-

Vous êtes abonné ? identifiez-vous pour accéder à l'ensemble de nos contenus

photo de L'équipe Juritravail

Ce dossier : 

Bien gérer les relations en copropriété

a été rédigé par L'équipe Juritravail, Juriste rédacteur web

3.5 (4 avis clients)

Droit de l'Immobilier et de la Construction

Particulier

Rédigé par L'équipe Juritravail - Mis à jour le 10 Juillet 2020

3.5 (4 avis)

*Conformément aux dispositions du code de la consommation, on entend par professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.

Il est fréquent que l’acquisition d’un bien se situe au sein d'un ensemble immobilier constituant ainsi une copropriété. Comme dans toute vie en communauté, des différends peuvent se créer, notamment en cas d’aménagements que chacun réalise chez soi ou encore en cas de répartition des charges. Pour éviter toutes sources de conflits, il est indispensable de bien s'entendre en amont pour établir des règles de vie en communauté

*Conformément aux dispositions du code de la consommation, on entend par professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.

Déjà abonné ? Identifiez-vous

Droit de l'Immobilier et de la Construction

Particulier


Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Copropriété
  • Syndic
  • Règlement de copropriété
  • Syndicat des copropriétaires
  • Conseil syndical
  • Honoraires
  • Assemblée générale
  • Convocation
  • Ordre du jour
  • Nuisances de voisinage
  • Répartition des charges
  • Règle des tantièmes
  • Litige
  • Travaux urgents
  • Réparation
  • Entretien des équipements
  • Parties communes
  • Parties privatives
  • Dégâts des eaux

Plan détaillé du dossier

Nos dossiers sont composés de plusieurs questions essentielles. Il s'agit des questions les plus fréquemment posées sur le thème du dossier. Nos juristes répondent à ces questions de manière précise et succincte pour vous faciliter la compréhension du droit.

56 Questions Essentielles

  • I. La répartition des charges et l’engagement des dépenses

  • J’ai tardé à payer mes charges et le syndic me demande de payer des frais de dossier de précontentieux alors qu’il n’a pas été fait appel à un huissier. En a-t-il le droit ?

  • Un des copropriétaires ne paie pas ses charges, le syndic peut-il les répartir sur les autres ?

  • Il faudrait changer l’ascenseur qui est en panne mais les autres propriétaires ne sont pas d’accord. J’habite au 5e étage, quel est mon recours ?

  • Le syndic de propriété prévoit de changer l’ascenseur. Etant au rez-de-chaussée, je ne l’utilise jamais. Suis-je tenu de participer aux travaux ?

  • Je vis au dernier étage et les combles ne sont pas isolés. Est-ce que je peux imposer à la copropriété de réaliser cette isolation ?

  • Les copropriétaires peuvent-ils m’imposer une modification de la répartition des tantièmes qui m’est défavorable ?

  • Que puis-je faire contre les augmentations importantes des honoraires du syndic ?

  • La copropriété a voté des travaux pour un montant qui me revient à plusieurs milliers d’euros. Est-ce que le syndic est en droit de me demander le paiement de cette somme en une seule fois ?

  • II. La limitation des aménagements et le respect du règlement de copropriété

  • J’ai changé les volets de mon appartement mais le syndic me demande de les retirer, en a-t-il le droit ?

  • Le règlement de copropriété prévoit des contraintes concernant les plantations. Mon voisin ne les respecte pas. Comment exiger du syndic qu’il fasse appliquer les règles ?

  • Le règlement de copropriété interdit d’étendre le linge à l’extérieur, mais malgré des relances ma voisine ne respecte pas cette interdiction. Puis-je la faire condamner à payer une amende ?

  • Dois-je payer les frais d’une condamnation prononcée juste après l’achat de mon logement en copropriété, alors que le litige est antérieur à l’achat ?

  • Mon voisin du dessus a posé du carrelage chez lui sans demander l’autorisation du syndic alors que c’est interdit par le règlement de copropriété et depuis je subis les nuisances sonores. Est-ce que je peux demander au syndic de lui faire retirer son carrelage ?

  • J’ai posé un brise vue avant qu’une décision d’interdire les brises vues ne soit prise en AG. Le syndic peut-il me demander de le retirer ?

  • III- Les règles d’urbanisme au sein de la copropriété

  • Ai-je un recours si la copropriété s'oppose à une construction pour laquelle la Mairie a accepté de me délivrer un permis ?

  • La copropriété peut-elle m'obliger à démolir une construction ne respectant pas son cahier des charges ?

