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Louer un bien et gérer les relations avec le locataire

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Garanti à jour - Rédigé par des juristes

5.0 (1 avis)

Louer un bien immobilier donne la possibilité au propriétaire de se constituer un complément de revenu, ou éventuellement, d’acquérir un bien immobilier en indexant les échéances du prêt sur les loyers. Toutefois, la perception des loyers et charges, les modalités d’exécution du contrat de bail, ainsi que les divers travaux à effectuer dans le logement mis en location peuvent donner lieu à des conflits entre le bailleur et le locataire. 

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Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Contrat de bail
  • Etat des lieux
  • Dépôt de garantie
  • Caution
  • Colocation
  • Entretien
  • Réparation
  • Loyer & charges
  • Attestation
  • Quittance de loyer
  • Préavis & congé

Plan détaillé du dossier

26 Questions Essentielles

Voir les autres questions essentielles


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Vous souhaitez obtenir réparations pour la dégradation des lieux avec ou sans dépôt de garantie

Il arrive qu’à peine l’emménagement consommé, le locataire vienne discuter l’état du logement loué et de ses équipements en soulevant diverses réserves. Et il s’avère que plus fréquemment encore, le locataire vous laisse de désagréables surprises une fois les lieux vidés. L’importance des dégradations est aussi aléatoire que le type de locataire ou la durée de leur passage. Le plus souvent, des réparations s’imposent.

Qui doit payer ? Comment faire sans état d'état des lieux d'entrée ? Pouvez-vous conserver la caution ? Que faire si des dégradations sont constatées par le nouveau locataire alors que vous avez signé un état des lieux sans réserves à son prédécesseur ? Comment obtenir un remboursement des sommes déboursées pour les travaux ?

Vous avez à traiter la demande de préavis malgré les impayés de loyers et charges

Primordiale est en matière de location la question du paiement. Ou plutôt de son corollaire direct, l’impayé. Que faire lorsque le locataire tarde à payer son loyer et qu’il vous annonce qu’il a besoin d’une attestation de loyers ou qu’il donne vous donne son préavis pour quitter le logement alors que vous souhaitez vous y opposer.

Que se passe t-il lorsque la régularisation annuelle des charges est contestée par le locataire ? En cas de colocation, est-il possible de multiplier les garanties ? De contraindre les uns au paiement des charges pour les autres ? Comment réagir au départ de l’un d’entre eux seulement ?

La bonne nouvelle c’est que les solutions sont souvent clairement posées par la loi pour éviter des conflits inutiles. Ce dossier vous apportera les réponses à vos questions ainsi que les moyens de gérer au mieux les relations avec votre locataire.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

  1. A l’état des lieux
  2. Au paiement des loyers et charges
  3. A la restitution du dépôt de garantie
  4. A la réparation des dégradations
  5. Au préavis et au congé
  6. A la colocation
  7. Au cautionnement du locataire

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La question du moment

J’ai sous-évalué la provision sur charges lors de la conclusion du bail et le locataire refuse de payer les régularisations que je lui envoie. Comment faire ?

En principe, le montant exact des charges locatives récupérables dues n'est effectivement connu qu'en fin d'année lorsque le bailleur reçoit les factures des différents prestataires. A cet effet, elles font généralement l'objet de provisions accompagnant le paiement du loyer et sont régularisées en fin d'année lorsque leur montant est connu. Le plus souvent, la régularisation fait apparaitre un reliquat correspondant à la différence en plus ou en moins de ce qu'a payé le locataire (1).

Pour ne pas effectuer des calculs "farfelus" et éviter les surprises, le montant des provisions réclamées au titre de l'année se base en principe sur les montants dus au titre de l'année précédente. A cet effet, il a pu être jugé que la sous-évaluation manifeste des charges pouvait révéler la mauvaise foi du bailleur en réduisant l'importance pour s'assurer de trouver preneur à son logement. En cette hypothèse, la sous-évaluation est dite fautive et pourra obliger le bailleur à indemniser son locataire.

Néanmoins, notamment s'il s'agit de la première année de location, on ne saurait imposer au bailleur de connaitre à l'avance le montant des services qu'il aura à payer (2). C'est pourquoi la jurisprudence a considéré que la sous-évaluation des charges par celui-ci n'est pas nécessairement fautive et ne révèle pas toujours une intention de tromper le locataire. (3)

En tout état de cause, dans la mesure où les charges sont justifiées et correspondent à des prestations dont a effectivement bénéficié le locataire, celui-ci n'est pas fondé à s'opposer à leur paiement. Ainsi le bailleur pourra contraindre son locataire à lui régler le reliquat de charge correspondant à la régularisation. S'il n'est pas possible d'obtenir paiement à l'amiable, le bailleur pourra saisir la Commission de conciliation départementale (4), et à défaut la justice.


Les avis des internautes

5.0

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  • 5

    Correspond à l’annont MARIE-NOELLE G.

    le 30/07/2019

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