Lettre mise en demeure au syndic d'effectuer des travaux urgents

Vous êtes copropriétaire et vous avez constaté la présence de dégradations ou désordres dans la copropriété (étanchéité d'une toiture, façade endommagée). La sécurité des occupants peut être en jeu. Vous avez demandé à plusieurs reprises au syndic d'effectuer les travaux urgents tels que définis dans ses missions. Ceux-ci ne peuvent pas attendre la prochaine assemblée générale des copropriétaires et vont au-delà des travaux d'entretien courants.

Le syndic de copropriété n'a jamais commencé les travaux et il y a une absence de réaction de sa part. Vous souhaitez leur faire parvenir une lettre de mise en demeure et engager la responsabilité du syndic pour commencer les travaux.

Le syndic engage sa responsabilité s'il omet, par négligence, de faire procéder à des travaux ou de faire part au syndicat de la nécessité d'entreprendre des travaux (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Il engage également sa responsabilité s'il ne procède pas aux réparations des parties communes.
Dans le cas de travaux urgents, le syndic engage sa responsabilité s'il n'y procède pas immédiatement aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble mais il doit tout de même respecter le cadre légal d'une telle initiative (article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

Pour rappel, en principe, le syndic ne peut pas entreprendre de travaux dans une copropriété sans avoir reçu l'accord préalable des copropriétaires en assemblée générale. Par exception, c'est-à-dire en cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, le syndic de copropriété doit intervenir (sans accord préalable nécessaire de l'assemblée générale des copropriétaires) pour entreprendre la réalisation des travaux. Il ne s'agit pas d'une simple faculté mais d'une obligation légale à laquelle le syndic ne pourrait se soustraire au risque d'engager sa responsabilité. Cela fait partie intégrante de ses missions.  Le syndic commet également une faute en ne faisant preuve ni de l'efficacité, ni de la célérité qui s'impose.

La loi ne définit pas clairement les cas d'urgence mais la jurisprudence est venue le préciser au fil des années. D'une manière générale, répondent à la notion de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ceux indispensables au maintien de la sécurité des personnes et des biens, touchant à la salubrité ou la solidité de l'immeuble et qu'il faut entreprendre dans les meilleurs délais afin d'éviter un préjudice imminent.

Le caractère d'urgence est une question de fait laissé à l'appréciation du syndic et du tribunal en cas de litige.

Pour des raisons de preuve, notamment si vous souhaitez engager une procédure ultérieurement, envoyez votre courrier en recommandé avec accusé de réception.
Pensez à joindre à votre courrier, si vous le pouvez, tout élément démontrant l'existence de travaux urgents ou de dégradations.

Si vous n'obtenez pas satisfaction, vous pouvez toujours porter votre affaire devant la juridiction compétente.