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Ce dossier : 

Achat ou vente immobilier : que faire en cas de litige après la signature ?

a été rédigé par Sunil Monany, Juriste

Droit de l'Immobilier et de la Construction

Particulier

Rédigé par Sunil Monany - Mis à jour le 18 Décembre 2020

*Conformément aux dispositions du code de la consommation, on entend par professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.

En théorie, à la suite d’une transaction immobilière, chaque partie y trouve son compte. L'acheteur devient propriétaire du bien de ses rêves, le vendeur reçoit le prix de la vente, et le cas échéant, l’agent immobilier perçoit une commission. Les parties sont enfin délivrées de toute obligation. 

Pourtant, il arrive que des réclamations surviennent postérieurement à la signature définitive. Quels sont les droits et obligations de chacun ?


*Conformément aux dispositions du code de la consommation, on entend par professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.

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Droit de l'Immobilier et de la Construction

Particulier


Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Malfaçons
  • Vices cachés ou apparents
  • Erreur de mesure et de surface
  • Servitude
  • Réduction du prix de vente
  • Compromis de vente
  • Frais de remise en état
  • Garanties du constructeur
  • Garanties de l’expert
  • Responsabilité
  • Obligation d’information du notaire
  • Mandat simple ou exclusif
  • Agence immobilière
  • Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • Construction
  • Promoteur

Plan détaillé du dossier

Nos dossiers sont composés de plusieurs questions essentielles. Il s'agit des questions les plus fréquemment posées sur le thème du dossier. Nos juristes répondent à ces questions de manière précise et succincte pour vous faciliter la compréhension du droit.

45 Questions Essentielles

  • I. Acheter un bien immobilier : comment se protéger ?

  • Suite à la vente de notre bien les acheteurs nous demandent de payer les frais de remise en état pour des défauts qu’ils disent avoir constatés à leur emménagent. Est-ce à nous de payer ?

  • Nous avons signé un compromis de vente avec une agence alors que nous avions visité le même logement avec une autre agence. Cette dernière peut-elle nous réclamer des dommages-intérêts ?

  • J’ai été le premier à faire une offre d’achat au prix pour un bien immobilier qui n’a pas été retenue car l’agence a tardé à la remettre aux propriétaires. Avons-nous un recours ?

  • Après des jours de pluie, nous constatons des infiltrations d’eau dans le logement que nous venons d’acheter. Que pouvons-nous faire ?

  • Le vendeur peut-il nous contraindre à lui rembourser une partie de la taxe foncière qu’il a payée aux impôts ?

  • Pouvons-nous demander une réduction du prix lorsqu’une servitude qui n'apparait pas dans le compromis n’est révélée qu’au moment de la signature chez le notaire ?

  • Nous avons acheté un bien mais nous avons constaté après emménagement qu’il comportait des défauts. Que pouvons-nous obtenir ?

  • Après avoir fait remesurer notre logement il se trouve qu’il est plus petit que ce qui nous avait été annoncé lors de son achat. Pouvons-nous demander une indemnité ?

  • II. Vendre un bien immobilier

  • Les acheteurs nous demandent une réparation financière car il s’avère que le logement que nous leur avons vendu est plus petit que ce qu’on leur avait annoncé lors de la vente. Devons-nous payer ?

  • Puis-je engager la responsabilité de l’agence qui a vendu mon bien suite à une réclamation à mon encontre des nouveaux propriétaires concernant des vices cachés relatifs à des éléments vérifiés par l’agence ?

  • L’agence immobilière nous réclame le paiement de la commission car notre logement a fait l’objet d’un compromis mais la vente ne s’est pas faite car les acheteurs n’ont pas eu leur crédit. Devons-nous lui payer ?

  • Nous avons vendu notre logement par nous-même et l’agence chez qui nous avions signé une exclusivité nous réclame aujourd’hui de l’argent, alors qu’elle nous avait dit que nous pouvions le vendre en direct. En a-t-elle le droit ?

  • Suite à un litige qui a commencé dans la copropriété alors que j’étais encore propriétaire, quand la condamnation a été prononcée mon logement était déjà vendu. L’acheteur me dit que c’est à moi de payer ces frais. Est-ce vrai ?

  • J’ai signé un contrat de réservation, mais je souhaite me rétracter. En ai-je le droit ?

  • Dans quels cas l’agent immobilier est-il responsable ?

  • III. L’agent immobilier

  • Quelles sont les prérogatives de l’agent immobilier ?

  • Quelles sont les obligations de l’agent immobilier ?

