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Gestion des relations de copropriété : syndic, charges, budget...

Rédigé par Sessi Imorou

Mis à jour le 07 mars 2024

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Être propriétaire d'un appartement, c'est aussi entrer dans le monde complexe de la copropriété. Entre les appels de fonds, les assemblées générales (AG) et les règlements parfois obscurs, il est facile de se sentir perdu. Nos juristes ont rédigé pour vous ce guide complet sur la gestion des relations en copropriété : charges, travaux, rôle du syndicat de copropriétaires... Téléchargez-le !... Lire la suite

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En bref

La gestion des relations entre copropriétaires

Il est fréquent que l’acquisition d’un bien se situe au sein d'un ensemble immobilier constituant ainsi une copropriété. Comme dans toute vie en communauté, des différends peuvent se créer, notamment en cas d’aménagements que chacun réalise chez soi ou encore en cas de répartition des charges. Pour éviter toutes sources de conflits, il est indispensable de bien s'entendre en amont pour établir des règles de vie en communauté.

La loi régissant la copropriété, tout comme le règlement de copropriété, s’imposent à tous les résidents de l’immeuble, ainsi qu’aux propriétaires ayant mis leur appartement en location. La plupart des décisions touchant l’immeuble font l’objet d’un vote en assemblée générale. L’intérêt est donc d’en connaitre son organisation, les modalités de prise de décision et la réglementation régissant cette instance.

Comprenez-vous vraiment comment sont réparties vos charges ? Savez-vous si vous devez payer pour la réparation de l'ascenseur alors que vous habitez au rez-de-chaussée ? Sans connaissances juridiques précises, vous subissez les décisions au lieu d'y participer.

Protégez la valeur de votre bien et assurez-vous une vie en communauté sereine

Notre dossier juridique, rédigé par notre juriste, vous donne les clés pour faire valoir vos droits.

Maîtrisez le budget : comprendre la répartition des charges, contester les impayés abusifs et vérifier les comptes.
Agissez en Assemblée Générale : savoir comment inscrire une question à l'ordre du jour, déléguer votre vote ou contester une décision irrégulière.
Passez à l'action : utilisez nos 9 modèles de lettres prêts à l'emploi (mise en demeure du syndic, contestation de charges, demande de travaux...) pour régler vos litiges efficacement.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

à la répartition des charges et des tantièmes de copropriété
aux dépenses d’entretien de l’immeuble et de ses équipements ;
aux aménagements des parties privatives et communes ;
au règlement de copropriété ;
aux missions du syndic, du conseil syndicat et du syndicat des copropriétaires ;
aux pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires ;
à la gestion des impayés de charges ;
aux litiges entre copropriétaires ;
à la convocation de l’assemblée générale ;
à la délégation de pouvoir d’un copropriétaire ;
à l’inscription de questions à l’ordre du jour ;
à l’inscription de questions complémentaires ;
aux modalités de vote d’une décision ;
à la contestation d’une décision d’assemblée générale ;
au non-renouvellement du syndic et à la nomination d’un nouveau Syndic ;
aux vices de formes liés à la décision prise en Assemblée Générale ;
au compte rendu de l’Assemblée Générale.

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

📌 Vous souhaitez influer sur la répartition des charges et l’engagement des dépenses

Les plus gros désaccords surviennent généralement lorsqu’il s’agit des dépenses / charges financières. Si la répartition des charges est en principe déterminée par la quote-part détenue dans l’immeuble, il peut être loisible aux copropriétaires de la modifier, éventuellement à vos dépens. Comment alors vous y opposer ?

De même, de nombreux litiges peuvent survenir lorsque des impayés de charges apparaissent, alors même qu’elles sont indispensables au bon fonctionnement de la copropriété (rémunération du syndic, entretien des équipements, etc).

Une autre problématique est celle des dépenses à engager pour l’entretien, la réparation ou le remplacement des équipements, notamment lorsque ceux-ci ne présentent pas la même utilité pour tous les copropriétaires. C’est le cas classique de la panne d’ascenseur ou de l’isolation des combles.

