Achat ou vente immobilier : que faire en cas de litige après la signature ?

Rappel : le vendeur est tenu de garantir la chose qu'il vend ; tant le bien en propre que ses accessoires désignés au contrat de vente (exemple : chaudière, cuisine incorporée…) (1).

Cette garantie s'applique aux vices cachés de la chose, c'est-à-dire ceux n'étant pas visibles à l'examen normal du bien (2).

Attention : le vice caché invoqué par l'acquéreur doit être d'une importance telle qui rend l'habitation impropre à l'usage destiné ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

Il revient à celui qui invoque le vice caché de le démontrer. La charge de la preuve incombe donc à l'acquéreur. Généralement, cette preuve est apportée par le biais d'une expertise immobilière (3). 

Jurisprudence :

Dans un arrêt du 14 septembre 2023, la Cour de cassation rappelle que l’acquéreur d’un bien immobilier n’est pas tenu de procéder à des investigations approfondies lors de la visite du bien, ni de se faire accompagner par un homme de l’art, pour mobiliser la garantie des vices cachés (4).

Le vendeur peut toutefois s'exonérer de sa responsabilité si une telle clause est prévue dans le compromis de vente et l'acte authentique de vente (5). Cependant, s'il était de mauvaise foi, c'est-à-dire qu'il avait connaissance du vice et qu'il l'a volontairement dissimulé aux acquéreurs, la clause devient nulle.

L'acheteur peut alors demander :

• la nullité de la vente qui se traduit par la remise des clés et la libération des lieux. Le vendeur doit alors lui restituer le prix et le rembourser de l'ensemble des frais occasionnés par la vente (6) ;
• une diminution du prix correspondant à la diminution de valeur subie par le bien du fait des vices (6).
• des dommages et intérêts correspondants au préjudice subi (notamment celui de n'avoir pu réaliser son achat en connaissance de cause) - s'il fait la preuve de la connaissance des vices par le vendeur (7).

L'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Dans les deux cas, s'il ne parvient pas à trouver une solution amiable avec le vendeur, l'acheteur doit engager son action dans les 2 ans suivant la découverte du vice, devant le Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l'immeuble (8).

La Cour de Cassation a récemment consacré l’existence d’un délai butoir de 20 ans qui encadre l’action en garantie des vices cachés.

La Cour établit ainsi un équilibre entre :

• la protection des droits des consommateurs, qui ne doivent pas perdre leur droit d’agir lorsqu’il découvre tardivement un vice caché ; 
• et les impératifs de la vie économique, qui imposent que l’on ne puisse rechercher indéfiniment la garantie d’un vendeur ou d’un fabricant.

La Cour de cassation apporte la même solution :

• qu’il s’agisse d’une vente simple ou intégrée dans une chaîne de contrats ;
• quelle que soit la nature du bien.

Toutefois, cette action n'est pas ouverte à l'acheteur s'il s'avère que les vices étaient apparents et qu'il a pu raisonnablement en prendre conscience lors de la visite du logement préalable à l'achat. Dans ce cas, le vendeur n'est tenu à aucune garantie puisque l'acheteur est réputé avoir accepté le bien en l'état (2).

Jurisprudence : 

Les mensonges d’un vendeur quant à la présence d’algues toxiques à proximité du bien immobilier constituent un dol justifiant l’annulation du contrat et l’échouage saisonnier de ces algues, phénomène extérieur, naturel et imprévisible, constitue un vice caché justifiant la garantie du vendeur (9).

Cet arrêt récent est intéressant pour l'acquéreur en il apporte un apport dans la qualification de vice caché pouvant être un événement naturel et extérieur à l’immeuble, alors que la notion vise en principe un défaut interne et structurel au bien vicié. Tout phénomène naturel observé dans l’environnement de l’immeuble et susceptible d’emporter des conséquences dommageables pour ses occupants pourrait justifier la garantie du vendeur.