Louer un bien et gérer les relations avec le locataire

Droit de l'Immobilier et de la Construction

Particulier

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Rédigé par L'équipe Juritravail

Mis à jour le 17 janvier 2020

Louer un bien et gérer les relations avec le locataire

Louer un bien immobilier permet au propriétaire de se constituer un complément de revenu. Il offre également l'opportunité d’acquérir un bien immobilier en faisant coïncider les échéances du prêt avec les loyers. Toutefois, le versement des loyers et charges, les modalités d’exécution du contrat de bail, ainsi que les divers travaux à effectuer dans le logement mis en location peuvent donner lieu à des conflits entre le bailleur et le locataire.

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Mis à jour le 17 janvier 2020

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Après emménagement dans les lieux, le locataire peut remettre en cause l’état du logement loué et de ses équipements. Fréquemment, le locataire vous laisse de désagréables surprises une fois les lieux vidés. L’importance des dégradations est aussi aléatoire que le type de locataire ou la durée de leur passage. Le plus souvent, des réparations s’imposent.

Qui doit payer ? Comment procéder sans état d'état des lieux d'entrée ? Pouvez-vous conserver le dépôt de garantie ? Que faire si des dégradations sont constatées par le nouveau locataire alors que vous avez signé un état des lieux sans réserves à son prédécesseur ? Comment obtenir un remboursement des sommes acquittées pour les travaux ?

Le paiement du loyer est une question primordiale pour un bailleur en raison des risques d’impayés. Que faire lorsque le locataire tarde à verser son loyer et qu’il vous annonce avoir besoin d’une attestation de loyers ou qu’il donne donne son préavis ?

Que se passe-t-il lorsque la régularisation annuelle des charges est contestée par le locataire ? En cas de colocation, est-il possible de multiplier les garanties ? De contraindre les uns au paiement des charges pour les autres ? Comment réagir au départ de l’un d’entre eux seulement ?

Ce dossier vous apporte les réponses et les moyens de gérer au mieux les relations avec votre locataire.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend toutes les informations nécessaires sur :

l’état des lieux ;
le paiement des loyers et charges ;
la restitution du dépôt de garantie ;
la réparation des dégradations ;
le préavis et au congé ;
la colocation ;
la caution du locataire.

Nous mettons également à votre disposition des modèles de courriers et des contrats.

15 documents compris avec ce dossier :

1 dossier de 26 Questions Essentielles

10 Modèles de Lettres

4 Modèles de Contrats

Les notions clés abordées dans ce dossier :