  • J'ai acheté ma maison au sein d'un lotissement or les propriétaires n'ont plus rien en commun. Puis-je faire sortir ma maison de la copropriété ?

  • Peut-on me reprocher la réalisation d'une construction sur mon terrain en violation d'un cahier des charges d'application illimitée alors que la copropriété est dissoute ou inactive depuis plusieurs années ?

  • Le syndicat de copropriété a pris une décision en assemblée que je souhaite contester. Puis-je contester et sur quoi puis-je m’appuyer ?

  • Le syndic a fait un appel de fonds, y a-t-il un délai minimum pour payer ?

  • Le syndic a fait des travaux d’urgence sans ne nous convoquer à une assemblée générale pour voter et aujourd’hui nous recevons la facture à payer, est-ce normal ?

  • Le syndic a fait des travaux d’urgence mais nous ne sommes pas d’accord sur le caractère d’urgence, comment contester ?

  • Le syndic peut-il prendre sur les fonds spéciaux pour payer d’autres charges de la copropriété ?

  • Lorsqu’il y a un dégât des eaux dans les parties communes et qu’il y a eu un sinistre dans les parties privatives, qui doit payer le plombier ?

  • L’ascenseur ne fonctionne pas depuis plusieurs mois et le syndic ne fait rien, comment l’y contraindre ?

  • Je suis propriétaire du rez-de-chaussée et je n’utilise jamais l’ascenseur, dois-je payer les charges y afférentes ?

  • Le syndic nous a fait signer un devis pour des travaux de réfaction de l’immeuble, mais en fait la facture dépasse largement le prix du devis, devons-nous payer ?

  • Nous payons des charges de copropriété mais la répartition n’est pas conforme à ce que prévoit la loi, que pouvons-nous faire ?

  • Mes locataires viennent de déménager et ils ont abîmé en partant la cage d’escalier, à qui incombe le prix des réparations ?

  • Je suis copropriétaire et il y a eu un incendie dans mon appartement, ce dernier est inhabitable, dois-je continuer de payer les charges de copropriété ?

  • Lorsque le syndic demande une avance pour travaux futurs, doit-il impérativement s’en servir en cas de travaux, ou peut-il l’utiliser pour autre chose ?

  • Je suis locataire au dernier étage, la toiture est très abîmée et le syndic ne veut pas faire les travaux, vers qui puis-je me tourner ?

  • Je suis locataire d’un appartement qui bénéficie du chauffage collectif, mais l’hiver il fait froid dans mon appartement, qui est responsable?

  • Comment inscrire une question à l’ordre du jour de l'Assemblée Générale?

  • Une question n’a pas été inscrite à l’ordre du jour, peut-on l’ajouter le jour même ?

  • La délégation de pouvoir peut-elle être contestée et quelles en sont les conséquences ?

  • Le syndic m’a convoqué à l’Assemblée Générale 4 jours avant qu’elle ait lieu. Est-ce régulier ?

  • L’Assemblée Générale est-elle valable lorsque le président de séance n'a pas été désigné régulièrement ?

  • Le PV de l’Assemblée Générale n’a pas été signé par le président ou le scrutateur, est-elle valable ?

  • Quelle est la procédure pour contester une Assemblée Générale ?

  • Je viens de me rendre compte que la dernière AG a modifié la répartition des charges ai-je un recours ?

  • Que faire si le syndic ne veut pas me délivrer une copie de l’Assemblée Générale?

  • Comment fait-on pour convoquer une assemblée extraordinaire ?

  • Le syndic a cessé ses fonctions avant la nomination d’un syndic remplaçant, que faire ?

  • Les modalités de vote d’une décision soumise à une Assemblée Générale

  • L’Assemblée Générale n’a pas lieu dans l’immeuble concerné. Ai-je un recours ?

  • Puis-je me faire assister par une personne de mon choix lors de l’Assemblée Générale ?

  • Pour quel motif peut-on contester une décision d’Assemblée Générale ?

  • Je n’ai jamais reçu le compte rendu de l’Assemblée Générale, y a-t-il un délai ?

  • La question du non-renouvellement de syndic a été inscrite mais pas celle de la nomination du nouveau syndic, comment faire ?

  • La clôture mitoyenne qui sépare nos deux propriétés s'est effondrée lors d'une tempête : qui doit en assurer la remise en état ?

  • Mon voisin et moi avons une haie mitoyenne. Puis-je l'obliger à en payer la taille de son côté ou à me laisser un accès ?

