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Louer un bien et gérer les relations avec le locataire

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Louer un bien et gérer les relations avec le locataire

Droit de l'Immobilier et de la Construction

Particulier

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Rédigé par L'équipe Juritravail

Mis à jour le 17 janvier 2020


Louer un bien immobilier permet au propriétaire de se constituer un complément de revenu. Il offre également l'opportunité d’acquérir un bien immobilier en faisant coïncider les échéances du prêt avec les loyers. Toutefois, le versement des loyers et charges, les modalités d’exécution du contrat de bail, ainsi que les divers travaux à effectuer dans le logement mis en location peuvent donner lieu à des conflits entre le bailleur et le locataire.

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Louer un bien immobilier permet au propriétaire de se constituer un complément de revenu. Il offre également l'opportunité d’acquérir un bien immobilier en faisant coïncider les échéances du prêt avec les loyers. Toutefois, le versement des loyers et charges, les modalités d’exécution du contrat de bail, ainsi que les divers travaux à effectuer dans le logement mis en location peuvent donner lieu à des conflits entre le bailleur et le locataire.

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Après emménagement dans les lieux, le locataire peut remettre en cause l’état du logement loué et de ses équipements. Fréquemment, le locataire vous laisse de désagréables surprises une fois les lieux vidés. L’importance des dégradations est aussi aléatoire que le type de locataire ou la durée de leur passage. Le plus souvent, des réparations s’imposent.

Qui doit payer ? Comment procéder sans état d'état des lieux d'entrée ? Pouvez-vous conserver le dépôt de garantie ? Que faire si des dégradations sont constatées par le nouveau locataire alors que vous avez signé un état des lieux sans réserves à son prédécesseur ? Comment obtenir un remboursement des sommes acquittées pour les travaux ?

Le paiement du loyer est une question primordiale pour un bailleur en raison des risques d’impayés. Que faire lorsque le locataire tarde à verser son loyer et qu’il vous annonce avoir besoin d’une attestation de loyers ou qu’il donne donne son préavis ?

Que se passe-t-il lorsque la régularisation annuelle des charges est contestée par le locataire ? En cas de colocation, est-il possible de multiplier les garanties ? De contraindre les uns au paiement des charges pour les autres ? Comment réagir au départ de l’un d’entre eux seulement ?

Ce dossier vous apporte les réponses et les moyens de gérer au mieux les relations avec votre locataire.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend toutes les informations nécessaires sur :

  • l’état des lieux ;
  • le paiement des loyers et charges ;
  • la restitution du dépôt de garantie ;
  • la réparation des dégradations ;
  • le préavis et au congé ;
  • la colocation ;
  • la caution du locataire.

Nous mettons également à votre disposition des modèles de courriers et des contrats.

Les notions clés abordées dans ce dossier :

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Contrat de bail

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Caution

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Réparation

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Quittance de loyer

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Etat des lieux

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Colocation

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Loyer & charges

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Préavis & congé

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Dépôt de garantie

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Entretien

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Attestation

Le plan du dossier

  • I. Obtenir réparation pour la dégradation des lieux avec ou sans dépôt de garantie

  • Puis-je retenir une somme forfaitaire pour les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie de mon locataire ?

  • Le locataire peut-il faire établir un contre devis pour la réparation des dégâts constatés lors de l’état des lieux de sortie ?

  • Quels sont les risques pour le bailleur de ne pas avoir réalisé d’état des lieux lors de l’entrée du locataire dans le logement loué ?

  • En l’absence d’état des lieux d’entrée, est ce que je peux tenir mon locataire comme responsable des éventuelles dégradations constatées à son départ du logement ?

  • Il y a 3 colocataires dans l’appartement dont je suis bailleur, puis-je demander 3 garants ?

  • Mon locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie du logement qu’il occupait, que faire ?

  • Le montant des dégâts est supérieur à celui de la caution. Est-ce que je peux facturer la différence au locataire ?

