Le dossier juridique contient :

50 Questions essentielles

20 Modèles de lettres

1 Modèle de contrat

41 010 utilisateurs ont consulté ce dossier

Achat ou vente immobilier : que faire en cas de litige après la signature ?

Rédigé par Paul Augustin Cissé, Rédacteur web

Mis à jour le 04 août 2026

Vous rencontrez un problème après la signature d'une vente immobilière et vous vous interrogez sur vos droits ? Les règles applicables sont parfois complexes et les recours varient selon la situation. Ce dossier juridique, rédigé par notre juriste, vous accompagne pour comprendre les démarches à entreprendre et faire valoir vos droits

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Achat ou vente immobilière : connaissez vos droits pour éviter les litiges

L'achat ou la vente d'un bien immobilier (achevé ou à construire) est une opération importante qui peut donner lieu à de nombreux litiges. Vice caché, retard de livraison, annulation de la vente, responsabilité du vendeur, du notaire ou de l'agent immobilier, etc. Les règles applicables sont nombreuses et varient selon la situation.

Sans les bonnes informations, vous vous exposez à plusieurs conséquences :

la perte de vos droits : certains recours sont soumis à des délais qu'il est indispensable de respecter ;
des conséquences financières : réparation d'un préjudice, indemnisation ou remise en cause de la vente ;
des difficultés pour faire valoir vos droits : chaque intervenant (vendeur, acquéreur, notaire, agent immobilier, promoteur) n'engage pas sa responsabilité dans les mêmes conditions ;
une procédure longue et coûteuse : engager une action inadaptée peut entraîner des délais et des frais supplémentaires.

Notre dossier juridique pour vous aider à connaître vos droits en cas de litige immobilier

Ce dossier, rédigé par notre juriste, vous accompagne dans vos démarches. Il vous permet de :

comprendre les droits et obligations des parties à la vente ;
identifier les recours adaptés à votre situation ;
connaître les démarches à accomplir et les délais à respecter ;
disposer de modèles de lettres pour faire valoir vos droits.

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Vous achetez ou vendez un bien immobilier et vous souhaitez connaître les règles applicables à votre situation ? Les opérations immobilières peuvent soulever de nombreuses questions, notamment sur les responsabilités de chacun, les garanties existantes et les recours possibles en cas de difficulté.

Notre dossier vous accompagne pour mieux comprendre vos droits et vous aider à identifier les démarches à entreprendre selon votre situation.

📍Connaître vos recours après la découverte d’un défaut sur un bien immobilier

Vous avez constaté un problème après l’achat de votre logement ? Ce dossier vous aide à comprendre les règles relatives aux vices cachés, aux défauts affectant le bien et aux actions pouvant être engagées.

📍Comprendre les responsabilités du vendeur et des professionnels de l’immobilier

Vous rencontrez un litige avec un vendeur, un agent immobilier, un notaire ou un promoteur ? Retrouvez les informations essentielles sur les obligations de chaque intervenant et les situations dans lesquelles leur responsabilité peut être recherchée.

📍Identifier les démarches en cas de difficulté lors d’une vente immobilière

Compromis de vente, promesse de vente, contestation de la vente ou désaccord après la signature : ce dossier présente les principales règles à connaître pour faire face aux difficultés pouvant survenir lors d’une transaction.

📍Faire le point sur les spécificités de la vente en VEFA

Vous achetez un logement sur plans ? Découvrez les points essentiels concernant les retards de livraison, les réserves à la réception, les différences entre le bien livré et le contrat prévu, ainsi que les recours envisageables.

📍Comprendre les garanties et obligations liées à l’achat immobilier

Diagnostics immobiliers, erreurs de surface, garanties applicables... Ce dossier vous permet de mieux appréhender les différents éléments à vérifier et les règles encadrant la vente d’un bien immobilier.