📌 Vous souhaitez encadrer la réalisation d’aménagements au regard du règlement de copropriété

Si la propriété donne en principe le droit de disposer de son bien comme bon nous semble, le principe s’entend comme la condition de ne pas restreindre la liberté d’autrui. Que faire alors si votre voisin contrevient aux règles établies par la copropriété et que ce non-respect du règlement vous porte préjudice ? Comment contraindre le syndic à faire respecter le règlement de copropriété et que faire lorsque l’action est dirigée contre vous alors que vous supposez être dans vos bons droits ?

Que faire si vous découvrez qu’une condamnation a été prononcée à votre encontre pour un litige né avant l’achat ? Devez-vous en supporter le coût ?

Ce dossier contient les éléments vous permettant de faire le point sur vos droits et obligations de copropriétaire et d’en obtenir l’application.

Ce dossier juridique dédié contient :

67 Questions essentielles

I. La répartition des charges et l’engagement des dépenses
J’ai tardé à payer mes charges et le syndic me demande de payer des frais de dossier de précontentieux alors qu’il n’a pas été fait appel à un huissier. En a-t-il le droit ?
Un des copropriétaires ne paie pas ses charges, le syndic peut-il les répartir sur les autres ?
Il faudrait changer l’ascenseur qui est en panne mais les autres propriétaires ne sont pas d’accord. J’habite au 5e étage, quel est mon recours ?
Le syndic de propriété prévoit de changer l’ascenseur. Etant au rez-de-chaussée, je ne l’utilise jamais. Suis-je tenu de participer aux travaux ?
Je vis au dernier étage et les combles ne sont pas isolés. Est-ce que je peux imposer à la copropriété de réaliser cette isolation ?
Les copropriétaires peuvent-ils m’imposer une modification de la répartition des tantièmes qui m’est défavorable ?
Que puis-je faire contre les augmentations importantes des honoraires du syndic ?
La copropriété a voté des travaux pour un montant qui me revient à plusieurs milliers d’euros. Est-ce que le syndic est en droit de me demander le paiement de cette somme en une seule fois ?
Dois-je payer les frais d’une condamnation prononcée juste après l’achat de mon logement en copropriété, alors que le litige est antérieur à l’achat ?
Le syndic a fait un appel de fonds, y a-t-il un délai minimum pour payer ?
Nous payons des charges de copropriété mais la répartition n’est pas conforme à ce que prévoit la loi, que pouvons-nous faire ?
Je viens de me rendre compte que la dernière AG a modifié la répartition des charges ai-je un recours ?
II. La limitation des aménagements et le respect du règlement de copropriété
J’ai changé les volets de mon appartement mais le syndic me demande de les retirer, en a-t-il le droit ?
Le règlement de copropriété prévoit des contraintes concernant les plantations. Mon voisin ne les respecte pas. Comment exiger du syndic qu’il fasse appliquer les règles ?
Le règlement de copropriété interdit d’étendre le linge à l’extérieur, mais malgré des relances ma voisine ne respecte pas cette interdiction. Puis-je la faire condamner à payer une amende ?
Mon voisin du dessus a posé du carrelage chez lui alors que c’est interdit par le règlement de copropriété et depuis je subis les nuisances sonores. Est-ce que je peux demander au syndic de lui faire retirer son carrelage ?
J’ai posé un brise vue avant qu’une décision d’interdire les brises vues ne soit prise en AG. Le syndic peut-il me demander de le retirer ?
III- Les règles d’urbanisme au sein de la copropriété
Ai-je un recours si la copropriété s'oppose à une construction pour laquelle la Mairie a accepté de me délivrer un permis ?
La copropriété peut-elle m'obliger à démolir une construction ne respectant pas son cahier des charges ?
J'ai acheté ma maison au sein d'un lotissement or les propriétaires n'ont plus rien en commun. Puis-je faire sortir ma maison de la copropriété ?
Peut-on me reprocher la réalisation d'une construction sur mon terrain en violation d'un cahier des charges d'application illimitée alors que la copropriété est dissoute ou inactive depuis plusieurs années ?
