Louer un bien et gérer les relations avec le locataire

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Garanti à jour - Rédigé par des juristes

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Louer un bien immobilier permet au propriétaire de se constituer un complément de revenu. Il offre également l'opportunité d’acquérir un bien immobilier en faisant coïncider les échéances du prêt avec les loyers. Toutefois, le versement des loyers et charges, les modalités d’exécution du contrat de bail, ainsi que les divers travaux à effectuer dans le logement mis en location peuvent donner lieu à des conflits entre le bailleur et le locataire.


Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Contrat de bail
  • Etat des lieux
  • Dépôt de garantie
  • Caution
  • Colocation
  • Entretien
  • Réparation
  • Loyer & charges
  • Attestation
  • Quittance de loyer
  • Préavis & congé

Plan détaillé du dossier

26 Questions Essentielles

  • I. Obtenir réparation pour la dégradation des lieux avec ou sans dépôt de garantie

  • Puis-je retenir une somme forfaitaire pour les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie de mon locataire ?

  • Le locataire peut-il faire établir un contre devis pour la réparation des dégâts constatés lors de l’état des lieux de sortie ?

  • Quels sont les risques pour le bailleur de ne pas avoir réalisé d’état des lieux lors de l’entrée du locataire dans le logement loué ?

  • En l’absence d’état des lieux d’entrée, est ce que je peux tenir mon locataire comme responsable des éventuelles dégradations constatées à son départ du logement ?

  • Il y a 3 colocataires dans l’appartement dont je suis bailleur, puis-je demander 3 garants ?

  • Mon locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie du logement qu’il occupait, que faire ?

  • Le montant des dégâts est supérieur à celui de la caution. Est-ce que je peux facturer la différence au locataire ?

  • Mes nouveaux locataires ont constaté des dégâts dans le logement qui semblent avoir été causés par les anciens occupants, mais que je n’avais pas remarqués lors de leur état des lieux de sortie. Puis-je refuser de restituer la caution aux locataires sortants ?

  • Mon locataire n’aère pas assez le logement et de la moisissure est apparue sur les murs. Puis-je lui facturer les frais de réfection des papiers peints et peintures ?

  • Mon nouveau locataire peut-il me contraindre à rajouter dans l’état des lieux des défauts qu’il a constatés après son entrée dans le logement ?

  • II. Traiter la demande de préavis au regard des impayés de loyers et charges

  • Je loue mon logement à plusieurs personnes colocataires, est ce que je peux refuser le préavis donné par l’une d’entre elles si le règlement des loyers n’est pas à jour ?

  • J’ai sous-évalué la provision sur charges lors de la conclusion du bail et le locataire refuse de payer les régularisations que je lui envoie. Comment faire ?

  • Je loue mon logement à plusieurs personnes, colocataires, est ce que je peux refuser le préavis donné par l’une d’entre elles au motif que les autres colocataires n'ont pas donné le leur ?

  • Un des colocataires à qui je loue mon logement ne paie pas sa part de loyers. Est-ce que je peux imposer à l’autre colocataire qu’il me règle la totalité du loyer ?

  • Mon locataire n’est pas à jour dans le paiement de ses loyers. Est-ce que je peux refuser de lui délivrer une attestation de loyer ?

  • Mon locataire est parti sans respecter son préavis, que puis-je faire ?

  • Mon locataire refuse de payer le reliquat des charges locatives. Puis-je l’y contraindre ?

  • IV - Mes Droits en tant que propriétaire

  • Je suis propriétaire et je voudrais savoir pendant combien de temps je peux faire un rappel de charges auprès de mon ancien locataire ?

  • Je suis propriétaire et je voulais savoir si je dois justifier les charges lorsque je procède à une régularisation des charges de mon locataire ?

  • Je suis propriétaire d’un logement que je loue et je voulais savoir à quel moment peut intervenir la régularisation des charges ?

  • Je suis propriétaire et je souhaite mettre un bien en location. Quels sont les documents que je peux demander aux candidats à la location ?

  • Je suis propriétaire et je viens de trouver un locataire. Quels sont les documents que je peux demander à la caution de celui-ci ?

Voir les autres questions essentielles

10 Modèle(s) de Lettre(s)

  • Lettre de demande de remboursement du reliquat des charges locatives

  • Lettre informant le locataire du changement de propriétaire

  • Lettre de résiliation de location immobilière par le propriétaire (hors cas de vente)

  • Lettre de déclaration à son assureur de l’installation d’un détecteur de fumée

  • Demande de régularisation de charges locatives

  • Dégradations imputables au locataire : obtenir la réparation du logement

  • Mise en demeure au locataire de souscrire une assurance habitation

  • Demande de résiliation d’un mandat de gestion locative

  • Lettre de cautionnement simple

  • Lettre de cautionnement solidaire

Voir les autres modèle(s) de lettre(s)

3 Modèle(s) de Contrat(s)

  • Modèle de bail d'habitation (Logement vide)

  • Modèle de bail d'habitation (Logement meublé)

  • Etat des lieux (Bail d’habitation)


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Après emménagement dans les lieux, le locataire peut remettre en cause l’état du logement loué et de ses équipements. Fréquemment, le locataire vous laisse de désagréables surprises une fois les lieux vidés. L’importance des dégradations est aussi aléatoire que le type de locataire ou la durée de leur passage. Le plus souvent, des réparations s’imposent.

Qui doit payer ? Comment procéder sans état d'état des lieux d'entrée ? Pouvez-vous conserver le dépôt de garantie ? Que faire si des dégradations sont constatées par le nouveau locataire alors que vous avez signé un état des lieux sans réserves à son prédécesseur ? Comment obtenir un remboursement des sommes acquittées pour les travaux ?