  • J'ai adossé un garage sur le côté de mon mur mitoyen, est-ce que mon voisin peut me demander de le retirer ?

Voir les autres questions essentielles


Ce dossier contient également

10 Modèle(s) de Lettre(s)

Gagnez du temps en utilisant nos modèles de lettre. Grâce aux commentaires et précisions de nos juristes, personnalisez votre modèle puis imprimez-le : c'est prêt !

  • Lettre de demande d’échelonnement du paiement des travaux votés en assemblée générale

  • Lettre de réclamation demandant au syndic de faire appliquer le règlement de copropriété

  • Demande d’inscription d'une question complémentaire à l'ordre du jour de L’Assemblée Générale des copropriétaires

  • Délégation de pouvoirs pour l’assemblée générale des copropriétaires

  • Lettre de mise en demeure au syndic d'effectuer des travaux urgents

  • Demande de convocation de l’Assemblée Générale des Copropriétaires

  • Lettre de mise en demeure au syndic de copropriété de faire des réparations

  • Demander au syndic de justifier l’augmentation des charges de copropriété

  • Parties communes abîmées par les déménageurs : obtenir réparation

  • Lettre de mise en demeure du syndic de respecter ses obligations

Voir les autres modèle(s) de lettre(s)


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Vous souhaitez influer sur la répartition des charges et l’engagement des dépenses

Les plus gros désaccords surviennent généralement lorsqu’il s’agit des dépenses / charges financières. Si la répartition des charges est en principe déterminée par la quote-part détenue dans l’immeuble, il peut être loisible aux copropriétaires de la modifier, éventuellement à vos dépens. Comment alors vous y opposer ?

De même, de nombreux litiges peuvent survenir lorsque des impayés de charges apparaissent, alors même qu’elles sont indispensables au bon fonctionnement de la copropriété (rémunération du syndic, entretien des équipements, etc).

Une autre problématique est celle des dépenses à engager pour l’entretien, la réparation ou le remplacement des équipements, notamment lorsque ceux-ci ne présentent pas la même utilité pour tous les copropriétaires. C’est le cas classique de la panne d’ascenseur ou de l’isolation des combles.

Vous souhaitez encadrer la réalisation d’aménagements au regard du règlement de copropriété

Si la propriété donne en principe le droit de disposer de son bien comme bon nous semble, le principe s’entend comme la condition de ne pas restreindre la liberté d’autrui. Que faire alors si votre voisin contrevient aux règles établies par la copropriété et que ce non-respect du règlement vous porte préjudice ? Comment contraindre le syndic à faire respecter le règlement de copropriété et que faire lorsque l’action est dirigée contre vous alors que vous supposez être dans vos bons droits ?

Que faire si vous découvrez qu’une condamnation a été prononcée à votre encontre pour un litige né avant l’achat ? Devez-vous en supporter le coût ?

Ce dossier contient les éléments vous permettant de faire le point sur vos droits et obligations de copropriétaire et d’en obtenir l’application.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

  • à la répartition des charges et des tantièmes de copropriété ; 

  • aux dépenses d’entretien de l’immeuble et de ses équipements ;

  • aux aménagements des parties privatives et communes ;

  • au règlement de copropriété ; 

  • aux missions du syndic ; 

  • aux pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires ; 

  • à la gestion des impayés de charges ; 

  • aux litiges entre copropriétaires.


La question du moment

Le syndic a fait des travaux d’urgence sans ne nous convoquer à une assemblée générale pour voter et aujourd’hui nous recevons la facture à payer, est-ce normal ?

En principe, le syndic ne peut pas entreprendre de travaux dans une copropriété sans avoir reçu l'accord préalable des copropriétaires en assemblée générale.

Par exception, c'est-à-dire en cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, le syndic de copropriété doit intervenir (sans accord préalable) pour entreprendre la réalisation des travaux (1). Il ne s'agit pas d'une simple faculté mais d'une obligation légale à laquelle le syndic ne pourrait se soustraire au risque d'engager sa responsabilité pour négligence. 

La loi ne définit pas clairement les cas d'urgence mais la jurisprudence est venue le préciser au fil des années. Elle indique qu'il s'agit d'une situation où le syndic ne peut pas attendre l'assemblée générale et qu'il y a un sinistre qui ne peut être couvert par une procédure conservatoire. Le caractère d'urgence est une question de fait laissé à l'appréciation du syndic et du tribunal en cas de litige.

Ainsi, la nuance est importante et ce qui peut paraître urgent, ne l'est pas forcément. Tout dépend si on peut pallier ou non au sinistre dans l'attente d'une prise de décision (2).

