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Bail Commercial

Le bail commercial 3 / 6 / 9 ans

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Garanti à jour - Rédigé par des juristes

Si vous êtes à la tête d'une entreprise commerciale et/ ou artisanale, les règles applicables en matière de bail commercial (indemnité d'éviction, résiliation, cession, durée et renouvellement du bail, etc…) vous concerne.

Les notions clés abordées dans ce dossier :

  • Bail commercial
  • Résiliation
  • Durée
  • Loyer
  • Charges
  • Fonds de commerce

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Le bail commercial détaille la forme du bail et sa conclusion (durée, dépôt de garantie, montant du loyer, activité autorisée, bail mixte) mais traite aussi de la fin du bail commercial (résiliation, obligation du bailleur, renouvellement, indemnité d'éviction, sous location.
Notre modèle de bail commercial opère une répartition assez équilibrée des droits et obligations entre bailleur et preneur. Il doit cependant être adapté à chaque cas particulier. La répartition des charges et des dépenses entre le preneur et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail dans un inventaire précis et limitatif, conformément à la loi Pinel de 2014 applicable en 2016.

Contenu du dossier :

Ce dossier traite de questions liées

  1. à la caution d’un tiers pour un bail commercial
  2. à l'immatriculé au Registre des Commerces et des Sociétés
  3. au statut des baux commerciaux
  4. à l'indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial
  5. au congé du bail
  6. au pas- de- porte
  7. à la différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie
  8. à l'état des lieux d’entrée et de sortie.

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La question du moment

Arrivé au terme de la période prévue, le bailleur refuse de procéder au renouvellement de mon bail. Puis-je l'y contraindre ?

La réponse

Lorsqu'un commerçant exploite son fonds dans des locaux qu'il prend à bail, il bénéficie du statut avantageux des baux commerciaux (1) qui permet notamment d'assurer la pérennité de l'exploitation dans les lieux, puisque le bail ne peut être conclu pour une durée inférieure à 9 années (2).

En outre, le preneur dispose d'un droit à renouvellement soit tacitement, soit sur demande faite au bailleur. De même, si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail, il doit en informer son locataire six mois avant la fin de la période (3). S'il ne fait pas part de son refus, il est alors présumé avoir accepté le renouvellement et ne peut s'opposer à ce que son locataire se maintienne dans les lieux. Ce refus doit être notifié par acte extrajudiciaire (exploit d'huissier) et informer le preneur de son droit à saisir la justice pour contester le refus ou réclamer une indemnité d'éviction (4).

En effet, si le bailleur est en droit de refuser le renouvellement, celui-ci a un prix et il doit alors verser à son locataire une indemnité dite d'éviction visant à compenser le préjudice découlant de l'obligation pour le preneur de quitter les lieux (5). Il en va de même si le refus de renouvellement a pour motif la construction ou reconstruction de l'immeuble existant ou autres travaux - sauf le cas où le bailleur peut proposer au locataire un local existant, à charge de l'indemniser de ses frais de déménagement et de la perte temporaire de jouissance (6).

Le preneur n'est cependant tenu de quitter les lieux qu'une fois qu'il a effectivement reçu l'indemnité à laquelle il est en droit de prétendre (7).

Toutefois, le bailleur est fondé à s'opposer au renouvellement sans avoir à verser d'indemnité dans deux hypothèses : soit qu'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire, que celui-ci n'a pas fait cesser après mise en demeure (ex : cessation injustifiée de l'exploitation du fonds), soit que l'immeuble ait été déclaré insalubre et doit pour cela être démoli (8).

Enfin, toute clause visant à priver le preneur de son droit au renouvellement doit être réputée non écrite et ne peut être ainsi valablement invoquée par le bailleur (9).

Le locataire d'un bail commercial est donc largement protégé quant au renouvellement de celui-ci qui constitue le principe du régime. En outre, sauf comportement fautif de sa part, il peut s'y opposer lorsque le bailleur ne justifie pas son refus, ou prétendre à défaut à une indemnité d'éviction, peu ou prou équivalente à la valeur de son fonds de commerce, ce qui lui laisse l'assurance de maintenir sa trésorerie le temps de se reloger.

Force est de rappeler tout de même que l'opposition au refus de renouvellement ne trouve pas nécessairement d'issue à l'amiable et qu'il peut être requis d'aller en justice, ce qui engendre une procédure souvent longue par rapport à la précarité de la situation.

Plan détaillé du dossier

24 Questions Essentielles

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