Contrat de bail

Caution

Réparation

Quittance de loyer

Etat des lieux

Colocation

Loyer & charges

Préavis & congé

Dépôt de garantie

Entretien

Attestation

Le plan du dossier

I. Obtenir réparation pour la dégradation des lieux avec ou sans dépôt de garantie
Puis-je retenir une somme forfaitaire pour les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie de mon locataire ?
Le locataire peut-il faire établir un contre devis pour la réparation des dégâts constatés lors de l’état des lieux de sortie ?
Quels sont les risques pour le bailleur de ne pas avoir réalisé d’état des lieux lors de l’entrée du locataire dans le logement loué ?
En l’absence d’état des lieux d’entrée, est ce que je peux tenir mon locataire comme responsable des éventuelles dégradations constatées à son départ du logement ?
Il y a 3 colocataires dans l’appartement dont je suis bailleur, puis-je demander 3 garants ?
Mon locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie du logement qu’il occupait, que faire ?
Le montant des dégâts est supérieur à celui de la caution. Est-ce que je peux facturer la différence au locataire ?
Mes nouveaux locataires ont constaté des dégâts dans le logement qui semblent avoir été causés par les anciens occupants, mais que je n’avais pas remarqués lors de leur état des lieux de sortie. Puis-je refuser de restituer la caution aux locataires sortants ?
Mon locataire n’aère pas assez le logement et de la moisissure est apparue sur les murs. Puis-je lui facturer les frais de réfection des papiers peints et peintures ?
Mon nouveau locataire peut-il me contraindre à rajouter dans l’état des lieux des défauts qu’il a constatés après son entrée dans le logement ?
II. Traiter la demande de préavis au regard des impayés de loyers et charges
Je loue mon logement à plusieurs personnes colocataires, est ce que je peux refuser le préavis donné par l’une d’entre elles si le règlement des loyers n’est pas à jour ?
J’ai sous-évalué la provision sur charges lors de la conclusion du bail et le locataire refuse de payer les régularisations que je lui envoie. Comment faire ?
Je loue mon logement à plusieurs personnes, colocataires, est ce que je peux refuser le préavis donné par l’une d’entre elles au motif que les autres colocataires n'ont pas donné le leur ?
Un des colocataires à qui je loue mon logement ne paie pas sa part de loyers. Est-ce que je peux imposer à l’autre colocataire qu’il me règle la totalité du loyer ?
Mon locataire n’est pas à jour dans le paiement de ses loyers. Est-ce que je peux refuser de lui délivrer une attestation de loyer ?
Mon locataire est parti sans respecter son préavis, que puis-je faire ?
Mon locataire refuse de payer le reliquat des charges locatives. Puis-je l’y contraindre ?
IV - Mes Droits en tant que propriétaire
Prévention des impayés et aides au logement
Je suis propriétaire et je voudrais savoir pendant combien de temps je peux faire un rappel de charges auprès de mon ancien locataire ?
Je suis propriétaire et je voulais savoir si je dois justifier les charges lorsque je procède à une régularisation des charges de mon locataire ?
Je suis propriétaire et je souhaite mettre un bien en location. Quels sont les documents que je peux demander aux candidats à la location ?
Je suis propriétaire d’un logement que je loue et je voulais savoir à quel moment peut intervenir la régularisation des charges ?
Je suis propriétaire et je viens de trouver un locataire. Quels sont les documents que je peux demander à la caution de celui-ci ?

Ce dossier contient également

10 Modèles de Lettres

Lettre de demande de remboursement du reliquat des charges locatives
Lettre informant le locataire du changement de propriétaire
Lettre de résiliation de location immobilière par le propriétaire (hors cas de vente)
Lettre de déclaration à son assureur de l’installation d’un détecteur de fumée
Demande de régularisation de charges locatives
Dégradations imputables au locataire : obtenir la réparation du logement
Mise en demeure au locataire de souscrire une assurance habitation
Demande de résiliation d’un mandat de gestion locative
Lettre de cautionnement simple
Lettre de cautionnement solidaire

4 Modèles de Contrats

Modèle de bail d'habitation (Logement vide)
Modèle de bail d'habitation (Logement meublé)
Modèle d'état des lieux (Bail d’habitation)
Modèle de Contrat de location de logement saisonnier entre particuliers

La question du moment

J’ai sous-évalué la provision sur charges lors de la conclusion du bail et le locataire refuse de payer les régularisations que je lui envoie. Comment faire ?

En principe, le montant exact des charges locatives récupérables dues n'est effectivement connu qu'en fin d'année lorsque le bailleur reçoit les factures des différents prestataires. C'est pourquoi elles font généralement l'objet de provisions accompagnant le paiement du loyer et sont régularisées en fin d'année lorsque leur montant est connu. Le plus souvent, la régularisation fait apparaître un reliquat correspondant à la différence en plus ou en moins avec ce que le locataire a déjà versé (1).

Pour ne pas effectuer de calculs inutiles et éviter les surprises, le montant des provisions réclamées au titre de l'année se base en principe sur les montants dus au titre de l'année précédente. A cet effet, il a pu être jugé que la sous-évaluation manifeste des charges pouvait révéler la mauvaise foi du bailleur en réduisant l'importance pour s'assurer de trouver preneur à son logement. Dans cette hypothèse, la sous-évaluation est dite fautive et pourra obliger le bailleur à indemniser son locataire.

S'il s'agit de la première année de location, le bailleur ne saurait connaitre à l'avance le montant des services à payer (2). La jurisprudence a donc considéré que la sous-évaluation des charges n'est pas nécessairement fautive et ne révèle pas toujours une intention de tromper le locataire (3).

