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Bien gérer les relations en copropriété

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3.5 (4 avis)

Il est fréquent que le bien que possède un propriétaire se situe au sein d'un ensemble immobilier et qu'au regard de la situation se crée une copropriétéComme dans toute vie en communauté, des différends peuvent se créer, notamment concernant les charges de copropriété et les éventuels aménagements que chacun réalise sur sa partie privative ou commune. Pour éviter toutes sources de conflits, il est indispensable de bien s'entendre en amont pour l'établissement des règles et trouver des solutions pour éviter d'enrichir un litige naissant. 

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Les notions clés abordées dans ce dossier :

  • Syndic
  • Règlement
  • Honoraires
  • Assemblée
  • Nuisances de voisinage
  • Répartition des charges
  • Règle des tantièmes
  • Litige
  • Réparation
  • Entretien des équipements
  • Parties communes

Plan détaillé du dossier

84 Questions Essentielles

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22 Modèle(s) de Lettre(s)

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Ce que vous trouverez dans ce dossier

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Vous souhaitez influer sur la répartition des charges et l’engagement des dépenses

Les plus gros désaccords surviennent généralement lorsque l’on touche au portefeuille. Si la répartition des charges est en principe déterminée par la portion détenue dans l’immeuble, il peut être loisible aux copropriétaires de modifier celle-ci, éventuellement à vos dépens. Comment alors vous y opposer ?

De même, de nombreux litiges peuvent survenir lorsque des impayés de charges apparaissent et que celles-ci sont indispensables au bon fonctionnement de la copropriété (rémunération du syndic, entretien des équipements…), ou lorsque les retards involontaires dans leur paiement sont strictement sanctionnés, ou encore lorsque celles-ci connaissent des augmentations considérables, notamment au regard des honoraires du syndic.

Une autre problématique est celle des dépenses à engager pour l’entretien, la réparation ou le remplacement des équipements, notamment lorsque ceux-ci ne présentent pas la même utilité pour tous les copropriétaires. C’est le cas typique de la panne d’ascenseur ou de l’isolation des combles.

Vous souhaitez encadrer la réalisation d’aménagements au regard du règlement de copropriété

Si la propriété donne en principe le droit de disposer de son bien comme bon nous semble, le principe s’entend comme la condition de ne pas restreindre la liberté d’autrui. Que faire alors si votre voisin contrevient aux règles établies par la copropriété et que de surcroit ce non-respect du règlement vous porte préjudice ? Comment contraindre le syndic à faire respecter le règlement de copropriété et que faire lorsque l’action est dirigée contre vous alors que vous supposez être dans vos bons droits ?

Que faire si vous découvrez qu’une condamnation a été prononcée à votre encontre pour un litige né avant l’achat ? Devez-vous en supporter le coût ?

En tout état de cause, une entente amiable en amont du litige est toujours préférable, et il arrive qu’un simple courrier au syndic permette de résoudre de nombreux problèmes. Comme l’exprime le proverbe "que celui qui n’est pas content de son voisin recule sa maison" ; c’est dire l’importance des bons compromis.

Ce dossier contient tous les éléments vous permettant de faire le point sur vos droits et obligations de copropriétaire et d’en obtenir efficacement l’application.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

  1. A la répartition des charges et des tantièmes de copropriété
  2. Aux dépenses d’entretien de l’immeuble et de ses équipements
  3. Aux aménagements des parties privatives et des parties communes
  4. Au règlement de copropriété
  5. Aux missions du syndic
  6. Aux pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires
  7. A la gestion des impayés de charges
  8. Aux litiges entre copropriétaires

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La question du moment

Mon voisin a depuis des années de très hauts arbres. Or désormais ils me privent d'ensoleillement plus de la moitié de la journée. Ai-je encore le droit de le contraindre à les élaguer ?

Afin de concilier les aménagements des propriétaires sur leurs terrains et le respect des droits des voisins, la loi ou les normes locales imposent de respecter certaines règles, ce qui est particulièrement le cas en matière de plantations. Ainsi, tout propriétaire qui souhaite planter sur son terrain doit respecter une distance minimale de 50 centimètres entre le tronc de la plante et le terrain voisin. Cependant, si la plantation envisagée dépasse ou est susceptible de dépasser 2 mètres de hauteur, elle ne peut être située qu'à un minimum de 2 mètres de distance de la limite séparative des deux terrains.

Ainsi, si des plantations ne respectent pas ces prescriptions, leur propriétaire peut être contraint à les arracher (pour toutes celles plantées à moins de 50 cm) ou à les élaguer à bonne hauteur (pour celles situées de 50 centimètres à 2 mètres de la limite séparative). La demande peut être formulée par le voisin de préférence à l'amiable, et à défaut en justice, sans qu'il soit besoin d'établir que les plantations incriminées lui causent une gêne.

Toutefois, afin que les conflits de voisinage ne s'éternisent dans le temps, notamment lorsque plusieurs propriétaires successifs occupent les terrains, il a été prévu une limite à la possibilité d'agir contre le voisin sur la base de ces plantations. Ainsi, si aucune contestation n'a été élevée pendant une durée de 30 ans, le propriétaire est déchargé de toutes obligations d'avoir à respecter les règles précitées (1).

Le point de départ de cette prescription diffère cependant selon que la plantation enfreint les règles applicables en matière de distance ou de hauteur. En effet, s'il s'agit d'un arbre planté dès l'origine à moins de 50 centimètres de la limite séparative, les trente ans courent à compter de la plantation puisque l'arbre a "enfreint la loi" dès ce moment (2). En revanche, si l'arbre a été planté à une distance de plus de 50 centimètres (mais de moins de 2 mètres), la prescription court à compter du jour où sa hauteur a cessé d'être conforme à la loi, soit le jour où il a dépassé les deux mètres de haut (3).

Dans le cas où les plantations respecteraient les distances et hauteurs prescrites, le voisin ne peut s'en plaindre qu'à la condition que celles-ci lui causent une gêne anormale (4). Dans ce cas, il peut fonder sa demande sur le trouble anormal du voisinage. Il a en effet été reconnu en jurisprudence qu'une perte d'ensoleillement trop importante ne constitue pas un trouble normalement acceptable (5) pour le voisinage qui ne peut plus jouir pleinement de sa propriété. Dans ce cas, le propriétaire de l'arbre gênant peut être contraint à couper ou rabattre celui-ci afin de mettre fin à l'indisposition qu'il cause. En outre, dans le cas où aucun accord amiable ne peut être trouvé et que la gêne occasionnée revêt une importance certaine, ses victimes peuvent demander au propriétaire planteur un dédommagement pour n'avoir pu profiter pleinement de leur terrain (6).


Les avis des internautes

3.5

Note moyenne sur 4 avis

  • 1

    Je n'ai rien trouvé dans le mail précédent pouvant m'expliquer comment télécharger le dossier ! Jacques P.

    le 30/05/2017

  • 4

    J ai trouvé la réponse qui m interressait mais au delà il y a beaucoup d informations sur des questions concrètes. C'est un document très utile. Annie D.

    le 27/10/2016

  • 5

    J'ai bien trouvé l'info que je cherchais Pierre B.

    le 15/10/2016

  • 4

    CHRISTIAN G.

    le 28/11/2014

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