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Comment résoudre un litige relatif à une servitude ?

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Droit de l'Immobilier et de la Construction

Particulier

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Rédigé par L'équipe Juritravail

Mis à jour le 30 septembre 2020


Comment résoudre un litige relatif à une servitude ?

Une servitude peut être imposée sur un terrain pour en servir un autre, soit par convention entre les propriétaires, soit par la loi, soit de manière naturelle de par la situation des lieux.

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Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Vous êtes propriétaire d’un terrain et les constructions entreprises par votre voisin risquent de mettre en péril la jouissance de votre propriété ou, à l’inverse, votre voisin vient remettre en cause les aménagements que vous envisagez au prétexte d’une servitude.

Dans tous les cas, les servitudes sont réglementées, que ce soit par l’effet d’une convention ou par l'effet de la loi. Instituées à des fins précises, elles ne peuvent en principe être remises en cause au risque de porter atteinte aux droits des propriétaires.

Que vous soyez confronté à une servitude de passage lorsque le terrain est enclavé, de cour commune, de vue ou de ruissellement des eaux, les propriétaires du "fonds servant" (titulaire de l'obligation) comme celui du "fonds dominant" (titulaire du droit) sont tenus de respecter la loi. Que faire alors lorsque l’un d'eux agit au mépris des droits de l’autre ?

Notre dossier vous permet de savoir comment jouir d’une servitude mais également comment disposer de votre propriété en respectant les servitudes imposées afin d’éviter des sanctions parfois lourdes. 

Contenu du dossier :

Ce dossier contient des informations relatives :

  • aux servitudes de passage, de vue, de cour commune et de ruissellement des eaux ;

  • à l’interdiction des aménagements portant atteinte aux servitudes ;

  • au titre instituant une servitude ;

  • aux servitudes d’utilité publique et privée ;

  • aux servitudes naturelles, légales et conventionnelles.

Nous mettons également des modèles de lettre à votre disposition.


Les notions clés abordées dans ce dossier :

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Servitude légale

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Servitude de vue

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Construction & raccordement au réseau

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Serviture conventionnelle

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Cour commune

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Aggravation & indemnité

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Servitude de passage

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Servitude de ruissellement des eaux

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Servitude apparente & non-apparente

Le plan du dossier

  • Nous avions convenu avec le précédent propriétaire que je disposerais d'une servitude de vue. Or, mon nouveau voisin a déposé une demande de construction. Puis-je m’y opposer ?

  • J'ai réalisé une construction sur mon terrain. Mon voisin peut-il m'obliger à la détruire au motif qu'elle empiète sur sa servitude de vue ?

  • Puis je m'opposer à la construction d'un ouvrage public faisant naitre une servitude sur mon terrain ?

  • Puis-je obliger mon voisin à me concéder une servitude sur son terrain pour faire raccorder ma maison aux réseaux publics ?

  • Comment m'opposer à des travaux de construction du voisin en contradiction avec la servitude de vue ou de cour commune existante ?

  • J'ai créé un nouvel accès à mon terrain enclavé. Mon voisin me dit que je ne peux donc plus user de la servitude de passage dont je bénéficiais sur son terrain. A-t-il raison ?

  • J'ai acheté un terrain. Puis-je contester l'existence d'une servitude qui n'a pas été mentionnée sur l'acte de vente ?

  • Mon voisin peut-il me demander de retirer le portail que j'ai installé à l'entrée de mon terrain, pour lequel il dispose d'une servitude de passage ?

Ce dossier contient également

letter

4 Modèles de Lettres

La question du moment

J'ai créé un nouvel accès à mon terrain enclavé. Mon voisin me dit que je ne peux donc plus user de la servitude de passage dont je bénéficiais sur son terrain. A-t-il raison ?

Tout propriétaire d'un fonds enclavé n'ayant aucun accès à la voie publique, ou un accès insuffisant est en droit de réclamer qu'un passage lui soit laissé sur les fonds voisins, en contrepartie d'une indemnité. (1)

S'agissant d'une contrainte pour le propriétaire du fonds servant (celui qui accorde la servitude), la servitude de passage n'est fondée que tant qu'elle est indispensable au propriétaire du fonds dominant (celui qui bénéficie de la servitude) pour qu'il puisse accéder à l'intégralité de son terrain.

Ainsi, à partir du moment où celle-ci n'est plus obligatoirement nécessaire, notamment si le propriétaire du fonds dominant a aménagé un passage jusqu'à la voie publique sur son propre terrain, la servitude n'a plus lieu d'être. Pour autant, elle ne saurait s'éteindre d'elle-même. Ainsi, le propriétaire du fonds servant peut, dès cessation de l'enclave, invoquer l'extinction de la servitude à tout moment (2). Il est alors en droit d'interdire au propriétaire du fonds dominant d'emprunter le passage aménagé sur son terrain en vertu de la servitude.

L'extinction du droit de passage est alors constatée par accord amiable conclu entre chacun des voisins, ou par décision de justice si l'un deux s'y oppose. Cependant, si le nouvel accès créé ne permet pas de desservir l'intégralité du terrain enclavé, le droit de passage pourra être conservé. Au contraire, si celui-ci offre un passage offrant les mêmes conditions d'accès que la servitude, il pourra être remis en cause.

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