Bien que la colocation implique de louer un même logement à plusieurs locataires différents, ceux-ci bénéficient des droits et obligations de tout locataire classique vis-à-vis du bailleur. Ils doivent être considérés individuellement (1).
Si le locataire est tenu de respecter un préavis lorsqu'il donne congé à son bailleur, le dédit ne constitue pas moins un acte unilatéral de volonté. Il ne requiert que le consentement d'une seule personne : le locataire. Ainsi, à partir du moment où le congé est adressé en lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, il devient irrévocable et ce dernier ne peut le refuser (2 et 3). De même, le locataire qui donne congé n'a pas à recueillir l'accord des autres colocataires pour le faire (4).
À l'égard des autres colocataires, le contrat de bail se poursuit dans les mêmes conditions. En effet, le départ de l'un des colocataires n'autorise en aucun cas le bailleur à mettre fin au contrat de bail des autres colocataires, sans respecter les délais et formes légales.
En tout état de cause, la délivrance d'un congé dans les délais et formes légales (c'est-à-dire notifié au bailleur 3 mois ou 1 mois à l'avance par courrier en recommandé avec accusé de réception) est tout à fait valable et n'est soumise à aucune condition d'acceptation tant de la part du bailleur que des autres colocataires. Le colocataire ayant donné son préavis est donc libre de quitter le logement. En outre, il peut, en accord avec le bailleur, être déchargé du paiement du loyer durant la période de préavis s'il a déjà quitté le logement, dans la mesure où celui-ci est toujours occupé (5).
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Location d'un logement meublé ou vide : les droits du bailleur et du locataire
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En bref
Le droit au logement : un droit fondamental
Pouvoir se loger de manière décente est un droit fondamental reconnu à toute personne. Il implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d'habitation grâce au maintien et au développement d'un secteur locatif ouvert à toutes les catégories sociales. Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire.
Ce droit au logement s'exerce dans le cadre des règles et lois qui le régissent.
Vous êtes locataire ? Vos droits et obligations
Au cours d'un contrat de location, le preneur (locataire) jouit de certains droits que le bailleur ne peut lui retirer mais il a également des obligations. Décence du logement, augmentation réglementée du loyer, mise à disposition gratuite d'un certain nombre de documents, aménagement du logement loué, interdiction de gros travaux, paiement du loyer, respect du voisinage, entretien du logement, occupation paisible des lieux sont autant d'aspects qui font partie des droits et obligations du locataire.
Vous êtes propriétaire ? Que n'avez-vous pas le droit de faire ?
En tant que bailleur, vous avez l'obligation de respecter un certain nombre d'exigences afin de permettre à votre locataire de jouir paisiblement du bien loué. À cet effet, vous ne pouvez pas détenir les clés du bien ou y accéder sans autorisation, empêcher le locataire de jouir paisiblement du bien, refuser de faire des travaux, etc.
Dans quel cas utiliser ce dossier ?
Que vous soyez locataire ou bailleur, vous devez connaître les dispositions qui s'appliquent à chacune des parties pour pouvoir correctement exercer vos propres droits.
Pouvez-vous ajouter des éléments non signalés lors de l'état des lieux d'entrée ? Quelles sont les clauses interdites dans un contrat de bail ? Quelles sont les réparations locatives ou les charges récupérables ?
Le non-respect des obligations locatives
En cours de bail, si le locataire ne respecte pas ses obligations, il risque jusqu'à l'expulsion du logement.
Quelle est la procédure à mettre en œuvre par le bailleur ? Le locataire peut-il demander des délais de paiement ? Commandement de payer ou d'avoir à quitter les lieux, trêve hivernale... nous faisons le point.
Litiges fréquents en fin de bail
La rupture du bail ne signe pas la fin des conflits entre les anciennes parties au contrat de bail. En pratique, les litiges sont fréquents et peuvent se manifester dès la délivrance du congé : non-respect des conditions de forme, désaccord sur la durée du préavis, etc.
L'état des lieux de sortie (ou son défaut), la restitution totale ou partielle du dépôt de garantie, la régularisation des charges... sont des motifs réguliers de saisine du conciliateur de justice en vue d'une résolution amiable d'un différend.
Nous avons pris pour exemples les cas les plus fréquents afin de répondre à vos questions en fondant juridiquement chacune des réponses.
La loi qui régit les rapports locatifs rappelle que les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives. Notre dossier fait le point sur l'essentiel à connaître par les parties.