  • Mes nouveaux locataires ont constaté des dégâts dans le logement qui semblent avoir été causés par les anciens occupants, mais que je n’avais pas remarqués lors de leur état des lieux de sortie. Puis-je refuser de restituer la caution aux locataires sortants ?

  • Mon locataire n’aère pas assez le logement et de la moisissure est apparue sur les murs. Puis-je lui facturer les frais de réfection des papiers peints et peintures ?

  • Mon nouveau locataire peut-il me contraindre à rajouter dans l’état des lieux des défauts qu’il a constatés après son entrée dans le logement ?

  • II. Traiter la demande de préavis au regard des impayés de loyers et charges

  • Je loue mon logement à plusieurs personnes colocataires, est ce que je peux refuser le préavis donné par l’une d’entre elles si le règlement des loyers n’est pas à jour ?

  • J’ai sous-évalué la provision sur charges lors de la conclusion du bail et le locataire refuse de payer les régularisations que je lui envoie. Comment faire ?

  • Je loue mon logement à plusieurs personnes, colocataires, est ce que je peux refuser le préavis donné par l’une d’entre elles au motif que les autres colocataires n'ont pas donné le leur ?

  • Un des colocataires à qui je loue mon logement ne paie pas sa part de loyers. Est-ce que je peux imposer à l’autre colocataire qu’il me règle la totalité du loyer ?

  • Mon locataire n’est pas à jour dans le paiement de ses loyers. Est-ce que je peux refuser de lui délivrer une attestation de loyer ?

  • Mon locataire est parti sans respecter son préavis, que puis-je faire ?

  • Mon locataire refuse de payer le reliquat des charges locatives. Puis-je l’y contraindre ?

  • IV - Mes Droits en tant que propriétaire

  • Prévention des impayés et aides au logement

  • Je suis propriétaire et je voudrais savoir pendant combien de temps je peux faire un rappel de charges auprès de mon ancien locataire ?

  • Je suis propriétaire et je voulais savoir si je dois justifier les charges lorsque je procède à une régularisation des charges de mon locataire ?

  • Je suis propriétaire et je souhaite mettre un bien en location. Quels sont les documents que je peux demander aux candidats à la location ?

  • Je suis propriétaire d’un logement que je loue et je voulais savoir à quel moment peut intervenir la régularisation des charges ?

  • Je suis propriétaire et je viens de trouver un locataire. Quels sont les documents que je peux demander à la caution de celui-ci ?

Ce dossier contient également

letter

10 Modèles de Lettres

contract

4 Modèles de Contrats

La question du moment

Un des colocataires à qui je loue mon logement ne paie pas sa part de loyers. Est-ce que je peux imposer à l’autre colocataire qu’il me règle la totalité du loyer ?

La colocation définit la situation dans laquelle un propriétaire loue un même logement à plusieurs personnes différentes. Dans ce cas, le loyer et les charges sont divisés entre chaque colocataire (1). Le bailleur peut décider d'établir un contrat de bail unique pour tous les locataires ou d'en faire signer un séparément par chacun.

Chaque colocataire est tenu de payer uniquement sa part de loyer. Cependant, pour plus de sécurité, le bailleur a pu prévoir une clause de solidarité applicable entre les colocataires. Il lui est alors possible de réclamer le paiement de la totalité du loyer à un seul locataire, à charge pour ce dernier de demander remboursement aux autres (2). Il est même possible de réclamer l'entier paiement du loyer à chacun des locataires à condition bien sûr que le bailleur ne perçoive au total qu'une fois le loyer.

En outre, si l'un des colocataire est exonéré du paiement du loyer pour un juste motif (par exemple s'il s'est engagé à réaliser des travaux dans le logement en contrepartie d'une exonération de loyer), le bailleur ne peut pas demander qu'un autre locataire paye cette partie du loyer (3).

Enfin, si rien n'est prévu dans le bail, le propriétaire ne peut engager des mesures qu'à l'encontre du colocataire défaillant. S'il décide de procéder à l'expulsion de celui-ci, il ne peut pas non plus demander aux colocataires restants de couvrir le loyer manquant, à moins que cela ne soit prévu expressément par le contrat de bail.

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