Droits et recours en cas de troubles ou litiges de voisinage

Il arrive que les délimitations soient établies par différents actes de ventes, en fonction de documents plus ou moins exacts. De ce fait, ces délimitations peuvent ne pas coïncider en ce qui concerne les terrains et/ou objets de la vente.

En outre, ces délimitations peuvent ne pas correspondre aux limites physiques existantes (tel que les murets présumés mitoyens) que les propriétaires considèrent comme acquises. Ainsi, le nouveau propriétaire peut avoir payé pour une certaine superficie dont il n'a pas la jouissance totale, alors que son voisin, à en croire les limites de l'acte de vente se trouverait privé d'une partie de son terrain.

Dans cette situation, la première chose à faire est de s'entendre à l'amiable afin de mandater un expert géomètre chargé d'établir un procès-verbal de bornage en vertu duquel les voisins pourront constater la réalité des limites séparant leur terrain (1).

S'il apparaît que l'acte de vente est non conforme avec le bornage révélant la véritable étendue des deux parcelles contigus, l'ancien propriétaire n'a rien à craindre puisque la partie de terrain revendiquée par son nouveau voisin fait bien partie de sa propriété. Il revient alors à ce dernier de résoudre le litige avec son vendeur.

Cependant, il est possible que l'acte de vente révèle l'empiétement qu'exerce l'ancien propriétaire sur le terrain voisin, souvent en toute bonne foi (suivant son propre acte de vente).
Dans ce cas, les juges sont très sévères et peuvent contraindre, à défaut d'accord amiable, l'ancien propriétaire à restituer la partie de propriété incriminée à son nouveau voisin. Ce dernier peut alors l'obliger à démolir à ses frais le mur jusqu'alors réputé mitoyen se dressant sur sa propriété (2). Face à une telle situation, les juges recommandent autant que possible de s'entendre sur la répartition du terrain, moyennant une indemnité au profit du véritable propriétaire.

Toutefois, il existe une échappatoire pour le propriétaire subissant les revendications, en vertu du maintien des droits acquis.
En effet, il existe en la matière un droit de prescription acquisitive immobilière. Ainsi, celui dont les limites du terrain sont érigées et incontestées depuis une durée continue de 30 ans acquiert la partie de terrain ainsi "annexée" volontairement ou non (3). Cette durée est réduite à 10 ans si la prescription est fondée sur un juste titre (tel qu'un acte de vente).