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Achat ou vente immobilier : que faire en cas de litige après la signature ?

Rédigé par Caroline Audenaert Filliol

Mis à jour le 19 avril 2024

En théorie, à la suite d’une transaction immobilière, chaque partie y trouve son compte. L'acheteur devient propriétaire du bien de ses rêves, le vendeur reçoit le prix de la vente, et le cas échéant, l’agent immobilier perçoit une commission. Les parties sont enfin délivrées de toute obligation. Pourtant, il arrive que des réclamations surviennent postérieurement à la signature définitive.... Lire la suite

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En bref

L'achat ou la vente d'un bien immobilier (achevé ou à construire) peut être source de litiges, non seulement entre les parties à la cession, mais également avec les intermédiaires (agent immobilier, notaire).

Nous vous présentons les dispositions à connaître dans le cadre d'un tel projet.

Ce dossier vous sera utile pour faire le point sur l'essentiel à savoir lors d'un achat ou d'une vente immobilière. Au travers de questions/réponses fondées juridiquement, il illustre les situations les plus fréquentes et les questions à se poser.

Exemples :

Des vices cachés ont été constatés (recours, délais, procédure)

En tant qu’acquéreur, la maison que vous avez achetée révèle de nombreux défauts non apparents lors de la vente dont vous n'avez pas été informé. Fissures dans les murs, infiltrations d’eau lors des jours de pluie, erreur de métrage, servitude non mentionnée dans l’acte, etc. Vous souhaitez savoir quelles réclamations vous pouvez faire, sous quelle forme, et à qui les adresser.

En tant que vendeur, les acheteurs contestent des malfaçons non-apparentes lors de la vente. Il peut s’agir d'un problème de métrage, ou d’une demande de prise en charge de frais de remise en état relatifs à des vices cachés. Dans quelle mesure pouvez-vous être tenu responsable ? Qu’en est-il des parties prenantes à la vente (notaire, agent immobilier, promoteur, etc.) ?

L'agent immobilier réclame un paiement que vous pensez indû

L'agent immobilier, dans le cadre d'un achat ou d'une vente, a plusieurs obligations. Nous vous les présentons ainsi que des exemples de litiges fréquents ayant fait l'objet d'une prise de position de la jurisprudence.

Le bien acheté sur plans ne correspond pas au contrat de réservation

L'achat en l'état futur d'achèvement (VEFA) fait aussi se multiplier les conflits entre les parties. Nous vous informons sur les possilibités de recours en cas d'erreurs sur les plans (erreur de surface, de matériaux utilisés...), sur les possibilités de rétractation après signature du contrat de réservation, sur la remise du solde en cas de réserves indiquées au procès-verbal de réception, etc.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives aux litiges dans le cadre de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, notamment :

les différentes clauses d'un compromis de vente ;
la promesse unilatérale de vente ;
les vices cachés en droit immobilier ;
les recours en cas d'erreurs de surface ;
les diagnostics immobiliers ;
la responsabilité du notaire et de l’agent immobilier ;
les vices cachés ou apparents ;
la VEFA ;
etc.

Vous trouverez également des modèles de lettres adaptés à vos besoins selon le type de démarche que vous souhaitez engager (rétractation d'un compromis de vente, indemnisation pour retard de livraison, responsabilité décennale, défaut de conseil, etc.).

Ce dossier juridique dédié contient :