  • IV. Le notaire

  • Quel est le rôle du notaire ?

  • Le notaire peut-il voir sa responsabilité engagée ?

  • Mon notaire fait trainer l'affaire, puis-je le contraindre à accélérer le mouvement ?

  • Le notaire ne m’a pas informé des risques encourus en cas de versement d’un acompte sans garantie, puis-je engagé sa responsabilité ?

  • Le notaire a constaté intentionnellement une surface fausse dans l’acte, que puis-je faire ?

  • V. Livraison et achèvement du bien immobilier

  • Après réception et emménagement nous avons constaté que le logement comportait d'importants défauts, pouvons-nous demander une indemnisation ?

  • Lors de la remise des clés, nous constatons que les aménagements du logement ne sont pas conformes aux prévisions contractuelles. Pouvons-nous demander une réduction de prix ?

  • Il apparait que l'isolation phonique de notre appartement est très faible voire inexistante. Avons-nous un recours ?

  • Il y a eu un retard dans la livraison et cela m'a causé un préjudice. Ai-je droit à une indemnisation ?

  • Des vices sont apparus dans la construction et les équipements alors que je n'ai émis aucune réserve sur les procès-verbaux de livraison. Ai-je un recours ?

  • Le promoteur peut-il refuser de me remettre les clés si je ne paye pas les 5% restant ?

  • Puis-je obtenir le remboursement des sommes versées au vu de fausses attestations du chef de chantier ayant constaté l'achèvement d'une partie des travaux alors que rien n'est terminé ?

  • Lors de la réception des plans, il apparaît que ma terrasse est beaucoup plus petite que prévue. Puis-je exiger une diminution de prix correspondant à la moins-value ?

  • Suite à l'emménagement nous constatons qu'un des équipements est endommagé. Le promoteur propose de simplement le réparer. Pouvons-nous en exiger le remplacement ?

  • Une visite virtuelle du logement peut-elle remplacer une visite "réelle" du bien et limiter mon droit à émettre des réserves par la suite ?

  • Que faire lorsqu'on refuse de m'assurer pour la garantie financière d'achèvement dans le cadre d'une VEFA ?

  • Qu'est-ce que je risque si j'ai signé un contrat de réservation mais que je ne signe pas le contrat de vente définitif ?

  • J’ai signé un contrat de réservation, mais je souhaite me rétracter. En ai-je le droit ?

  • L’aménagement des parties communes ne respecte pas ce qui était prévu. Vers qui puis-je me retourner pour demander la mise en conformité ?

  • Je souhaite apporter des aménagements à mon logement, mais j’ai déjà signé le contrat de réservation. Que puis-je faire ?

  • J’ai acheté un appartement sur plan, mais le chantier a été abandonné. Quels sont mes recours ?

  • Une clause dans mon contrat de vente mentionne que le vendeur se déchargera de toute responsabilité si un vice ou un défaut de conformité venait à se révéler. Est-ce légal ?

  • L'achèvement a été constaté par le promoteur mais le logement commandé comporte des défauts. Suis-je obligé de verser la totalité du prix ?

Voir les autres questions essentielles


Ce dossier contient également

20 Modèle(s) de Lettre(s)

Gagnez du temps en utilisant nos modèles de lettre. Grâce aux commentaires et précisions de nos juristes, personnalisez votre modèle puis imprimez-le : c'est prêt !

  • Lettre de demande d’indemnisation suite à une erreur de mesure de l’expert géomètre

  • Lettre de réclamation auprès du vendeur d’un bien immobilier suite à la découverte d’une différence entre la superficie réelle du logement et celle du contrat

  • Lettre de réclamation auprès de l’agent immobilier responsable de la perte de chance d’acquérir un bien

  • Lettre de réclamation auprès du vendeur suite à la révélation tardive d’une servitude

  • Lettre de réclamation auprès du vendeur d'un bien immobilier suite à la découverte de vices cachés

  • Lettre informant le notaire de votre refus de certaines clauses de l'acte authentique

  • Rétractation du contrat de réservation d'un appartement vendu sur plan

  • Vous refusez de verser les honoraires que vous réclame une agence immobilière

  • La construction de votre maison n’est pas terminée dans les délais fixés par le contrat. Vous mettez en demeure le garant

  • Lettre de demande de mise en œuvre de la garantie du promoteur suite à la découverte de vices

  • Mise en œuvre du droit de rétractation d’un compromis de vente

  • Lettre de demande d’indemnisation au promoteur suite au retard dans la livraison

  • Lettre de demande d’indemnisation au promoteur suite à la constatation de défauts

