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Bail Commercial

Le bail commercial 3 / 6 / 9 ans

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Garanti à jour - Rédigé par des juristes

Si vous êtes à la tête d'une entreprise commerciale et/ ou artisanale, les règles applicables en matière de bail commercial (indemnité d'éviction, résiliation, cession, durée et renouvellement du bail, etc…) vous concerne.

Les notions clés abordées dans ce dossier :

  • Bail commercial
  • Résiliation
  • Durée
  • Loyer
  • Charges
  • Fonds de commerce

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Le bail commercial détaille la forme du bail et sa conclusion (durée, dépôt de garantie, montant du loyer, activité autorisée, bail mixte) mais traite aussi de la fin du bail commercial (résiliation, obligation du bailleur, renouvellement, indemnité d'éviction, sous location.
Notre modèle de bail commercial opère une répartition assez équilibrée des droits et obligations entre bailleur et preneur. Il doit cependant être adapté à chaque cas particulier. La répartition des charges et des dépenses entre le preneur et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail dans un inventaire précis et limitatif, conformément à la loi Pinel de 2014 applicable en 2016.

Contenu du dossier :

Ce dossier traite de questions liées

  1. à la caution d’un tiers pour un bail commercial
  2. à l'immatriculé au Registre des Commerces et des Sociétés
  3. au statut des baux commerciaux
  4. à l'indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial
  5. au congé du bail
  6. au pas- de- porte
  7. à la différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie
  8. à l'état des lieux d’entrée et de sortie.

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La question du moment

Puis-je déduire le montant de mon pas- de- porte de mes bénéfices ?

La réponse

Le montant du pas-de-porte est librement fixé entre les parties. Il peut être considéré de différentes manières.

Soit c'est un supplément de loyer (cas le plus fréquent) : le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Dans ce cas, le montant du pas-de-porte est pris en compte pour le calcul du loyer du bail au moment de son renouvellement.

Il peut être considéré comme une indemnité correspondant à la "contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer".

Enfin, ce peut être une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire, à la fois de la dépréciation de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail. En effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d'éviction.

Il peut aussi être de nature mixte (supplément de loyer et indemnité).

Le bailleur et le locataire ont intérêt à préciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au pas-de-porte. A défaut, en cas de conflit, les juges recherchent la commune intention des parties, qui, le plus souvent le considèrent comme un supplément de loyer.

Ces distinctions quant à la qualification ont des conséquences fiscales.

En effet, lorsque le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer, le bailleur déclare le pas-de-porte en tant que revenu foncier (possibilité sous certaines conditions d'échelonner le versement des sommes dues au titre de l'impôt sur 4 ans) et il est assujetti à la TVA si le loyer du bail y est lui-même assujetti.

Pour le locataire preneur, le pas-de-porte est une charge déductible des résultats, en pourcentage de la durée du contrat (1/9ème par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c'est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.

Si le pas-de-porte est considéré comme une indemnité pour le bailleur, aucune imposition ne frappe l'indemnité et pour le locataire, le pas-de-porte représente un élément incorporel non amortissable inscrit à l'actif du bilan (non soumis au droit d'enregistrement).

Plan détaillé du dossier

24 Questions Essentielles

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