Ce dossier juridique dédié contient :

50 Questions essentielles

I. Acheter un bien immobilier : comment se protéger ?
J’ai été le premier à faire une offre d’achat au prix pour un bien immobilier qui n’a pas été retenue car l’agence a tardé à la remettre aux propriétaires. Ai-je un recours ?
Nous avons signé un compromis de vente avec une agence alors que nous avions visité le même logement avec une autre agence. Cette dernière peut-elle nous réclamer des dommages-intérêts ?
Après des jours de pluie, je constate des infiltrations d’eau dans le logement que nous venons d’acheter. Que puis-je faire ?
J'ai acheté un bien mais j'ai constaté après emménagement qu’il comportait des défauts (vices cachés). Que puis-je obtenir ?
Le vendeur peut-il me contraindre à lui rembourser une partie de la taxe foncière qu’il a payée aux impôts ?
Puis-je demander une réduction du prix lorsqu’une servitude qui n'apparaît pas dans le compromis n’est révélée qu’au moment de la signature chez le notaire ?
Après avoir fait remesurer mon logement, il se trouve qu’il est plus petit que ce qui m'avait été annoncé lors de l'achat. Puis-je demander une indemnité ?
II. Vendre un bien immobilier
Quels sont les diagnostics à fournir par le vendeur en vue de la réalisation d'une vente ?
Suite à un litige qui a commencé dans la copropriété alors que j’étais encore propriétaire, quand la condamnation a été prononcée mon logement était déjà vendu. L’acheteur me dit que c’est à moi de payer ces frais. Est-ce vrai ?
Suite à la vente de mon bien, les acheteurs me demandent de payer les frais de remise en état pour des défauts qu’ils disent avoir constatés à leur emménagent. Est-ce à moi de payer ?
Les acheteurs me demandent une réparation financière car il s’avère que le logement que je leur ai vendu est plus petit que ce qui leur avait annoncé lors de la vente. Dois-je payer ?
L’agence immobilière me réclame le paiement de la commission car le logement a fait l’objet d’un compromis mais la vente ne s’est pas faite pour défaut d'obtention du crédit des acheteurs. Dois-je lui payer ?
J'ai vendu mon logement par moi-même et l’agence chez qui j'avais signé une exclusivité me réclame aujourd’hui de l’argent, alors qu’elle m'avait dit que je pouvais le vendre en direct. En a-t-elle le droit ?
III. L’agent immobilier
Quelle est la responsabilité de l’agent immobilier dans le cadre de son mandat ?
Quelles sont les prérogatives de l’agent immobilier ?
Quelles sont les obligations de l’agent immobilier ?
Quelle est l’étendue de la responsabilité de l’agent immobilier après découverte de vices cachés au sein du bien immobilier ?
Que doit obligatoirement contenir l’annonce de vente rédigée par l’agent immobilier ?
Quels sont les différents documents que l’agent immobilier doit tenir à la disposition des acheteurs potentiels du bien qu’il est en charge de vendre ?
Quelles sanctions encourt l’agent immobilier en cas de publicité trompeuse ?
IV. Le notaire
Quel est le rôle du notaire ?
Le notaire peut-il voir sa responsabilité engagée ?
Mon notaire fait traîner l'affaire, puis-je le contraindre à avancer ?
Le notaire ne m’a pas informé des risques encourus en cas de versement d’un acompte sans garantie, puis-je engagé sa responsabilité ?
Le notaire a constaté intentionnellement une surface fausse dans l’acte : que puis-je faire ?
V. Livraison et achèvement du bien immobilier acheté sur plans (vente en l'état futur d'achèvement - VEFA)
J’ai signé un contrat de réservation, mais je souhaite me rétracter. En ai-je le droit ?
Qu'est-ce que je risque si j'ai signé un contrat de réservation mais que je ne signe pas le contrat de vente définitif ?
Une clause dans mon contrat de vente mentionne que le vendeur se déchargera de toute responsabilité si un vice ou un défaut de conformité venait à se révéler. Est-ce légal ?
Je souhaite apporter des aménagements à mon logement, mais j’ai déjà signé le contrat de réservation. Que puis-je faire ?
Que faire lorsqu'on refuse de m'assurer pour la garantie financière d'achèvement dans le cadre d'une VEFA ?
J’ai acheté un appartement sur plan, mais le chantier a été abandonné. Quels sont mes recours ?
Le promoteur peut-il refuser de me remettre les clés si je ne paye pas les 5% restant ?
Il y a eu un retard dans la livraison et cela m'a causé un préjudice. Ai-je droit à une indemnisation ?
Puis-je obtenir le remboursement des sommes versées au vu de fausses attestations du chef de chantier ayant constaté l'achèvement d'une partie des travaux alors que rien n'est terminé ?
Le promoteur peut-il m'imposer un supplément de prix au motif d'imprévus alors que le contrat ne l'a pas prévu ?
Une visite virtuelle du logement peut-elle remplacer une visite "réelle" du bien et limiter mon droit à émettre des réserves par la suite ?
Lors de la remise des clés, je constate que les aménagements du logement ne sont pas conformes aux prévisions contractuelles. Puis-je demander une réduction de prix ?
Après réception et emménagement j'ai constaté que le logement comportait d'importants défauts, puis-je demander une indemnisation ?
Des vices sont apparus dans la construction et les équipements alors que je n'ai émis aucune réserve sur les procès-verbaux de livraison. Ai-je un recours ?
Suite à l'emménagement je constate qu'un des équipements est endommagé. Le promoteur propose de simplement le réparer. Puis-je en exiger le remplacement ?
Les équipements du logement ne correspondent pas à ce qui était prévu dans le contrat de vente. Puis-je exiger leur remplacement ?
Il apparaît que l'isolation phonique de notre appartement est très faible voire inexistante. Ai-je un recours ?
Lors de la réception des plans, il apparaît que ma terrasse est beaucoup plus petite que prévue. Puis-je exiger une diminution de prix correspondant à la moins-value ?
L’aménagement des parties communes ne respecte pas ce qui était prévu. Vers qui puis-je me retourner pour demander la mise en conformité ?
L'achèvement a été constaté par le promoteur mais le logement commandé comporte des défauts. Suis-je obligé de verser la totalité du prix ?

