Location d'un logement meublé ou vide : les droits du bailleur et du locataire

Un dépôt de garantie peut être demandé par le bailleur à son locataire lors de l'entrée dans les lieux. Il a pour but de couvrir les éventuels impayés de loyers, ainsi que des dégradations constatées en fin de bail et qui sont, de par la loi, à la charge du locataire (1).

À la fin du bail, le propriétaire est tenu de restituer cette somme au locataire. Le bailleur dispose d'un délai variable selon les cas :

• 1 mois pour restituer le dépôt si les états des lieux entrant et sortant sont conformes ;
• 2 mois s'ils font apparaître des différences.

Pour autant, le montant retenu par le propriétaire doit être dûment justifié. Ainsi, il ne saurait garder l'intégralité du dépôt de garantie si seulement une partie de son montant lui est du. Dans ce cas, il devra restituer le reliquat au locataire dans les délais précités (2).

Le locataire a quitté son logement il y a plus de 2 mois et le bailleur lui a partiellement rendu son dépôt de garantie, en prévision des charges à venir. Il peut procéder à cette retenue, sous conditions.

Lorsque le logement quitté se trouve dans une copropriété, il n'est pas rare que le décompte annuel des charges n'ait pas encore eu lieu. Dans ce cas, dans l'attente du décompte, le bailleur est autorisé à conserver jusqu'à 20% du dépôt de garantie.

Au moment où l'assemblée générale des copropriétaires approuve ces comptes, si les provisions sur charges que le locataire a versées, en plus de son loyer, couvrent les charges réelles, le bailleur doit lui restituer le reste de son dépôt de garanties. Il dispose d'un délai d'1 mois, à compter de l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, pour lui reverser le reliquat.

Le pourcentage de 20% est un maximum, cela signifie que le bailleur peut retenir un pourcentage inférieur. Le montant doit être adapté et notamment tenir compte du nombre de mois pour lesquels la régularisation reste à effectuer. Il doit aussi se référer à la régularisation des années précédentes (2).

En revanche, rien n'empêche le bailleur de solder l'ensemble des comptes au moment du départ du locataire, sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie et que le locataire estime avoir droit à tout ou partie de sa caution, ce dernier peut faire des démarches pour contraindre le propriétaire à lui rendre la somme.

Le locataire peut mettre en demeure son propriétaire - par courrier recommandé avec accusé de réception - de lui restituer la totalité de la somme ou à défaut de justifier de la retenue appliquée (notamment par la production de factures ou de devis).

Si cela n'aboutit pas, il peut saisir la Commission départementale de conciliation afin de trouver un arrangement avec le bailleur.

Enfin, si ces démarches ne procurent aucun résultat, le locataire peut saisir la juridiction compétente.

À noter : en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.