Le paiement du loyer est une question primordiale pour un bailleur en raison des risques d’impayés. Que faire lorsque le locataire tarde à verser son loyer et qu’il vous annonce avoir besoin d’une attestation de loyers ou qu’il donne donne son préavis ?

Que se passe-t-il lorsque la régularisation annuelle des charges est contestée par le locataire ? En cas de colocation, est-il possible de multiplier les garanties ? De contraindre les uns au paiement des charges pour les autres ? Comment réagir au départ de l’un d’entre eux seulement ?

Ce dossier vous apporte les réponses et les moyens de gérer au mieux les relations avec votre locataire.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend toutes les informations nécessaires sur :

  • l’état des lieux ;
  • le paiement des loyers et charges ;
  • la restitution du dépôt de garantie ;
  • la réparation des dégradations ;
  • le préavis et au congé ;
  • la colocation ;
  • la caution du locataire.

Nous mettons également à votre disposition des modèles de courriers et des contrats.

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La question du moment

Prévention des impayés et aides au logement

Propriétaire ou locataire d'un logement, vous souhaitez avoir des précisions sur les différentes aides au logement dont vous pouvez bénéficier.

Les aides au logement sont destinées à alléger les charges de remboursement des personnes accédant à la propriété ou les charges de loyer pour les locataires. Les aides au logement comprennent l'aide personnalisée au logement (APL) et les allocations de logement au nombre de deux : l'allocation de logement familiale (ALF) et l'allocation de logement sociale (ALS).

L'aide personnalisée au logement (APL) :

L'APL est versée, sous conditions, afin de diminuer le montant du loyer, les mensualités d'emprunt ou la redevance pour les résidents en foyer (1).

Pour bénéficier de l'APL, vous devez en faire la demande à la Caisse d'allocation familiale (CAF) ou à la Caisse de mutualité sociale agricole (MSA), accompagnée d'un certain nombre de justificatifs.

4 critères sont pris en compte dans la détermination du montant de l'APL (2) :

  • la composition de votre famille ;
  • l'ensemble des ressources du foyer (vos ressources propres ainsi que celles de la personne avec laquelle vous vivez en couple). Les ressources prises en compte sont celles de l'avant dernière année précédant la demande d'APL (ex : pour l'année 2020, les ressources prises en compte sont celles perçues en 2018) ;
  • le montant de votre loyer ou de vos remboursements d'emprunts immobiliers finançant votre résidence principale ;
  • la situation géographique du logement pour le locataire et la nature de l'opération d'accession à la propriété (ancien ou neuf).

Les 3 premiers critères peuvent évoluer dans le temps et avoir des conséquences sur l'allocation allouée. Vos droits à l'APL peuvent être supprimés ou au contraire pouvoir en bénéficier mais aussi avoir une augmentation ou une diminution du montant. Toute modification de votre situation doit être déclarée à l'organisme payeur.

A noter : à compter du 1er avril 2020, les ressources prises en compte seront établies sur la base des ressources des 12 derniers mois (3).

L'allocation de logement familiale (ALF) :

Les conditions d'attribution de l'ALF varient en fonction du régime dont vous dépendez : CAF ou MSA. Pour pouvoir prétendre à cette allocation, vous devez remplir l'une ou l'autre des conditions suivantes (4) :

  • déjà percevoir des prestations familiales ou de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH) ;
  • avoir un enfant de moins d'au plus 21 ans considéré comme à charge mais vous n'avez pas droit aux prestations familiales ou à l'AEEH ;
  • être enceinte, seule sans personne à charge à compter du 1er jour du mois civil suivant le 4ème mois de la grossesse et jusqu'au mois civil de la naissance de l'enfant ;
  • être un jeune ménage sans enfant à charge ;
  • avoir à votre charge un ascendant de plus de 65 ans (ou 60 ans s'il est inapte au travail, ancien déporté ou ancien combattant) et ne pas disposer de ressources supérieurs au plafond de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) ou un membre de votre famille présente un taux d'infirmité d'au moins 80 %.

Le montant de l'ALF se calcule en fonction :

  • des ressources et de la composition du foyer (vos ressources propres ainsi que celles de la personne avec laquelle vous êtes en couple et celles des personnes résidant avec vous, et à charge). Les ressources prises en compte dans le calcul du montant de l'APL sont celles de l'avant dernière année précédant la demande d'ALF (ex : pour l'année 2020, les ressources prises en compte sont celles perçues en 2018) ;
  • de la situation géographique du logement (résidence principale située en France).

En cas de changement de situation, vous devez en informer votre CAF ou MSA.

A noter : à compter du 1er avril 2020, les ressources prises en compte seront établies sur la base des ressources des 12 derniers mois (3).

L'allocation de logement sociale (ALS) :

Peut prétendre à l'ALS toute personne qui ne remplit ni les conditions pour percevoir l'APL, ni celles pour bénéficier de l'ALF. Les personnes principalement concernées par l'ALS sont les jeunes, les étudiants, les ménages sans enfant, les personnes âgées ou handicapées.

L'ALS vous est versée si vos revenus ne dépassent pas un certain plafond. Par ailleurs, sont pris en considération :

  • les ressources et la composition du foyer (6) : les ressources prises en compte sont celles de l'avant dernière année précédant la demande (pour l'année 2020, les ressources prises en compte sont celles perçues en 2018) ;
  • la situation professionnelle des membres du foyer ;
  • la situation géographique du logement ;
  • la date de signature du prêt en cas d'accession à la propriété.
A noter : à compter du 1er avril 2020, les ressources prises en compte seront établies sur la base des ressources des 12 derniers mois (3).

Les avis des internautes

5.0

Note moyenne sur 1 avis

  • 5

    Correspond à l’annont MARIE-NOELLE G.

    le 30/07/2019

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