20 Modèles de lettres

Rétractation du contrat de réservation d'un appartement vendu sur plan
Vous refusez de verser les honoraires que vous réclame une agence immobilière
Mise en demeure du garant : la construction de votre maison n’est pas terminée dans les délais fixés par le contrat
Lettre de demande de mise en œuvre de la garantie du promoteur suite à la découverte de vices
Mise en œuvre du droit de rétractation d’un compromis de vente
Demande d’indemnisation au promoteur pour retard dans la livraison
Lettre de demande d’indemnisation au promoteur pour défauts
Lettre de demande de réduction de prix pour surface inférieure
Lettre informant le notaire de votre refus de clauses de l'acte authentique
Lettre de mise en demeure de commencer les travaux
Lettre de mise en cause du vendeur d’un bien immobilier au titre de la responsabilité décennale
Demande de dédommagement pour mauvais conseil (agence immobilière)
Lettre de révocation de mandat exclusif
Réclamation au maître d'oeuvre pour manquement au devoir de conseil
Réclamation auprès du vendeur d'un bien immobilier pour vices cachés
Lettre de réclamation auprès du vendeur suite à la révélation tardive d’une servitude
Lettre de réclamation suite à la perte de chance d'acquérir un bien
Lettre de réclamation auprès du vendeur d’un bien immobilier suite à la découverte d’une différence entre la superficie réelle du logement et celle du contrat
Demande d’indemnisation suite à une erreur l’expert géomètre
Modèle d'offre d’achat d’un bien immobilier

1 Modèle de contrat

Modèle de compromis de vente (promesse synallagmatique de vente)

Les notions clés abordées dans ce dossier juridique :

Malfaçons
Vices cachés ou apparents
Erreur de mesure et de surface
Servitude
Réduction du prix de vente
Compromis de vente
Frais de remise en état
Garanties du constructeur
Responsabilité
Obligation d’information du notaire
Mandat simple ou exclusif
Agence immobilière
Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
Construction
Promoteur
Délai rétractation achat
Clause pénale

Extrait de notre dossier

Il apparaît que l'isolation phonique de notre appartement est très faible voire inexistante. Ai-je un recours ?