50 Questions essentielles

I. Acheter un bien immobilier : comment se protéger ?
J’ai été le premier à faire une offre d’achat au prix pour un bien immobilier qui n’a pas été retenue car l’agence a tardé à la remettre aux propriétaires. Ai-je un recours ?
Nous avons signé un compromis de vente avec une agence alors que nous avions visité le même logement avec une autre agence. Cette dernière peut-elle nous réclamer des dommages-intérêts ?
Après des jours de pluie, je constate des infiltrations d’eau dans le logement que nous venons d’acheter. Que puis-je faire ?
J'ai acheté un bien mais j'ai constaté après emménagement qu’il comportait des défauts (vices cachés). Que puis-je obtenir ?
Le vendeur peut-il me contraindre à lui rembourser une partie de la taxe foncière qu’il a payée aux impôts ?
Puis-je demander une réduction du prix lorsqu’une servitude qui n'apparaît pas dans le compromis n’est révélée qu’au moment de la signature chez le notaire ?
Après avoir fait remesurer mon logement, il se trouve qu’il est plus petit que ce qui m'avait été annoncé lors de l'achat. Puis-je demander une indemnité ?
II. Vendre un bien immobilier
Quels sont les diagnostics à fournir par le vendeur en vue de la réalisation d'une vente ?
Suite à un litige qui a commencé dans la copropriété alors que j’étais encore propriétaire, quand la condamnation a été prononcée mon logement était déjà vendu. L’acheteur me dit que c’est à moi de payer ces frais. Est-ce vrai ?
Suite à la vente de mon bien, les acheteurs me demandent de payer les frais de remise en état pour des défauts qu’ils disent avoir constatés à leur emménagent. Est-ce à moi de payer ?
Les acheteurs me demandent une réparation financière car il s’avère que le logement que je leur ai vendu est plus petit que ce qui leur avait annoncé lors de la vente. Dois-je payer ?
L’agence immobilière me réclame le paiement de la commission car le logement a fait l’objet d’un compromis mais la vente ne s’est pas faite pour défaut d'obtention du crédit des acheteurs. Dois-je lui payer ?
J'ai vendu mon logement par moi-même et l’agence chez qui j'avais signé une exclusivité me réclame aujourd’hui de l’argent, alors qu’elle m'avait dit que je pouvais le vendre en direct. En a-t-elle le droit ?
III. L’agent immobilier
Quelle est la responsabilité de l’agent immobilier dans le cadre de son mandat ?
Quelles sont les prérogatives de l’agent immobilier ?
Quelles sont les obligations de l’agent immobilier ?
Quelle est l’étendue de la responsabilité de l’agent immobilier après découverte de vices cachés au sein du bien immobilier ?
Que doit obligatoirement contenir l’annonce de vente rédigée par l’agent immobilier ?
Quels sont les différents documents que l’agent immobilier doit tenir à la disposition des acheteurs potentiels du bien qu’il est en charge de vendre ?
Quelles sanctions encourt l’agent immobilier en cas de publicité trompeuse ?
IV. Le notaire
Quel est le rôle du notaire ?
Le notaire peut-il voir sa responsabilité engagée ?
Mon notaire fait traîner l'affaire, puis-je le contraindre à avancer ?
Le notaire ne m’a pas informé des risques encourus en cas de versement d’un acompte sans garantie, puis-je engagé sa responsabilité ?
Le notaire a constaté intentionnellement une surface fausse dans l’acte : que puis-je faire ?
V. Livraison et achèvement du bien immobilier acheté sur plans (vente en l'état futur d'achèvement - VEFA)
J’ai signé un contrat de réservation, mais je souhaite me rétracter. En ai-je le droit ?
Qu'est-ce que je risque si j'ai signé un contrat de réservation mais que je ne signe pas le contrat de vente définitif ?
Une clause dans mon contrat de vente mentionne que le vendeur se déchargera de toute responsabilité si un vice ou un défaut de conformité venait à se révéler. Est-ce légal ?
Je souhaite apporter des aménagements à mon logement, mais j’ai déjà signé le contrat de réservation. Que puis-je faire ?
Que faire lorsqu'on refuse de m'assurer pour la garantie financière d'achèvement dans le cadre d'une VEFA ?
J’ai acheté un appartement sur plan, mais le chantier a été abandonné. Quels sont mes recours ?
Le promoteur peut-il refuser de me remettre les clés si je ne paye pas les 5% restant ?
Il y a eu un retard dans la livraison et cela m'a causé un préjudice. Ai-je droit à une indemnisation ?
Puis-je obtenir le remboursement des sommes versées au vu de fausses attestations du chef de chantier ayant constaté l'achèvement d'une partie des travaux alors que rien n'est terminé ?
Le promoteur peut-il m'imposer un supplément de prix au motif d'imprévus alors que le contrat ne l'a pas prévu ?
Une visite virtuelle du logement peut-elle remplacer une visite "réelle" du bien et limiter mon droit à émettre des réserves par la suite ?
Lors de la remise des clés, je constate que les aménagements du logement ne sont pas conformes aux prévisions contractuelles. Puis-je demander une réduction de prix ?
Après réception et emménagement j'ai constaté que le logement comportait d'importants défauts, puis-je demander une indemnisation ?
Des vices sont apparus dans la construction et les équipements alors que je n'ai émis aucune réserve sur les procès-verbaux de livraison. Ai-je un recours ?
Suite à l'emménagement je constate qu'un des équipements est endommagé. Le promoteur propose de simplement le réparer. Puis-je en exiger le remplacement ?
Les équipements du logement ne correspondent pas à ce qui était prévu dans le contrat de vente. Puis-je exiger leur remplacement ?
Il apparaît que l'isolation phonique de notre appartement est très faible voire inexistante. Ai-je un recours ?
Lors de la réception des plans, il apparaît que ma terrasse est beaucoup plus petite que prévue. Puis-je exiger une diminution de prix correspondant à la moins-value ?
L’aménagement des parties communes ne respecte pas ce qui était prévu. Vers qui puis-je me retourner pour demander la mise en conformité ?
L'achèvement a été constaté par le promoteur mais le logement commandé comporte des défauts. Suis-je obligé de verser la totalité du prix ?

