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Assurance dommages-ouvrage et garantie décennale

Mis à jour le 21 juin 2023

Particulier Droit de l'immobilier Contrat de bail d'habitation

Vous avez récemment fait construire une maison ou entrepris des travaux, mais les choses ne se déroulent pas comme prévu ? Des défauts de construction, des litiges avec un artisan ou des sinistres sur le chantier peuvent parfois transformer votre projet en cauchemar. Malheureusement, nous ne sommes pas à l'abri de ces aléas imprévus. Téléchargez notre dossier pour en savoir plus sur vos recours.... Lire la suite

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En bref

Quelles sont les garanties dont je dispose en cas de litige sur la construction de mon bien ?

Nous avons tendance à croire que la construction de sa maison est promesse de bonheur. Mais, en cas de malfaçons, de désordres ou encore de non-conformité, la situation peut virer à l’enfer. Sachez qu'en tant que maître d'ouvrage, vous disposez de certaines protections dans la construction de votre maison. Par exemple, lorsque vous décidez de faire construire un bien, vous devez obligatoirement souscrire à une assurance dommages-ouvrage. Cette assurance permettra votre protection ! Comment se prémunir ou réagir ? Vers qui se tourner ? A qui réclamer ? Quand ? Comment ?

Beaucoup de questions auxquelles nous allons répondre. Des recours existent, néanmoins les fondements diffèrent selon le type de travaux ou de construction : responsabilité contractuelle, garantie décennale, garantie de bon fonctionnement (GBF) ou garantie de parfait achèvement (GPA).

Avant de vous lancer, nous vous informons sur les règles à respecter.

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Vous souhaitez engager la responsabilité décennale d’un professionnel.

La construction d’une habitation ou des rénovations impliquent un engagement financier important. C’est pourquoi, il est primordial de demander au professionnel certains documents avant le début des travaux : devis, contrat de mission en cas de suivi par un architecte, copie d’attestation d’assurance décennale, etc. En cas d’achat d’une maison avec des travaux récents, n’hésitez pas à vérifier dans l’acte authentique de vente si les coordonnées de l’assurance dommages-ouvrage du vendeur sont bien précisées.

La responsabilité varie selon le type de malfaçons et la date d’achèvement des travaux. Quels types de travaux sont couverts par la garantie décennale ? Jusqu’à quand et à partir de quand pouvez-vous l’utiliser ? Qu’en est-il des garanties de parfait achèvement et biennale ?

Vous souhaitez réaliser une construction, un agrandissement ou une rénovation.

Vous vous demandez s’il est obligatoire d’en faire la demande à la Mairie ? Dans quelle mesure un voisin peut-il s’opposer à votre projet ? Comment alors concilier vos projets avec les plans d’aménagement du territoire ? Que faire lorsqu’un permis vous est refusé ou que votre parcelle est déclarée inconstructible ? Que risquez-vous si vous ne tenez pas compte d’un refus de construire ? Quels sont vos droits en cas de modification du plan local d’urbanisme (PLU) ?

Contenu du dossier :

Ce dossier aborde notamment les notions suivantes :

les garanties existantes en cas de malfaçons importantes ;
la différence entre garantie de parfait achèvement, biennale et décennale ;
les recours lorsque le montant de la facture est supérieur à celui du devis ;
les litiges avec un artisan (plombier, maçon, peintre) ;
la réception des travaux ;
la recherche de responsabilité ;
la réparation des dommages ;
la solidité de l'ouvrage ;
la déclaration de sinistre.

Ce dossier juridique dédié contient :