  • Lettre de demande de diminution du prix au promoteur pour différence de surface

  • Lettre de mise en demeure de commencer les travaux

  • Lettre de mise en cause du vendeur d’un bien immobilier au titre de la responsabilité décennale

  • Lettre pour obtenir un dédommagement suite à mauvais conseil de l'agence immobilière

  • Lettre de révocation de mandat exclusif

  • Demande d’indemnisation suite au manquement du maître d’oeuvre à son devoir de conseil

  • Mise en demeure à l’agence de location pour mauvaise gestion du mandat locatif

Voir les autres modèle(s) de lettre(s)


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Vous avez signé un compromis de vente, un contrat de réservation, ou êtes déjà passé devant notaire

En tant qu’acquéreur, la maison que vous avez achetée révèle de nombreux défauts non apparents lors de la vente dont vous n'avez pas été informé. Fissures dans les murs, infiltrations d’eau lors des jours de pluie, erreur de métrage, servitude non mentionnée dans l’acte, etc. Vous souhaitez savoir quelles réclamations vous pouvez faire, sous quelle forme, et à qui les adresser.

En tant que vendeur, il arrive que vous receviez des contestations de la part des acheteurs sur certains points non évoqués lors de la vente. Il peut s’agir d'un problème de métrage, ou d’une demande de prise en charge de frais de remise en état relatifs à des vices cachés.

Dans quelle mesure pouvez-vous être tenu responsable ? Qu’en est-il des parties prenantes à la vente (notaire, agent immobilier, promoteur, etc.) ? 

Acheteur ou vendeur, nous vous donnons des informations pour faire valoir vos droits et respecter vos obligations à l’égard de vos interlocuteurs.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives aux litiges dans le cadre de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, notamment :

  • le métrage du logement ;
  • les défauts de conformité ;
  • le paiement du prix ;
  • la taxe foncière ;
  • le compromis de vente ;
  • les litiges relatifs à la copropriété ;
  • la responsabilité du notaire et de l’agent immobilier ;
  • les vices cachés ou apparents.

Vous trouverez également des modèles de lettres adaptés à vos besoins selon le type de démarche que vous souhaitez engager (rétractation d'un compromis de vente, indemnisation pour retard de livraison, responsabilité décennale, défaut de conseil, etc.)



La question du moment

Nous avons acheté un bien mais nous avons constaté après emménagement qu’il comportait des défauts. Que pouvons-nous obtenir ?

Le vendeur est tenu de par la loi de garantir la chose qu'il vend ; tant le bien en propre que ses accessoires désignés au contrat de vente (ex : chaudière, cuisine incorporée…) (1).

Cette garantie s'applique aux vices cachés de la chose, c'est-à-dire ceux n'étant pas visibles à l'examen normal du bien (2).

Attention : Le vice caché invoqué par l'acquéreur doit être d'une importance telle qui rend l'habitation impropre à l'usage destiné ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

Il revient à celui qui invoque le vice caché de le démontrer. La charge de la preuve incombe donc à l'acquéreur. Généralement, cette preuve est apportée par le biais d'une expertise immobilière (3)

Le vendeur peut toutefois s'exonérer de sa responsabilité si une telle clause est prévue dans le compromis de vente et l'acte authentique de vente (4). Cependant, s'il était de mauvaise foi, c'est-à-dire qu'il avait connaissance du vice et qu'il l'a volontairement dissimulé aux acquéreurs, la clause devient nulle.

L'acheteur peut alors demander :

  • la nullité de la vente qui se traduit par la remise des clés et la libération des lieux. Le vendeur doit alors lui restituer le prix et le rembourser de l'ensemble des frais occasionnés par la vente (5) ;
  • une diminution du prix correspondant à la diminution de valeur subie par le bien du fait des vices (5).
  • des dommages et intérêts correspondants au préjudice subi (notamment celui de n'avoir pu réaliser son achat en connaissance de cause) - s'il fait la preuve de la connaissance des vices par le vendeur (6).

Dans les deux cas, s'il ne parvient pas à trouver une solution amiable avec le vendeur, l'acheteur doit engager son action dans les deux ans suivant la découverte du vice, devant le Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l'immeuble (7).

Toutefois, cette action n'est pas ouverte à l'acheteur s'il s'avère que les vices étaient apparents et qu'il a pu raisonnablement en prendre conscience lors de la visite du logement préalable à l'achat. Dans ce cas, le vendeur n'est tenu à aucune garantie puisque l'acheteur est réputé avoir accepté le bien en l'état (2).


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