En tout état de cause, dans la mesure où les charges sont justifiées et correspondent à des prestations dont a effectivement bénéficié le locataire, celui-ci n'est pas fondé à s'opposer à leur paiement. Ainsi le bailleur pourra contraindre son locataire à lui régler le reliquat de charge correspondant à la régularisation. S'il n'est pas possible d'obtenir paiement à l'amiable, le bailleur pourra saisir la Commission de conciliation départementale (4), et à défaut la justice.

L'équipe Juritravail Juriste rédacteur web

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Marie-noelle G.

le 30/07/2019

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Jean-Bernard J.

07/04/2022

Belle base de données sur de multiples thèmes

FABIEN N.

J'ai été très bien guidé lors de mon appel téléphonique.

Yann W.

01/04/2022

Très bien reçu par la personne au téléphone, résolution très rapide du problème que j'avais 👍

Patrick L.

30/03/2022

Accueil, suivi, moyens humains et documentations mis à disposition au TOP ! Réactivité au TOP !... Je recommande juritravail

Johan D.

Louer un bien et gérer les relations avec le locataire

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I. Obtenir réparation pour la dégradation des lieux avec ou sans dépôt de garantie

Puis-je retenir une somme forfaitaire pour les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie de mon locataire ?

Le locataire peut-il faire établir un contre devis pour la réparation des dégâts constatés lors de l’état des lieux de sortie ?

Quels sont les risques pour le bailleur de ne pas avoir réalisé d’état des lieux lors de l’entrée du locataire dans le logement loué ?

En l’absence d’état des lieux d’entrée, est ce que je peux tenir mon locataire comme responsable des éventuelles dégradations constatées à son départ du logement ?

Il y a 3 colocataires dans l’appartement dont je suis bailleur, puis-je demander 3 garants ?

Mon locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie du logement qu’il occupait, que faire ?

Le montant des dégâts est supérieur à celui de la caution. Est-ce que je peux facturer la différence au locataire ?

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Mon locataire n’aère pas assez le logement et de la moisissure est apparue sur les murs. Puis-je lui facturer les frais de réfection des papiers peints et peintures ?

Mon nouveau locataire peut-il me contraindre à rajouter dans l’état des lieux des défauts qu’il a constatés après son entrée dans le logement ?

II. Traiter la demande de préavis au regard des impayés de loyers et charges

Je loue mon logement à plusieurs personnes colocataires, est ce que je peux refuser le préavis donné par l’une d’entre elles si le règlement des loyers n’est pas à jour ?

J’ai sous-évalué la provision sur charges lors de la conclusion du bail et le locataire refuse de payer les régularisations que je lui envoie. Comment faire ?

Je loue mon logement à plusieurs personnes, colocataires, est ce que je peux refuser le préavis donné par l’une d’entre elles au motif que les autres colocataires n'ont pas donné le leur ?

Un des colocataires à qui je loue mon logement ne paie pas sa part de loyers. Est-ce que je peux imposer à l’autre colocataire qu’il me règle la totalité du loyer ?

Mon locataire n’est pas à jour dans le paiement de ses loyers. Est-ce que je peux refuser de lui délivrer une attestation de loyer ?

Mon locataire est parti sans respecter son préavis, que puis-je faire ?

Mon locataire refuse de payer le reliquat des charges locatives. Puis-je l’y contraindre ?

IV - Mes Droits en tant que propriétaire

Prévention des impayés et aides au logement

Je suis propriétaire et je voudrais savoir pendant combien de temps je peux faire un rappel de charges auprès de mon ancien locataire ?

Je suis propriétaire et je voulais savoir si je dois justifier les charges lorsque je procède à une régularisation des charges de mon locataire ?

Je suis propriétaire et je souhaite mettre un bien en location. Quels sont les documents que je peux demander aux candidats à la location ?

Je suis propriétaire d’un logement que je loue et je voulais savoir à quel moment peut intervenir la régularisation des charges ?

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Lettre informant le locataire du changement de propriétaire

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