En vue d'assurer la tranquillité des résidents, la loi a prévu différentes réglementations en matière de bruit et nuisance sonore. Afin de garantir le respect de ces normes, il est prévu diverses obligations pesant sur les différents acteurs de l'immobilier. Ainsi, même s'ils n'en font pas état par des clauses expresses, les contrats ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation doivent obligatoirement suivre les exigences minimales requises en matière d'isolation phonique (1).

L'isolation phonique a été admise au titre de la garantie de parfait achèvement qui pèse sur le constructeur, le vendeur, et le promoteur de l'immeuble (2). Ainsi, s'il apparaît que le logement ne satisfait pas aux prescriptions légales, leurs responsabilités peuvent être engagées. On considère en effet que l'immeuble est impropre à sa destination, c'est-à-dire qu'il ne peut en être fait un usage normal tel y habiter paisiblement sans avoir à subir incessamment des contraintes liées au bruit subi ou provoqué (3).

Dans ce cas, le vendeur peut être tenu, pendant 1 an suivant la date de livraison du logement, de faire procéder aux travaux de réparation de ces désordres dans un délai fixé en accord avec l'acheteur. Il peut en outre être décidé d'une indemnisation à verser aux acheteurs de l'appartement, soit à l'amiable, soit sur décision de justice.

Toutefois, si aucune démarche n'a été engagée par les acheteurs dans le délai d'1 an, le promoteur est déchargé de sa responsabilité. Dans ce cas, les acheteurs peuvent exercer leur recours directement contre les entrepreneurs constructeurs et ce pendant les 10 années suivant la réception du logement (4).

Les questions fréquemment posées

L'acheteur peut-il se retourner contre le vendeur en cas de problème après la vente ?

Oui, l’acheteur peut engager la responsabilité du vendeur après la vente, notamment en cas de vice caché, de défaut affectant le bien ou de manquement à une obligation d’information. Les recours possibles dépendent de la nature du problème rencontré et des garanties applicables. L’acquéreur doit toutefois agir dans les délais prévus par la loi.
Qu'est-ce qu'un vice caché dans le cadre d'une vente immobilière ?

Un vice caché est un défaut non apparent au moment de la vente, qui existait déjà et qui rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement la valeur.
Quels sont les critères pour qu'un défaut soit considéré comme un vice caché ?

Pour être qualifié de vice caché, le défaut doit être non apparent au moment de la vente, exister avant celle-ci et rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement la valeur. L’acheteur doit également pouvoir démontrer l’existence et la gravité du défaut.
Quels sont les recours possibles en cas de litige après un achat immobilier ?

En cas de litige après un achat immobilier, l’acheteur peut engager différents recours selon la situation : demande d’indemnisation, action en garantie des vices cachés, annulation de la vente ou mise en cause de la responsabilité d’un professionnel.
Combien de temps dispose-t-on pour agir en cas de vice caché après un achat immobilier ?

En principe, l'acheteur dispose de 2 ans à compter de la découverte du vice pour agir. Dans certains cas, ce délai peut être suspendu, notamment lorsqu'une expertise judiciaire est ordonnée.

Les dernières informations de Paul Augustin Cissé, juriste expert

La mise à jour du 04 août 2026 concerne :

Après l'achat d'un bien immobilier, la découverte d'un défaut peut rapidement devenir source de conflit entre l'acquéreur et le vendeur. Identifier l'origine du problème, connaître les responsabilités de chacun et agir dans les délais applicables sont essentiels pour faire valoir ses droits.

La mise à jour du 19 avril 2024 concerne :

S'appuyant sur 4 décisions rendues en chambre mixte, la Cour de cassation, dans un communiqué du 21 juillet 2023, rappelle que le délai de 2 ans pour engager une action en garantie des vices cachés peut être suspendu lorsqu’une mesure d’expertise a été ordonnée. Elle consacre le fait que "cette action en garantie doit aussi être engagée dans un délai [désormais] de 20 ans à compter de la vente du bien."

Ce dossier a été rédigé par notre juriste

Paul Augustin Cissé Rédacteur web depuis 2025

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Litige suite à l'achat ou vente immobilier

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