Location d'un bien meublé ou vide : les droits du bailleur et du locataire

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Location d'un bien meublé ou vide : les droits du bailleur et du locataire

Photo de Caroline Audenaert Filliol

Rédigé par Caroline Audenaert Filliol

Mis à jour le 24 novembre 2023

37215 utilisateurs ont déjà consulté ce dossier

Vous êtes locataire ou bailleur, vous allez signer un contrat de bail ou vous êtes déjà engagé dans un contrat de bail. Notre dossier fait le point sur les droits et obligations du locataire et du bailleur dans le cadre d'un bail d'habitation.... Lire la suite

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En bref

Le droit au logement est un droit fondamental qui s'exerce dans le cadre des lois qui le régissent.

Il implique la liberté de choix pour toute personne, de son mode d'habitation grâce au maintien et au développement d'un secteur locatif ouvert à toutes les catégories sociales.

Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire.

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Que vous soyez locataire ou bailleur, vous devez connaître les dispositions qui s'appliquent à chacune des parties pour pouvoir correctement exercer vos propres droits.

Pouvez-vous ajouter des éléments non signalés lors de l'état des lieux d'entrée ? Quelles sont les clauses interdites dans un contrat de bail ? Quelles sont les réparations locatives ou les charges récupérables ?

Le non-respect des obligations locatives 

En cours de bail, si le locataire ne respecte pas ses obligations il risque jusqu'à l'expulsion du logement.

Quelle est la procédure à mettre en oeuvre par le bailleur ? Le locataire peut-il demander des délais de paiement ? Commandement de payer ou d'avoir à quitter les lieux, trêve hivernale... nous faisons le point.

Litiges fréquents en fin de bail 

La rupture du bail ne signe pas la fin des conflits entre les anciennes parties au contrat de bail. En pratique, les litiges sont fréquents et peuvent se manifester dès la délivrance du congé : non-respect des conditions de forme, désaccord sur la durée du préavis, etc.

L'état des lieux de sortie (ou son défaut), la restitution totale ou partielle du dépôt de garantie, la régularisation des charges... sont des motifs réguliers de saisine du conciliateur de justice en vue d'une résolution amiable d'un différend.

Nous avons pris pour exemples les cas les plus fréquents afin de répondre à vos questions en fondant juridiquement chacune des réponses.

La loi qui régit les rapports locatifs rappelle que les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives. Notre dossier fait le point sur l'essentiel à connaître par les parties.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

  • à la présentation des baux d'habitation ;
  • à l'obligation et au défaut d'assurance du locataire ;
  • aux états des lieux - d'entrée et de sortie et à leur défaut d'établissement ;
  • au paiement des loyers et charges (provisions, forfait, régularisation, délai de prescription);
  • au dépôt de garantie (montant, délai de restitution, sommes pouvant être retenues...) ;
  • à la réparation du logement (réparations locatives ou à la charge du bailleur) ;
  • à la colocation ;
  • au bail mobilité ;
  • au préavis et au congé (durée, réduction, formalités du congé par chacune des parties...) ;
  • à la procédure d'expulsion.

Les notions clés abordées dans ce dossier :

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Contrat de bail

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État des lieux

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Dépôt de garantie

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Caution

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Meublé

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Vide

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Colocation

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Entretien

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Loyers & charges

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Attestation de loyer

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Quittance de loyer

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Préavis & congé

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Réparations

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Dégradations

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  Caisse d'allocation familiale