19 Modèles de lettres

Rétractation du contrat de réservation d'un appartement vendu sur plan
Vous refusez de verser les honoraires que vous réclame une agence immobilière
Mise en demeure du garant : la construction de votre maison n’est pas terminée dans les délais fixés par le contrat
Lettre de demande de mise en œuvre de la garantie du promoteur suite à la découverte de vices
Mise en œuvre du droit de rétractation d’un compromis de vente
Demande d’indemnisation au promoteur pour retard dans la livraison
Lettre de demande d’indemnisation au promoteur pour défauts
Lettre de demande de réduction de prix pour surface inférieure
Lettre informant le notaire de votre refus de clauses de l'acte authentique
Lettre de mise en demeure de commencer les travaux
Lettre de mise en cause du vendeur d’un bien immobilier au titre de la responsabilité décennale
Demande de dédommagement pour mauvais conseil (agence immobilière)
Lettre de révocation de mandat exclusif
Réclamation au maître d'oeuvre pour manquement au devoir de conseil
Réclamation auprès du vendeur d'un bien immobilier pour vices cachés
Lettre de réclamation auprès du vendeur suite à la révélation tardive d’une servitude
Lettre de réclamation suite à la perte de chance d'acquérir un bien
Lettre de réclamation auprès du vendeur d’un bien immobilier suite à la découverte d’une différence entre la superficie réelle du logement et celle du contrat
Demande d’indemnisation suite à une erreur l’expert géomètre

Les notions clés abordées dans ce dossier juridique :

Malfaçons
Vices cachés ou apparents
Erreur de mesure et de surface
Servitude
Réduction du prix de vente
Compromis de vente
Frais de remise en état
Garanties du constructeur
Responsabilité
Obligation d’information du notaire
Mandat simple ou exclusif
Agence immobilière
Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
Construction
Promoteur
Délai rétractation achat
Clause pénale

Extrait de notre dossier

Après avoir fait remesurer mon logement, il se trouve qu’il est plus petit que ce qui m'avait été annoncé lors de l'achat. Puis-je demander une indemnité ?

Immeuble collectif (copropriété) :

Le contrat de vente immobilière doit comporter une description de l'immeuble se rapportant précisément à la réalité du bien. Ainsi, si l'acte ne comporte pas la bonne superficie, une remise en cause du prix de vente est envisageable.

À savoir : pour vendre une surface habitable, celle-ci doit être au moins égale à 9m² (1).

La surface de plancher s'obtient après déduction des surfaces suivantes (2) :

des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets ;
des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune
d'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Attention !

La surface de plancher ne doit pas être confondue avec la surface privative des appartements de la loi Carrez qui superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot lors de la vente ou de l'achat de votre bien en copropriété.

Si l'acte de vente mentionne une surface supérieure de plus de 5 % par rapport à la surface réelle, l'acquéreur peut demander une diminution de prix au prorata de nombre de m² manquants ainsi que des frais liés (remesurage du bien et de frais de notaire, par exemple).

Maison individuelle :

La surface de plancher s'obtient après déduction des surfaces suivantes :

surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
vides et trémies (espaces sous les escaliers et ascenseurs) ;
surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non (y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres) ;
surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.

Dans le cas d'un logement vendu sur plan ou d'une maison individuelle, le vendeur est tenu dans les mêmes conditions de délivrer un bien de superficie égale à celle indiquée dans le contrat. Si ce n'est pas le cas, l'acheteur peut demander la restitution d'une partie du prix de vente correspondant à la surface manquante - sauf dans le cas où cette différence excéderait un vingtième de la surface prévue au contrat (3). On considère en effet qu'il a pu dans ce cas le voir seul à l'œil nu.

Dans les deux cas, l'acquéreur dispose d'un délai d'1 an pour intenter son action devant le Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, s'il n'obtient pas de solution amiable à son problème (4). Il pourra également demander des dommages intérêts au vendeur en cas de préjudice (exemple : impossibilité de rentrer le véhicule au garage qui est trop petit…).

En tout état de cause, il est souhaitable d'avoir recours à un expert (par exemple, un expert-géomètre) attestant de la réalité de la différence de superficie.

Les dernières informations de Caroline Audenaert Filliol, juriste experte

La mise à jour du 19 avril 2024 concerne :

S'appuyant sur 4 décisions rendues en chambre mixte, la Cour de cassation, dans un communiqué du 21 juillet 2023, rappelle que le délai de 2 ans pour engager une action en garantie des vices cachés peut être suspendu lorsqu’une mesure d’expertise a été ordonnée. Elle consacre le fait que "cette action en garantie doit aussi être engagée dans un délai [désormais] de 20 ans à compter de la vente du bien."

Ce dossier a été rédigé par notre juriste

Caroline Audenaert Filliol Juriste rédactrice web depuis 2016

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