Location d'un logement meublé ou vide : les droits du bailleur et du locataire

Dans certaines zones, la demande de logements est plus importante que l’offre, ce qui entraîne de sérieuses difficultés d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant.

Ces zones sont dites “tendues”, dès lors qu’elles constituent des zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants, dans lesquelles est/sont caractérisé(s) un niveau élevé des loyers, un niveau élevé des prix d’acquisitions des logements anciens ou un nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social (1).

Actuellement, les zones tendues concernent une cinquantaine d’agglomérations, parmi lesquelles (2) : 

• Ajaccio ;
• Annecy ;
• Arles ;
• Avignon ;
• Bailly-Romainvilliers ; 
• Bastia ;
• Bayonne ;
• Bordeaux ;
• Caen ;
• Cayenne ;
• Chambéry ;
• Cluses ;
• Creil ;
• Draguignan ;
• Fort-de-France ;
• Fréjus ;
• Genève ;
• Grenoble ;
• La Rochelle ;
• La Teste-de-Buch-Arcachon ;
• Le Robert ;
• Lille ;
• Lunel ;
• Lyon ;
• Marseille-Aix-en-Provence ;
• Meaux ;
• Menton-Monaco ;
• Montpellier ;
• Nantes ;
• Nice ;
• Nîmes ;
• Orléans ;
• Paris ;
• Pointe-à-Pitre-Les Abymes ;
• Rennes ;
• Saint-Cyprien ;
• Saint-Denis ;
• Saint-Nazaire ;
• Saint-Paul ;
• Saint-Pierre ;
• Salon-de-Provence ;
• Sète ;
• Strasbourg ;
• Thonon-les-Bains ;
• Toulon ;
• Toulouse.

Ces zones donnent lieu à l’application de divers dispositifs destinés à contrôler les prix des loyers pratiqués par les bailleurs, et à assouplir les règles de principe applicables aux baux d’habitation.

En pratique, les dispositifs relatifs à la fixation des loyers applicables en zones tendues sont au nombre de 2 : 

• un dispositif d’encadrement des loyers initaux (3), mené à titre expérimental jusqu’en 2026, qui prévoit la possibilité, pour certaines entités publiques, de procéder, par arrêté, à la fixation d’un loyer de référence de base, majoré et minoré. Pour les logements situés dans les territoires concernés, le loyer de base est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite toutefois du loyer de référence majoré fixé par arrêté. L’application de ce dispositif n’est pas systématique : tout dépend de la décision prise par l’entité compétente (à savoir les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence) ;
• un dispositif de blocage de révision des loyers des logements vacants (soit inoccupés depuis moins de 18 mois) remis en location (4), applicable aux contrats de location conclus ou renouvelés entre le 1er août 2023 et le 31 juillet 2024. L’application de ce dispositif est automatique. Celui-ci prévoit néanmoins certaines exceptions, dans le cadre desquelles une réévaluation du loyer est possible.

Il est également prévu que le délai de préavis applicable au locataire qui souhaite quitter son logement loué vide situé en zone tendue est limité à 1 mois (contre 3 mois initialement) (5).

Enfin, notez qu’en tant que bailleur d’un logement situé en zone tendue, vous pouvez être, sous conditions, soumis à la taxe annuelle sur les logements vacants (6).

Concrètement, celle-ci vise les locaux à usage d’habitation qui sont volontairement laissés inoccupés depuis au moins 1 an, au 1er janvier de l’année d’imposition. 

Pour que la taxe s’applique, il est nécessaire que la vacance du logement soit volontaire. Tel n’est pas le cas, par exemple, lorsque le logement proposé à la location n’a pas trouvé preneur. 

Attention : l’appréciation du caractère volontaire de la vacance dépend directement de l’appréciation des circonstances de fait par l’administration fiscale. Dès lors, le bailleur doit conserver les preuves de sa bonne foi, et notamment des démarches qu’il a effectuées pour mettre en place la location du logement (prix de location adapté, recours à des agences immobilières, etc.).

De plus, n’est pas considéré comme un logement vacant celui qui a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence. 

La taxe est, sauf exceptions, due par le propriétaire du logement.

Elle est calculée de la manière suivante : 

Valeur locative d’habitation du logement X 17 % la première année (et 34 % à compter de la 2ᵉ année).