Contenu du dossier :
Ce dossier comprend des informations relatives :
- à la présentation des baux d'habitation ;
- à l'obligation et au défaut d'assurance du locataire ;
- aux états des lieux - d'entrée et de sortie et à leur défaut d'établissement ;
- au paiement des loyers et charges (provisions, forfait, régularisation, délai de prescription) ;
- au dépôt de garantie (montant, délai de restitution, sommes pouvant être retenues...) ;
- à la réparation du logement (réparations locatives ou à la charge du bailleur) ;
- à la colocation ;
- au bail mobilité ;
- au préavis et au congé (durée, réduction, formalités du congé par chacune des parties...) ;
- à la procédure d'expulsion.
Ce dossier juridique dédié contient :
51 Questions essentielles
- I. Dispositions générales relatives au contrat de bail
- Prévention des impayés et aides au logement
- Quels sont les documents que le bailleur peut demander aux candidats à la location ?
- Délai de préavis et congé délivré par le bailleur - logement vide
- Délai de préavis et congé délivré par le locataire - logement vide
- Dans quels car le bailleur ne peut-il pas s'opposer au renouvellement du bail (ne peut pas donner congé) ?
- Les violences conjugales et le congé
- Qu'est-ce qu'un logement meublé ?
- Qu'est-ce que le bail mobilité ?
- Quelles sont les clauses interdites dans un contrat de bail ?
- Un tiers au bail peut-il verser le dépôt de garantie ?
- Combien de mois de loyer, le bailleur peut-il demander au locataire pour le dépôt de garantie ?
- Vous êtes bailleur d’un logement situé en zone tendue. Quels sont les dispositifs légaux susceptibles de s’appliquer ?
- Quelles sont les nouvelles mentions qui doivent obligatoirement apparaître sur les baux d’habitation à titre de résidence principale (nu et meublé) depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 ?
- II. Droits et obligations du locataire et du bailleur en cours de bail
- Quelles sont les obligations du bailleur ?
- Quelles sont les obligations du locataire ?
- Après son entrée dans l’appartement, le locataire a constaté des dégâts qui n’ont pas été notés dans l’état des lieux. Peut-il contraindre son propriétaire à les ajouter à l’état des lieux ?
- Le locataire n'a pas fourni au bailleur d'attestation d'assurance pour le logement loué. Que peut faire le bailleur et que risque le locataire ?
- Dans les charges, le bailleur décompte l’entretien des espaces verts de la résidence au locataire. Peut-il le faire ?
- Le locataire peut-il demander des justificatifs dans le cadre d'un rappel de charges ou d'une régularisation ?
- Si la provision sur charges a été sous-évaluée lors de mon entrée dans le logement, puis-je refuser de payer les régularisations qui me sont envoyées par le propriétaire ?
- Le bailleur réclame au locataire un reliquat de charges locatives correspondant à une période de 4 années. Doit-il payer ?
- Le concierge est partie à la retraite et le bailleur demande au locataire de payer à travers les charges l’indemnité de départ à la retraite. En a-t-il le droit ?
- Le logement est humide et de la moisissure est apparue contre les murs. Est-ce que le locataire risque de devoir payer au propriétaire les frais de remise en état du logement ?
- En location, les WC sont bouchés malgré l'utilisation de produits, que peut faire le locataire ?
- La chaudière est tombée en panne, qui doit payer les travaux de réparation ?
- La fenêtre du logement est cassée suite à un courant d’air. Qui doit payer les réparations ?
- Dans quels cas la responsabilité de l’agence immobilière peut-elle être recherchée lorsque le bailleur refuse de faire des travaux ?
- En colocation, le bailleur peut-il exiger que chacun des colocataires ait un garant ?
- Le bailleur peut-il refuser de délivrer au locataire une attestation de loyer au motif que ses paiements ne sont pas à jour ?
- Un colocataire ne paie pas sa part des loyers, l'autre colocataire est-il dans l'obligation de payer pour lui ?
- III. Non-respect des obligations locatives et risque d'expulsion
- Les autres copropriétaires se plaignent du locataire (nuisance sonore, olfactive, animaux, etc…) : que doit faire le bailleur ?
- Loyers impayés : procédure & risques d'expulsion
- Le locataire ne paie plus ses loyers et il n'y a plus de contact entre les parties. Que peut faire le bailleur ?
- Une procédure d'expulsion est en cours à l'égard du locataire mais la période hivernale approche : comment cela se passe?
- Une procédure d’expulsion est en cours pour non-paiement des loyers, mais le bailleur vient de recevoir la recevabilité de son dossier de surendettement : que va-t-il se passer ?