Le syndic a fait des travaux d’urgence sans ne nous convoquer à une assemblée générale pour voter et aujourd’hui nous recevons la facture à payer, est-ce normal ?
Le syndic a fait des travaux d’urgence mais nous ne sommes pas d’accord sur le caractère d’urgence, comment contester ?
Le syndic peut-il prendre sur les fonds spéciaux pour payer d’autres charges de la copropriété ?
Lorsqu’il y a un dégât des eaux dans les parties communes et qu’il y a eu un sinistre dans les parties privatives, qui doit payer le plombier ?
L’ascenseur ne fonctionne pas depuis plusieurs mois et le syndic ne fait rien, comment l’y contraindre ?
Je suis propriétaire du rez-de-chaussée et je n’utilise jamais l’ascenseur, dois-je payer les charges y afférentes ?
Le syndic nous a fait signer un devis pour des travaux de réfection de l’immeuble, mais en fait la facture dépasse largement le prix du devis, devons-nous payer ?
Mes locataires viennent de déménager et ils ont abîmé en partant la cage d’escalier, à qui incombe le prix des réparations ?
Je suis copropriétaire et il y a eu un incendie dans mon appartement, ce dernier est inhabitable, dois-je continuer de payer les charges de copropriété ?
Lorsque le syndic demande une avance pour travaux futurs, doit-il impérativement s’en servir en cas de travaux, ou peut-il l’utiliser pour autre chose ?
Je suis locataire au dernier étage, la toiture est très abîmée et le syndic ne veut pas faire les travaux, vers qui puis-je me tourner ?
Je suis locataire d’un appartement qui bénéficie du chauffage collectif, mais l’hiver il fait froid dans mon appartement, qui est responsable ?
IV- L'assemblée générale des copropriétaires
Comment inscrire une question à l’ordre du jour de l'Assemblée Générale?
Une question n’a pas été inscrite à l’ordre du jour, peut-on l’ajouter le jour même ?
La délégation de pouvoir peut-elle être contestée et quelles en sont les conséquences ?
Le syndic m’a convoqué à l’Assemblée Générale 4 jours avant qu’elle ait lieu. Est-ce régulier ?
L’Assemblée Générale est-elle valable lorsque le président de séance n'a pas été désigné régulièrement ?
Le PV de l’Assemblée Générale n’a pas été signé par le président ou le scrutateur, est-elle valable ?
Quelle est la procédure pour contester une Assemblée Générale ?
Que faire si le syndic ne veut pas me délivrer une copie de l’Assemblée Générale ?
Comment fait-on pour convoquer une assemblée extraordinaire ?
Le syndic a cessé ses fonctions avant la nomination d’un syndic remplaçant, que faire ?
Les modalités de vote d’une décision soumise à une Assemblée Générale
L’Assemblée Générale n’a pas lieu dans l’immeuble concerné. Ai-je un recours ?
Puis-je me faire assister par une personne de mon choix lors de l’Assemblée Générale ?
Pour quel motif peut-on contester une décision d’Assemblée Générale ?
Je n’ai jamais reçu le compte rendu de l’Assemblée Générale, y a-t-il un délai ?
La clôture mitoyenne qui sépare nos deux propriétés s'est effondrée lors d'une tempête : qui doit en assurer la remise en état ?
J'ai adossé un garage sur le côté de mon mur mitoyen, est-ce que mon voisin peut me demander de le retirer ?
Mon voisin et moi avons une haie mitoyenne. Puis-je l'obliger à en payer la taille de son côté ou à me laisser un accès ?
V-Le syndicat de copropriétaires
Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?
Comment est créé et identifié le syndicat des copropriétaires ?
La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut-elle être engagée ?
La question du non-renouvellement de syndic a été inscrite mais pas celle de la nomination du nouveau syndic, comment faire ?
Le syndicat de copropriété a pris une décision en assemblée que je souhaite contester. Puis-je contester et sur quoi puis-je m’appuyer ?
VI- Le conseil syndical
La création d’un conseil syndical est-elle obligatoire ?
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Quel est le fonctionnement du conseil syndical ?
Quelle est la durée du mandat des membres du conseil syndical ? Sont-ils rémunérés ?
La responsabilité des membres du conseil peut-elle être mise en cause ?

