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Bail d'habitation : contrat, loyer et charges, état des lieux, garantie, congé

Louer un bien et gérer les relations avec le locataire

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Garanti à jour - Rédigé par des juristes

Louer un bien immobilier donne la possibilité au propriétaire de se constituer un complément de revenu, ou éventuellement, d’acquérir un bien immobilier en indexant les échéances du prêt sur les loyers. Toutefois, la perception des loyers et charges, les modalités d’exécution du contrat de bail, ainsi que les divers travaux à effectuer dans le logement mis en location peuvent donner lieu à des conflits entre le bailleur et le locataire. 


Les notions clés abordées dans ce dossier :

  • Contrat de bail
  • Etat des lieux
  • Dépôt de garantie
  • Caution
  • Colocation
  • Entretien
  • Réparation
  • Loyer & charges
  • Attestation
  • Quittance de loyer
  • Préavis & congé

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Vous souhaitez obtenir réparations pour la dégradation des lieux avec ou sans dépôt de garantie

Il arrive qu’à peine l’emménagement consommé, le locataire vienne discuter l’état du logement loué et de ses équipements en soulevant diverses réserves. Et il s’avère que plus fréquemment encore, le locataire vous laisse de désagréables surprises une fois les lieux vidés. L’importance des dégradations est aussi aléatoire que le type de locataire ou la durée de leur passage. Le plus souvent, des réparations s’imposent.

Qui doit payer ? Comment faire sans état d'état des lieux d'entrée ? Pouvez-vous conserver la caution ? Que faire si des dégradations sont constatées par le nouveau locataire alors que vous avez signé un état des lieux sans réserves à son prédécesseur ? Comment obtenir un remboursement des sommes déboursées pour les travaux ?

Vous avez à traiter la demande de préavis malgré les impayés de loyers et charges

Primordiale est en matière de location la question du paiement. Ou plutôt de son corollaire direct, l’impayé. Que faire lorsque le locataire tarde à payer son loyer et qu’il vous annonce qu’il a besoin d’une attestation de loyers ou qu’il donne vous donne son préavis pour quitter le logement alors que vous souhaitez vous y opposer.

Que se passe t-il lorsque la régularisation annuelle des charges est contestée par le locataire ? En cas de colocation, est-il possible de multiplier les garanties ? De contraindre les uns au paiement des charges pour les autres ? Comment réagir au départ de l’un d’entre eux seulement ?

La bonne nouvelle c’est que les solutions sont souvent clairement posées par la loi pour éviter des conflits inutiles. Ce dossier vous apportera les réponses à vos questions ainsi que les moyens de gérer au mieux les relations avec votre locataire.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

  1. A l’état des lieux
  2. Au paiement des loyers et charges
  3. A la restitution du dépôt de garantie
  4. A la réparation des dégradations
  5. Au préavis et au congé
  6. A la colocation
  7. Au cautionnement du locataire

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La question du moment

Je loue mon logement à plusieurs personnes, colocataires, est ce que je peux refuser le préavis donné par l’une d’entre elles au motif que les autres colocataires ne m’ont pas donné le leur ?

La réponse

Bien que le logement soit loué à plusieurs locataires, ceux-ci sont titulaires individuellement des droits et obligations mis à leur charge par le contrat de bail (1). C'est notamment le cas concernant le droit au congé appartenant à tout colocataire désireux de quitter son logement. Pour être valable, le congé donné au bailleur doit respecter un délai de préavis, qui est en général de 3 mois, sauf cas particulier.

Néanmoins, le non-respect de ce délai est la seule raison permettant de remettre en cause le congé (tout au plus en en retardant la date d'effet). En effet, la délivrance du préavis est selon la loi un acte unilatéral de volonté, c'est-à-dire qu'il n'est pas soumis à l'acceptation d'une autre personne que celle qui l'accomplit pour être valable. En outre, à partir du moment où il est donné dans les formes légales (c'est-à-dire par courrier recommandé avec accusé de réception respectant le délai imparti), le congé est réputé irrévocable (2)(3).

Ainsi, le bailleur n'est en aucun cas autorisé à s'opposer au départ d'un de ses locataires, même s'agissant d'une colocation, et même si les autres colocataires sont contre le départ de l'un d'entre eux (4). Il n'est en principe pas non plus fondé à réclamer au locataire partant le paiement du loyer pendant la durée du préavis si celui-ci quitte le logement, dans la mesure où l'appartement est toujours occupé (5).

Si le bailleur souhaite mettre fin à la colocation, il devra signifier cette intention aux locataires restant en respectant les délais et formes légales (2). A savoir qu'en aucun cas le départ d'un des colocataires ne peut avoir une influence sur la poursuite du bail vis-à-vis des locataires restants.

Plan détaillé du dossier

26 Questions Essentielles

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