- IV. Les litiges en fin de bail
- Le locataire a quitté le logement sans respecter son préavis : que risque-t-il ?
- Le préavis peut-il être refusé au motif que le colocataire n’a pas, lui, donné son préavis ?
- Le préavis de départ peut-il être refusé au motif de la présence d’arriérés de loyers ?
- Le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie du logement qu’il occupait : que faire ?
- Le bailleur n’a pas voulu faire d’état des lieux d’entrée. Quels sont les droits du locataire à la sortie ?
- De quel délai dispose le bailleur pour restituer le dépôt de garantie ?
- Le bailleur peut-il refuser de restituer le dépôt de garantie suite à une réclamation des nouveaux locataires, alors qu’aucun dégât n’a été constaté lors de l’état des lieux de sortie ?
- Le bailleur peut-il retenir une somme forfaitaire pour les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie du locataire ?
- Le locataire peut-il faire établir un contre devis à celui présenté par l'ancien bailleur pour la réparation des dégâts constatés lors de l’état des lieux de sortie ?
- De combien de temps dispose l'ancien bailleur pour faire un rappel de charges ?
- Le bailleur sait que le locataire a déménagé mais il reste des affaires à lui : comment peut-il récupérer son appartement ?
- Dans quels cas le bail peut-il continuer au profit d'un tiers ?
27 Modèles de lettres
- Lettre d’information au locataire : changement de propriétaire
- Lettre de demande de régularisation des charges locatives
- Lettre de mise en demeure pour entretien du bien loué
- Demande de résiliation d’un mandat de gestion locative
- Mise en demeure au locataire de souscrire une assurance habitation
- Lettre de cautionnement simple
- Lettre de cautionnement solidaire
- Lettre de demande de remboursement du reliquat des charges locatives
- Modèle de demande de révision ou de majoration du loyer d’un local d’habitation
- Lettre de mise en demeure à l’agence pour mauvaise gestion du mandat locatif
- Lettre de congé du locataire pour un bail meublé
- Mise en demeure du locataire de permettre l'accès au logement pour travaux
- Mise en demeure du bailleur de fournir le Diagnostic de Performance énergétique (DPE)
- Travaux à la charge du propriétaire : obtenir le remboursement des travaux
- Lettre de mise en demeure du bailleur de faire des travaux de mise en conformité
- Contester un état des lieux établi par une seule partie
- Lettre pour demander au bailleur le détail des sommes réclamées au titre des charges locatives
- Demande de quittance de loyer à votre propriétaire
- Lettre pour se désengager d'une caution locative d'un logement
- Demande d’autorisation au bailleur de sous-louer tout ou partie de votre logement
- Lettre de demande de gros travaux à votre bailleur
- Demande de délai de paiement pour régularisation du rappel des charges locatives
- Contestation d’un rappel de charges locatives prescrites
- Lettre de demande d’ajouts de réserves à l’état des lieux
- Modèle de lettre de résiliation de bail avec préavis réduit
- Lettre de demande de restitution du dépôt de garantie
- Lettre de mise en demeure de rembourser partiellement le préavis
3 Modèles de contrats
- Modèle de bail d'habitation (Logement meublé)
- Modèle de bail d'habitation (Logement vide)
- Modèle d'état des lieux (Bail d’habitation)
Les notions clés abordées dans ce dossier juridique :
Contrat de bail
État des lieux
Dépôt de garantie
Caution
Meublé
Vide
Colocation
Entretien
Loyers & charges
Attestation de loyer
Quittance de loyer
Préavis & congé
Réparations
Dégradations
Caisse d'allocation familiale
Nuisances sonores
Procédure d'expulsion
Préavis réduit
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Extrait de notre dossier
Le préavis peut-il être refusé au motif que le colocataire n’a pas, lui, donné son préavis ?
Les dernières informations de Sessi Imorou, juriste experte
La mise à jour du 12 décembre 2024 concerne :
Constructions nouvelles dans les zones tendues à fort impact touristique : la loi Le Meur vient d'ajouter une nouvelle obligation au locataire. Son non-respect pourrait conduire à la résiliation du bail. Notre dossier fait le point.
La mise à jour du 22 janvier 2025 concerne :
Depuis le 1er janvier 2024, le contrat de bail doit faire apparaître certaines mentions relatives aux critères minimaux de performance énergétiques et à l'identifiant fiscal du logement. Découvrez nos modèles de contrats à jour des dernières nouveautés !
Bail d'habitation : droits du bailleur et du locataire
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