9 Modèles de lettres

Délégation de pouvoirs pour l’assemblée générale des copropriétaires
Demande d’inscription d'une question complémentaire à l'ordre du jour de L’Assemblée Générale des copropriétaires
Lettre de réclamation au syndic pour faire appliquer le règlement de copropriété
Lettre de mise en demeure du syndic de respecter ses obligations
Demande d’échelonnement du paiement des travaux votés en assemblée générale
Parties communes abîmées par les déménageurs : obtenir réparation
Mise en demeure de justification des charges de copropriété au Syndic
Convocation de l’Assemblée Générale des Copropriétaires
Lettre mise en demeure au syndic d'effectuer des travaux urgents

Les notions clés abordées dans ce dossier juridique :

Copropriété

Syndic

Règlement de copropriété

Syndicat des copropriétaires

Conseil syndical

Honoraires

Assemblée générale

Convocation

Ordre du jour

Nuisances de voisinage

Répartition des charges

Règle des tantièmes

Litige

Travaux urgents

Réparation

Entretien des équipements

Parties communes

Parties privatives

Extrait de notre dossier

Le règlement de copropriété interdit d’étendre le linge à l’extérieur, mais malgré des relances ma voisine ne respecte pas cette interdiction. Puis-je la faire condamner à payer une amende ?

En principe, chaque propriétaire dispose comme il l'entend de ses parties privatives dans la mesure où il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et qu'il respecte le règlement de copropriété (1).

Ce document peut interdire à l'ensemble des habitants d'un immeuble d'étendre leur linge sur leurs balcons ou à leurs fenêtres.

En cas de non-respect du règlement de copropriété causant des nuisances au voisinage, le copropriétaire irrespectueux engage sa responsabilité à l'égard des membres de la copropriété.

S'il est préférable de rechercher une solution amiable directement avec le voisin dans un premier temps, à défaut de résultat, il convient de s'adresser au syndic, qui va agir auprès du copropriétaire. Pour ce faire, il va utiliser tous les moyens qui sont à sa disposition (mise en demeure notamment), pouvant aller jusqu'à obtenir d'un juge qu'il contraigne le voisin à cesser ses activités nuisibles et/ou le condamne au versement de dommages et intérêts (2).

Pour autant, le syndic, s'il a pouvoir de prendre toutes dispositions légales pour faire appliquer le règlement de copropriété, ne saurait se faire justice à lui-même en réclamant le versement d'une amende à un copropriétaire. Il en va de même du copropriétaire qui déciderait d'agir personnellement contre son voisin en engageant sa responsabilité sur le fondement des nuisances qu'il lui cause. En tout état de cause, les sanctions entraînant le versement d'une somme d'argent par le voisin fautif ne pourront qu'être prononcées par un juge et porteront dans ce cas sur des dommages et intérêts visant à compenser le préjudice subi.

Les dernières informations de Sessi Imorou, juriste experte

La mise à jour du 06 mars 2024 concerne :

La copropriété est l'organisation d'un immeuble ou groupe d'immeubles bâti(s) dont la propriété est répartie par lots, entre plusieurs personnes. Sa gestion est confiée à un syndic. Les relations au sein de la copropriété peuvent vite devenir conflictuelles. Il est donc important de connaitre les droits et obligations des copropriétaires, mais également de chaque organe. Notre dossier vous aide à faire le point.

Ce dossier a été rédigé par notre juriste

Sessi Imorou Juriste rédactrice web depuis 2020

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Marie-Aline G.

le 25-04-2025

Dossier très complet.
CLAUDE ERIC Z.

le 13-12-2024

C'est bien je suis content
Jean-Philippe G.

le 13-12-2024

C'est ce que je voulais
SOURDET C.

le 23-05-2024

Pas de recette miracle, puisque les grandes lignes de principe, sont données mais nous sommes toujours renvoyés à se conformer aux règles spécifiques du syndic ou du conseil syndical. je reste sur ma faim !
Bruno D.

le 19-05-2024

Très bien.
Patrick G.

le 17-05-2024

Parfois un peu rudimentaire pour des questions complexes.
Annie D.

le 27-10-2016

J ai trouvé la réponse qui m interressait mais au delà il y a beaucoup d informations sur des questions concrètes. c'est un document très utile.
Pierre B.

le 15-10-2016

J'ai bien trouvé l'info que je cherchais

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