D'une manière générale, répondent à la notion de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ceux indispensables au maintien de la sécurité des personnes et des biens, touchant à la salubrité ou la solidité de l'immeuble et qu'il faut entreprendre dans les meilleurs délais afin d'éviter un préjudice imminent.

Les tribunaux ont ainsi pu considérer comme étant urgents au sens de la loi :

- une fuite due à une canalisation d'eau qui engendre de gros dégâts au sein de la copropriété ; 

- à l'inverse, lorsqu'une partie du toit a été arrachée lors d'une tempête, ce qui est urgent c'est de bâcher le toit mais pour ce qui est des travaux, cela peut attendre ; 

le dégorgement et la réparation d'un collecteur d'égout ;

- la remise en état de canalisations d'eau ;

- ou encore des travaux destinés à pallier à une grave insuffisance de chauffage. 

En revanche, les juges ont rejeté le caractère d'urgence dans les cas suivants : 

- embauche d'un gardien après la rupture d'un contrat d'entretien précédemment passé avec un prestataire extérieur (3) ;

- installation d'un système de vidéosurveillance (4) ;

- aménagement des toilettes du gardien, dans le hall d'entrée de l'immeuble, pour qu'il soit en permanence à proximité des systèmes de sécurité incendie (5) ;

- quant aux travaux de réparation de l'ascenseur après une inondation, n'étant pas nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, ils n'ont pas non plus été considérés comme urgents (6).

A savoir : Le règlement de copropriété indique la somme jusqu'à laquelle le syndic peut prendre ce type de décisions (1).  Le syndic répartira ensuite le coût des réparations sur l'ensemble des copropriétaires, en fonction de la part de chacun. Néanmoins, il devra en informer par courrier ou voie d'affichage, les copropriétaires.

Dans ce cas d'urgence, le syndic peut demander aux copropriétaires le versement d'une somme ne pouvant excéder le tiers du montant estimatif du devis. S'il y a un conseil syndical, il doit le consulter. Et une fois les travaux terminés, il peut demander de nouveaux fonds si besoin, mais en convoquant une assemblée générale immédiatement (2).

A NOTER : le syndic a une responsabilité importante et il doit veiller au bon déroulement des travaux. Lorsque ce dernier n'agit pas ou trop tardivement, sa responsabilité pourra être engagée par les copropriétaires (1). Le syndic peut également prendre des mesures conservatoires pour sauvegarder l'immeuble et veiller à la sécurité des personnes, avant de décider de faire des travaux d'urgence et prendre le temps de comparer les devis. Il devra alors présenter le projet à l'assemblée générale et le soumettre au vote des copropriétaires.

La Cour de Cassation indique que l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, permet à un tiers d'agir directement contre le syndicat (sous-entendu pris en la personne de son syndic en exercice), en raison des préjudices qu'il supporte du fait d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction de l'immeuble (7). Il faut bien sûr que ce soit justifié par l'urgence. Cette démarche peut ainsi être faite par un locataire ou un copropriétaire.

 

 

 

 


N'attendez plus !Recevez gratuitement un extrait du dossier dans votre boite mail


Pourquoi choisir Juritravail ?

Rédigé par des juristes dans un langage clair

Complet et mis à jour régulièrement

Téléchargement immédiat


Les dernières actualités sur cette thématique

Un règlement de copropriété peut-il librement qualifier un bien de partie privative ?

Un propriétaire d’une maison d’habitation avait assigné le syndicat de copropriétaire d’un immeuble jouxtant son fond.  Il considérait que les fenêtres percées dans le mur donnant sur son terrain créaient des vues droites sur son...

Voir +

L'employé d'une copropriété doit-il diriger son action contre le syndicat des copropriétaires ou le syndic ?

L’employé d’une copropriété doit diriger son action prud’homale à l’encontre du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, et non directement à l’encontre du syndic.

Voir +


Les avis des internautes

3.5

Note moyenne sur 4 avis

  • 1

    Je n'ai rien trouvé dans le mail précédent pouvant m'expliquer comment télécharger le dossier !

    le 30/05/2017

  • 4

    J ai trouvé la réponse qui m interressait mais au delà il y a beaucoup d informations sur des questions concrètes. C'est un document très utile.

    le 27/10/2016

  • 5

    J'ai bien trouvé l'info que je cherchais

    le 15/10/2016

  • 4

    le 28/11/2014

Les autres dossiers sur le même thème