Locataire = preneur ; propriétaire = bailleur
Bail dérogatoire au bail commercial : un contrat pour les professionnels
Quel bail choisir pour un local ?
Par définition, la location d'un local commercial s'adresse à des locataires professionnels, exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Le choix d'un bail professionnel ou un bail commercial est déterminé selon la nature de l'activité exercée (1).
Exemple : les professions libérales signent des baux professionnels.
Le local doit également être affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Qu'est-ce qu'un bail commercial précaire ?
Un contrat répondant au principe de liberté contractuelle
La conclusion d'un bail précaire bénéficie d'une plus grande liberté contractuelle que le bail commercial.
Le contrat écrit ne doit pas respecter de forme particulière.
Exemple : une clause d'indexation (ou clause d'échelle mobile) peut être incluse. Par cette clause, locataire et propriétaire matérialisent leur accord commun pour indexer le loyer en cours de bail selon un indice et une périodicité convenue entre eux.
De même, le loyer est fixé librement et n'est pas plafonné.
En revanche, certaines mentions sont obligatoires.
Exemples :
- la durée qui ne peut excéder 3 ans ;
- la clause de non-application des règles de baux commerciaux.
Un état des lieux à établir
Pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2014, un état des lieux doit être établi :
- lors de la prise de possession des locaux par le locataire ;
- et lors de leur restitution.
Il doit être réalisé contradictoirement*, amiablement ou par un tiers mandaté par elles, et être joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut pas être effectué dans les conditions indiquées, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
* "Se dit d'une opération (qu'elle soit judiciaire ou extra-judiciaire) à laquelle tous les intéressés ont été mis à même de participer, même si certains n'y ont pas été effectivement présents ou représentés, mais à la condition que tous y aient été régulièrement convoqués de telle sorte que le résultat de cette opération leur est, à tous, opposable" (2).
Dossier "Contenu et modèles de bail commercial 3/6/9"
Caution d’un tiers pour un bail commercial, immatriculation au Registre des Commerces et des Sociétés, statut des baux commerciaux, indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial, congé du bail, pas-de-porte, différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie, états des lieux d’entrée et de sortie, cession du bail commercial, etc. : notre dossier complet fait le point sur le bail commercial.
Inclus : 4 modèles et contrats et 9 modèles de lettres.
Baux commerciaux précaires : un contrat de location dérogatoire de courte durée
Quelle est la durée maximale d'un bail commercial précaire ? 3 ans maximum (36 mois)
Contrairement au bail commercial 3 6 9, dit classique, conclu pour une durée minimale de 9 ans, le bail dérogatoire, quant à lui, ne peut aller au-delà de 3 ans.
Les parties peuvent conclure soit un bail dont la durée totale n'excède pas 3 ans, soit des baux successifs, plus courts, à condition de respecter cette limite.
Le bail précaire doit-il être conclu pour une durée minimale ?
La loi ne prévoit pas de durée minimum pour le bail dérogatoire.
Exemple : il est possible, d'un commun accord entre les parties, d'établir un contrat de location d'1 an.
Conditions supplémentaires pour la qualification de bail précaire
En plus de la durée limitée, le locataire et le propriétaire doivent satisfaire à d'autres conditions :
- le bail dérogatoire est conclu au moment de l'entrée dans les lieux du preneur ;
- le contrat de location contient une clause manifestant clairement l'intention du bailleur et du locataire de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux.
Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le contrat échappe au régime du bail dérogatoire et est soumis au statut de droit du bail commercial classique.
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Fin de bail : comment rompre le bail précaire ?
Résiliation, préavis
Pas de renouvellement possible
Le preneur et le bailleur s'engagent à respecter la durée prévue : le premier doit quitter les lieux à l'échéance fixée, et aucune des parties ne peut donner congé avant cette date. C'est pourquoi l'on ne parle pas de résiliation ou de préavis, mais de fin de bail.
Si le locataire décide de quitter le local avant la date, il sera tenu au paiement des loyers jusqu'à la fin du bail.
À noter : une fois la durée du bail précaire arrivée à terme (maximum 3 ans), les parties ne peuvent pas en conclure un nouveau pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Le locataire ne bénéficie donc pas d'un droit au renouvellement du bail. Le bailleur, de son côté, n'est pas tenu au versement d'une indemnité d'éviction en cas de refus de sa part de renouveler le bail précaire.
Possibilité de conclure un bail commercial
En revanche, si elles le souhaitent, les parties peuvent établir un nouveau bail qui devra respecter les règles applicables en matière de baux commerciaux.
Si, à l'expiration du bail précaire, et au plus tard à l'issue d'un délai d'1 mois à compter de l'échéance, le preneur reste dans les lieux sans réaction du bailleur, le Code de commerce considère que naît nouveau bail commercial - tacitement conclu - soumis aux dispositions relatives au bail commercial.
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Résiliation anticipée : quelles conditions ?
Principe :
Le bail étant conclu pour une durée fixée par avance, aucune des parties ne peut résilier le bail de manière anticipée.
Si le locataire décide de quitter le local avant la date, il sera tenu au paiement des loyers jusqu'à la fin du bail.
Souplesse du contrat :
Toutefois, ce bail répondant largement au principe de liberté contractuelle, le contrat peut prévoir la possibilité de rupture anticipée par la ou les parties.
En pratique, lorsqu'une telle clause est insérée au contrat, elle prévoit :
- des échéances auxquelles il est possible de mettre fin au contrat de manière anticipée (exemple : tous les 3 mois, chaque année, etc.) ;
- l'existence, et le cas échéant, la durée d'un préavis à respecter.
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(2) Dictionnaire du vocabulaire juridique, Gérard Cornu
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