a été passé devant Notaire, la responsabilité de celui-ci peut également être engagée au titre de son obligation d'information, à plus forte raison qu'il s'agit d'un professionnel de la vente.

En principe, les actions précitées peuvent être engagées devant la justice dans un délai de 5 ans (4)

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