33 Questions essentielles

I. La garantie décennale
Quels sont les travaux concernés par la garantie décennale ?
Quelles sont les garanties dont je dispose face à un artisan en cas de malfaçons ?
Quel recours existe si une garantie décennale ne s'applique pas ?
Que faire si à la réception de mon logement, je constate des malfaçons ?
Quand et comment peut-on faire jouer la garantie décennale ?
Puis-je bénéficier d'une garantie décennale pour des panneaux solaires ?
Puis-je bénéficier d'une garantie décennale pour des doubles vitrages ?
Puis-je bénéficier d'une garantie décennale pour une éolienne domestique ?
Puis-je bénéficier d'une garantie décennale pour une pompe à chaleur ?
Si je pose moi-même des panneaux solaires, la garantie décennale joue-t-elle ?
Victime de la sécheresse ma maison s’est fissurée. La garantie décennale s’applique-t-elle ?
J’ai fait réaliser un garage en extension de ma maison. Les désordres apparus dans la maison peuvent-ils être pris en charge par la garantie décennale ?
II. L'assurance dommages-ouvrage
Que couvre la garantie dommage-ouvrage du logement et comment la mettre en œuvre ?
Puis-je mettre en jeu mon assurance Dommages-Ouvrage pour une malfaçon sur un système de chauffage par géothermie posé lors de la construction de ma maison ?
III. La garantie de parfait achèvement et de bon fonctionnement
Que couvre la garantie de parfait achèvement ?
Que couvre la garantie de bon fonctionnement ?
Comment est mise en oeuvre la garantie de parfait achèvement ?
IV. Cas de litiges en construction
L'artisan effectuant mes travaux réclame un prix trois fois supérieur à ce qui est prévu dans le devis. Est-ce légal ?
Je fais intervenir un électricien sans signer de devis. La facture est plus élevée que celle de notre accord oral. Ai-je un recours ?
Suite à la délivrance d'un permis de construire, la mairie me contraint à cesser les travaux au motif que la construction est en contradiction avec le nouveau PLU en projet. En a-t-elle le droit ?
Puis je demander la nullité du permis accordé à mon voisin si je considère que les travaux envisagés me portent préjudice ?
Puis-je m'opposer à la modification du PLU (plan local d'urbanisme) ayant déclaré mon terrain inconstructible alors qu'il l'était jusqu'à présent ?
Je souhaite construire mon garage en limite de la voie publique. Le PLU est modifié et supprime cette faculté. Puis je le contester ?
Peut-on m'interdire de couper des arbres pour la régénération du bois lorsque mon terrain est situé en zonage boisé ?
Puis-je m'opposer à la construction d'un immeuble en zone à urbaniser se situant en limite de la zone pavillonnaire où je réside ?
Puis-je être sanctionné pour une construction que j'ai faite sans permis ?
La mairie peut-elle revenir sur sa décision au motif que le permis qu'elle m'a délivrée se révèle être illégal ?
Qu'est-ce que je risque si ma construction ne respecte pas les prévisions du permis de construire ?
Le robinet mitigeur installé par le plombier ne fonctionne pas bien. Ai-je un recours contre le plombier ?

5 Modèles de lettres

Lettre de demande d’autorisation de permis de construire
Mise en demeure de mettre en œuvre la garantie légale de bon fonctionnement
Lettre de mise en demeure à l’artisan de déclarer un sinistre à l'assurance
Déclarer un sinistre auprès de l'assurance dommages-ouvrage
Mise en demeure au constructeur/artisan d'intervenir en application de la garantie légale de parfait achèvement

Les notions clés abordées dans ce dossier juridique :

Garantie décennale

Assurance dommages-ouvrage

Garantie de parfait achèvement

Garantie de bon fonctionnement

Réception

Déclaration de sinistre

Responsabilité

Permis de construire

Extrait de notre dossier

Quel recours existe si une garantie décennale ne s'applique pas ?

Si vous subissez un dommage qui n'est pas couvert par l'assurance décennale, d'autres voies de recours peuvent s'offrir à vous :

- la responsabilité contractuelle de droit commun et le défaut de conseil (1) : Les professionnels du bâtiment ont une obligation de conseil à l'égard du maître d'ouvrage. Le maître d'ouvrage doit ainsi être avisé chaque fois que les professionnels identifient un risque susceptible d'engendrer un préjudice. Ces derniers doivent également l'informer des avantages et inconvénients de chaque choix liés à la construction.

Les juges ont reconnu ce fondement notamment dans le cas suivant : « Le constructeur qui a aidé des maîtres d'ouvrage dans la recherche et le choix d'un terrain présentant une vulnérabilité particulière aux nuisances sonores, reste tenu, nonobstant le respect des normes relatives à l'isolation phonique, d'une obligation de conseil à l'égard de ceux-ci, profanes en la matière » (2).

- le défaut de conformité (3) : La garantie légale de conformité est une garantie contre tous les défauts de conformité existant déjà à la date de livraison du produit. Par exemple, on parle de défaut de conformité lorsque le bien ne possède pas les qualités annoncées. Cette garantie couvre le bien pendant une durée de 2 ans.

- le dol (4) : On dénomme dol l'ensemble des agissements trompeurs ayant entraîné le consentement qu'une partie à un contrat n'aurait pas donnée sans avoir fait l'objet de ces manœuvres. La partie victime d'un dol peut obtenir l'annulation du contrat.

Cela peut être votre cas si un contrôleur technique garde le silence sur la non-conformité d'une installation de désenfumage aux normes techniques (5). Cela a pour conséquence directe de vous priver d'une action sur le fondement de la garantie décennale.

- la théorie des dommages intermédiaires (1) : Les dommages intermédiaires sont des dommages qui ne présentent pas le caractère de gravité requis pour engager la responsabilité décennale. Ce recours nécessite de prouver la faute du professionnel (6).

Ces actions reposent sur le contrat entre le maître de l'ouvrage et le professionnel. Un délai de 10 ans s'applique également à compter de la réception selon l'article 1792-4-3 du code civil (7). Un doute persiste pour le dol.

Les dernières informations de l'équipe Juritravail, juristes experts

La mise à jour du 21 juin 2023 concerne :

Dès lors qu'une personne décide de faire réaliser des travaux de construction ou de rénovation, elle doit obligatoirement souscrire à une assurance dommages-ouvrage. C'est grâce à cette assurance que le propriétaire du bien pourra agir contre l'artisan ou le constructeur en cas de désordres, de malfaçons ou de non-conformités.

Ce dossier a été rédigé par nos juristes

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