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  Nuisances sonores

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  Procédure d'expulsion

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Préavis réduit

Le plan du dossier

  • I. Dispositions générales relatives au contrat de bail
  • Prévention des impayés et aides au logement
  • Quels sont les documents que le bailleur peut demander aux candidats à la location ?
  • Délai de prévis et congé délivré par le bailleur - logement vide
  • Délai de préavis et congé délivré par le locataire - logement vide
  • Dans quels car le bailleur ne peut-il pas s'opposer au renouvellement du bail (ne peut pas donner congé) ?
  • Les violences conjugales et le congé
  • Qu'est-ce qu'un logement meublé ?
  • Qu'est-ce que bail mobilité ?
  • Quelles sont les clauses interdites dans un contrat de bail ?
  • Un tiers au bail peut-il verser le dépôt de garantie ?
  • Combien de mois de loyer, le bailleur peut-il demander au locataire pour le dépôt de garantie ?
  • II. Droits et obligations du locataire et du bailleur en cours de bail
  • Quelles sont les obligations du bailleur ?
  • Quelles sont les obligations du locataire ?
  • Après son entrée dans l’appartement, le locataire a constaté des dégâts qui n’ont pas été notés dans l’état des lieux. Peut-il contraindre son propriétaire à les ajouter à l’état des lieux ?
  • Le locataire n'a pas fourni au bailleur d'attestation d'assurance pour le logement loué. Que peut faire le bailleur et que risque le locataire ?
  • Dans les charges, le bailleur décompte l’entretien des espaces verts de la résidence au locataire. Peut-il le faire ?
  • Le locataire peut-il demander des justificatifs dans le cadre d'un rappel de charges ou d'une régularisation ?
  • Si la provision sur charges a été sous-évaluée lors de mon entrée dans le logement, puis-je refuser de payer les régularisations qui me sont envoyées par le propriétaire ?
  • Le bailleur réclame au locataire un reliquat de charges locatives correspondant à une période de 4 années. Doit-il payer ?
  • Le concierge est partie à la retraite et le bailleur demande au locataire de payer à travers les charges l’indemnité de départ à la retraite. En a-t-il le droit ?
  • Le logement est humide et de la moisissure est apparue contre les murs. Est-ce que le locataire risque de devoir payer au propriétaire les frais de remise en état du logement ?
  • En location, les WC sont bouchés malgré l'utilisation de produits, que peut faire le locataire ?
  • La chaudière est tombée en panne, qui doit payer les travaux de réparation ?
  • La fenêtre du logement est cassée suite à un courant d’air. Qui doit payer les réparations ?
  • Dans quels cas la responsabilité de l’agence immobilière peut-elle être recherchée lorsque le bailleur refuse de faire des travaux ?
  • En colocation, le bailleur peut-il exiger que chacun des colocataires ait un garant ?
  • Un colocataire ne paie pas sa part des loyers, l'autre colocataire est-il dans l'obligation de payer pour lui ?
  • Le bailleur peut-il refuser de délivrer au locataire une attestation de loyer au motif que ses paiements ne sont pas à jour ?
  • III. Non-respect des obligations locatives et risque d'expulsion
  • Les autres copropriétaires se plaignent du locataire (nuisance sonore, olfactive, animaux, etc…) : que doit faire le bailleur ?
  • Loyers impayés : procédure & risques d'expulsion
  • Le locataire ne paie plus ses loyers et il n'y a plus de contact entre les parties. Que peut faire le bailleur ?
  • Une procédure d'expulsion est en cours à l'égard du locataire mais la période hivernale approche : comment cela se passe?
  • Une procédure d’expulsion est en cours pour non-paiement des loyers, mais le bailleur vient de recevoir la recevabilité de son dossier de surendettement : que va-t-il se passer ?
  • IV. Les litiges en fin de bail
  • Le locataire a quitté le logement sans respecter son préavis : que risque-t-il ?
  • Le préavis peut-il être refusé au motif que le colocataire n’a pas, lui, donné son préavis ?
  • Le préavis de départ peut-il être refusé au motif de la présence d’arriérés de loyers ?
  • Le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie du logement qu’il occupait : que faire ?
  • Le bailleur n’a pas voulu faire d’état des lieux d’entrée. Quels sont les droits du locataire à la sortie ?
  • De quel délai dispose le bailleur pour restituer le dépôt de garantie ?
  • Le bailleur peut-il refuser de restituer le dépôt de garantie suite à une réclamation des nouveaux locataires, alors qu’aucun dégât n’a été constaté lors de l’état des lieux de sortie ?
  • Le bailleur peut-il retenir une somme forfaitaire pour les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie du locataire ?
  • Le locataire peut-il faire établir un contre devis à celui présenté par l'ancien bailleur pour la réparation des dégâts constatés lors de l’état des lieux de sortie ?
  • De combien de temps dispose l'ancien bailleur pour faire un rappel de charges ?
  • Le bailleur sait que le locataire a déménagé mais il reste des affaires à lui : comment peut-il récupérer son appartement ?
  • Dans quels cas le bail peut-il continuer au profit d'un tiers ?

Ce dossier contient également

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18 Modèles de lettres

contract

3 Modèles de contrats

La question du moment

Le bailleur peut-il retenir une somme forfaitaire pour les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie du locataire ?

Entre locataire et bailleur, l'état des lieux est la référence en matière de réclamations portant sur l'état du logement ou ses équipements. En effet, c'est au vu de la différence entre celui d'entrée et de sortie que l'on peut faire le constat des réparations s'imposant et ainsi déterminer à la charge de qui elles doivent être portées.

Le locataire est tenu de rendre un logement conforme à celui décrit dans l'état des lieux d'entrée. Il doit assurer les réparations de natures locatives (ex : déboucher le siphon de l'évier, informer d'une fuite d'eau) auxquelles la loi et/ou le contrat l'y obligent (1).

Rappels sur le dépôt de garantie :

Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à 1 mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de :

  • 2 mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile ;
     
  • 1 mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.
La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Attention ! À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

 

S'il ne fait rien, le bailleur peut l'en tenir responsable et après avoir effectué lui-même les réparations qui s'imposent, lui en demander le remboursement, soit directement, soit en effectuant une retenue sur l'éventuel dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans les lieux.

Pour autant, si le bailleur est fondé à réclamer un remboursement au locataire, il ne s'agit que d'un remboursement justifié. Ainsi le bailleur doit fournir un justificatif à l'appui de chacune des sommes exigées. La jurisprudence a, par ailleurs, durci ces conditions en obligeant le bailleur à présenter des factures correspondant aux travaux effectivement réalisés (2).

De ce fait, le bailleur ne peut jamais assortir les réparations, dont le coût doit être supporté par le locataire, d'une somme forfaitaire supposée les couvrir. Il ne peut que demander à celui-ci le remboursement des seuls montant dont il pourra faire précisément état à l'aide de factures et au besoin de tout autre document justifiant de la réalité des travaux entrepris.

La bonne foi du bailleur peut être remise en cause s'il impose le paiement d'une somme arbitraire à son locataire et tente de réaliser un profit à ses dépens, alors même qu'il n'aurait engagé aucune des réparations dont il réclame le paiement.

Le mot de l'auteur

Le 24/11/2023

Depuis le 21 juillet 2023, le bailleur ne peut plus s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé aux locataires bénéficiaires de l'allocation journalière de présence parentale (AJPP) et disposant de faibles revenus - en l'absence de solution de relogement proposée.

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