La procédure de résiliation de bail commercial n'est pas aussi simple et automatique qu'elle pourrait le laisser supposer au regard des conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire. Précisions sur les enjeux de l'action.

 

Confronté à des impayés de loyers, un défaut d’assurance ou encore notamment devant l’exploitation du fonds dans des conditions non conformes à la destination des locaux, le Bailleur peut souhaiter résilier le bail commercial le liant au Preneur. Il en irait de même dans l’hypothèse où le Preneur aurait entrepris de réaliser des travaux dans les lieux sans solliciter au préalable l’autorisation du Bailleur.

 

La première étape pour le Bailleur consiste alors à faire signifier au Preneur, un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail. A ce stade, il convient d’être particulièrement précis dans la rédaction du commandement.

 

Le Preneur disposera alors d’un délai d’un mois pour régulariser la situation ou s’opposer au commandement par voie d’assignation.

 

A défaut, la résiliation du bail pourra être constatée à l’issue d’une procédure de référé à la demande du Bailleur. La procédure sera engagée au moyen d’un acte d’assignation. L’office du juge étant par principe réduit dans le cadre de cette procédure puisque ce dernier doit se borner à constater l’absence de régularisation des manquements visés dans le commandement dans le délai légal d’un mois afin de constater la résiliation du bail.

 

Le Bailleur veillera par ailleurs à dénoncer l’assignation aux créanciers inscrits sur le fonds de son locataire, sous peine de voir sa demande de résiliation déclarée irrecevable.

 

Côté Preneur, à réception de l’assignation et à défaut d’avoir pu régulariser les manquements invoqués dans le délai du commandement, il est essentiel de veiller à régulariser les manquements pouvant l’être avant l’audience. Il est en effet à noter que l’article L145-41 du Code de commerce autorise le juge à suspendre les effets de la clause résolutoire, ce qui, combiné à une demande de délais à effet rétroactif, permettra de paralyser les effets du commandement et ce faisant de maintenir le bail en vigueur. Bien entendu, il ne s’agit pas d’abonder à toute demande du Bailleur. En particulier, en matière de travaux, il est constant que les carences du Bailleur dans la délivrance d'un local apte à permettre l'exercice de l'activité du Preneur dans les lieux engagent sa responsabilité. L'exécution de travaux sans autorisation préalable du Bailleur n'est donc pas nécessairement un manquement justifiant la résolution du bail (Cass., 3ème civ., 15 mai 2007, n°05-21459). Aussi, les modalités d'exploitation d'un local ne sont pas nécessairement contraires à la destination stipulée dans le bail, la jurisprudence ayant élargi certaines clauses de destination. Par exemple, s'agissant d'un commerce de "café-restaurant" il a été jugé que l'exploitation d'une brasserie était l'accessoire de ce commerce et pouvait donc être exercée dans les lieux loués. De même, lorsque l'activité est celle de "café-restaurant", le locataire peut exploiter dans les lieux loués un débit de tabac qui en l'accessoire.

 

L’analyse détaillée des divers manquements invoqués par le Bailleur au soutien de la demande de résiliation du bail est donc tout autant nécessaire que celle des moyens de défense soulevés par le Preneur.

 

 

Mathieu RICHARD - Avocat au Barreau de RENNNES