Baux d'habitation et congé du locataire et du bailleur : quelles formalités et préavis devez-vous respecter ?

Hypothèse 1 : vous êtes bailleur d'un local d'habitation 

Cas n°1 : location d'un bien immobilier loué meublé

Pour mémoire, le contrat de location d'un logement loué meublé en résidence principale est d'une durée au moins égale à 1 an (9 mois si la location est consentie à un étudiant) (1).

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Lettre et motifs de congé 

Le bailleur d'un logement loué meublé peut refuser de renouveler le contrat de bail et donner congé à son locataire à l'expiration du contrat de location pour l'un des 3 motifs suivants (2) : 

• reprise du logement pour l'habiter, lui ou un membre de sa famille ;
• vente du logement ;
• motif sérieux et légitime, notamment l'inexécution, par le locataire, de l'une de ses obligations contractuelles (paiement du loyer, nuisances sonores impactant le voisinage, etc.).

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Comment donner son préavis ?

Le congé doit mentionner le motif de congé allégué par le bailleur sous peine de nullité.

En cas de reprise du logement pour lui ou l'un de ses proches (son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins 1 an, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin), le bailleur doit faire figurer dans le congé les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que son lien de famille avec lui. 

Concernant le formalisme à respecter, la loi prévoit que le congé doit impérativement être :

• notifié par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ;
• signifié par acte d'un commissaire de justice ;
• remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le bailleur doit informer le locataire de sa volonté de ne pas renouveler le contrat de bail pour l'un des 3 motifs ci-dessus en respectant un délai de préavis de 3 mois avant la fin du bail. 

Un litige avec votre locataire ? Cette actualité pourrait aussi vous intéresser : Litiges entre bailleur et locataire : droits et démarches

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Cas n°2 : location d'un logement loué vide

Sauf exception, le contrat de bail de location d'un logement loué vide (ou "nu") est d'une durée au moins égale à (3) :

• 3 ans, si le bailleur est une personne physique ;
• 6 ans, pour les bailleurs personnes morales (de type société).

Motifs de congé

À l'instar de ce qui est prévu pour les locations meublées, vous pouvez, en tant que bailleur d'un logement loué vide, délivrer congé à votre locataire pour l'un des 3 motifs suivants (4) : 

• reprise du logement ;
• vente du logement ;
• motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution, par le locataire, de l'une de ses obligations contractuelles. 

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Formalisme, courrier et délai de préavis

 Le motif invoqué par le bailleur doit impérativement figurer dans le congé qu'il donne, sous peine de nullité. 

En cas de reprise du logement pour lui ou l'un de ses proches (son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins 1 an, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin), le bailleur doit faire figurer dans le congé les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que son lien de famille avec lui. 

Le bailleur doit aussi justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le congé doit être : 

• notifié par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ;
• signifié par acte d'un commissaire de justice ;
• remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Si le bailleur décide de vendre ou de reprendre le logement, il doit joindre à son courrier une notice d'information à destination du locataire, dont le contenu est fixé par la loi. 

Il doit en outre respecter un délai de préavis de 6 mois dans le cadre de la délivrance de son congé.

Saviez-vous que si vous vendez le logement loué nu, votre locataire bénéficie d'un droit de préemption ? Pour en savoir plus sur le sujet, téléchargez notre dossier dédié !

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Limitation du droit au congé du bailleur et sanctions applicables

Certaines dispositions légales sont communes aux logements d'habitation meublés ou vides (2) (4). 

Cas particulier du locataire de plus de 65 ans aux revenus modestes

La loi se montre particulièrement protectrice du locataire âgé aux revenus modestes puisqu'elle prévoit que le bailleur d'un logement loué meublé ou vide ne peut pas, en principe, s'opposer au renouvellement du bail consenti à un locataire âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat, dont les ressources annuelles sont, à la date de notification du congé, inférieures à un certain plafond de ressources (disponible ici).

Par exception, le non-renouvellement du bail de ce locataire âgé est possible si le bailleur lui propose un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans certaines limites géographiques, à savoir : 

• le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes, ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le logement, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
• le même canton ou les cantons limitrophes au canton inclus dans la même commune, ou les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;
• dans les autres cas, la même commune ou une commune limitrophe, dans la limite maximale de 5 kilomètres.

Bon à savoir : 

Ces dispositions protectrices s'appliquent également à l'égard du locataire qui a la charge d'une personne de plus de 65 ans qui vit habituellement avec lui et qui remplit la condition de ressources requise. Dans cette situation, le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes du foyer ne doit pas dépasser le plafond de ressources applicable.

Attention ! Ces dispositions n'ont pas vocation à s'appliquer si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures au plafond de ressource en question. 

Notez qu'un autre cas de restriction du droit au congé du bailleur d'un logement loué vide profite au locataire bénéficiaire de l'allocation journalière de présence parentale dont les ressources sont inférieures à un certain plafond.

Quelles sanctions en cas de délivrance, par le bailleur, d'un congé frauduleux ? 

Le bailleur d'un logement d'habitation loué meublé ou vide qui délivre un congé frauduleux alors même qu'il n'a pas l'intention de reprendre ou de vendre le logement encourt une amende pénale maximale de : 

• 6.000 euros, s'il est une personne physique ;
• 30.000 euros, s'il est une personne morale.

Hypothèse 2 : vous êtes locataire d'un local d'habitation 

Cas n°1 : il s'agit d'un logement loué meublé

Lettre et motifs de congé

En votre qualité de locataire, vous pouvez résilier le contrat de bail meublé à tout moment, même si la durée du bail est de 9 mois (2).

Vous n'avez pas de motif particulier à invoquer dans le cadre de votre démarche.

Formalisme et délai de préavis

Votre congé doit obligatoirement être : 

• notifié par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ;
• signifié par acte d'un commissaire de justice ;
• remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Vous devez observer un délai de préavis d'1 mois. 

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Cas n°2 : il s'agit d'un logement loué vide

Lettre et motifs de congé

En tant que locataire, vous n'avez pas à justifier d'un motif particulier pour délivrer congé à votre bailleur : votre démarche peut intervenir à tout moment, pour des raisons qui vous sont propres (4).

Quel est le délai de préavis applicable ? Quel formalisme respecter ? 

Votre congé doit être : 

• notifié par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ;
• signifié par acte d'un commissaire de justice ;
• remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis de principe à respecter par le locataire est de 3 mois

Comment réduire le préavis de 3 mois à 1 mois ? Zones tendues, perte d'emploi, etc.

Par exception néanmoins, le délai de préavis du locataire est réduit à 1 mois dans les cas suivants : 

• si le logement est situé en zone tendue. Pour en savoir plus sur ces territoires, consultez notre dossier dédié !
• en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
• si l'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
• si le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un PACS ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
• si le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation adulte handicapé (AAH) ;
• si le locataire s'est vu attribuer un logement social.

Pour bénéficier d'un préavis réduit, le locataire doit préciser le motif qu'il invoque et joindre les justificatifs nécessaires.

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