Quelles sont les différences entre un bail professionnel et un bail commercial ? Pourquoi choisir, pour votre local, l'un plutôt que l'autre ?
La nature de l'activité, déterminante pour la nature du contrat de bail (commerçants, professions libérales, etc.)
Les activités relevant du bail commercial
Le bail commercial est un contrat dédié à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Dans le cadre de ce contrat et de l'application, sous conditions, du statut des baux commerciaux, les preneurs (locataires) qui exploitent leur fonds de commerce ou artisanal dans les locaux loués doivent obligatoirement être immatriculés, selon les cas, au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Registre national des entreprises (RNE) (1).
Les activités relevant du bail professionnel
Le bail professionnel vise, quant à lui, les activités qui ne sont ni commerciales, ni artisanales, ni industrielles, ni agricoles.
Concrètement, ce type de contrat est conclu par les professions dont les revenus relèvent, dans le cadre de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
Les professions libérales sont donc concernées par ce type de contrat, qu'elles soient ou non réglementées.
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Baux professionnels/commerciaux : règlementation applicable, souplesse rédactionnelle, protection du locataire, etc.
Le bail professionnel : plus souple
Il est communément admis que le bail professionnel est plus souple que le bail commercial, puisqu'il laisse place à une grande liberté rédactionnelle.
En effet, seuls quelques éléments du contrat sont réglementés, notamment par les dispositions de la loi du 23 décembre 1986 (2) et du Code civil (3), ce qui permet aux parties de délimiter, d'un commun accord, la majorité des règles régissant leur relation contractuelle.
Néanmoins, bailleur et locataire doivent faire preuve de rigueur lors de la rédaction du bail, puisqu'en cas de vide contractuel et de litige entre les parties, seul un juge pourrait trancher.
Le bail commercial : plus protecteur du locataire
Bien que le bail commercial soit plus lourd sur le plan juridique, il est aussi plus protecteur du locataire puisqu'il obéit, lorsqu'il est soumis au statut des baux commerciaux, aux dispositions d'ordre public (impératives) de celui-ci qui assurent, par divers moyens, la défense des droits de l'occupant et la pérennité de l'activité exploitée (1).
Exemples :
- droit au renouvellement du bail du locataire ;
- la durée minimale de 9 ans du bail commercial ;
- etc.
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Comment réviser le loyer d'un bail commercial et d'un bail professionnel ? Sur la base de quels indices ?
Comme dans tout type de baux, il est possible, pour le propriétaire-bailleur, de réviser le loyer, selon des modalités d'application toutefois différentes pour le bail professionnel et commercial.
Révision du loyer d'un bail professionnel : possible, si le bail la prévoit
La possibilité de révision du loyer d'un bail professionnel doit impérativement être mentionnée dans le contrat de bail. À défaut, le loyer reste le même pendant toute la durée du contrat.
La révision du loyer, lorsqu'elle est prévue contractuellement. Le bailleur et le locataire peuvent convenir de réviser le loyer selon l'indice du coût de la construction (ICC), ou selon l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
La révision du loyer d'un bail commercial : prévue par la loi
La révision du loyer commercial est prévue par la loi (en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux - ILC, ou de l'indice des loyers des activités tertiaires - ILAT) et peut aussi faire l'objet d'une clause particulière au bail ("clause d'échelle mobile").
Elle obéit, selon les cas, à des règles particulières.
Le montant des derniers indices de révision
L'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), a publié, le 29 mars 2024, les nouveaux indices pour les baux commerciaux et professionnels.
Ces indices, révisés chaque trimestre, sont publiés le trimestre suivant.
| Nature de l'indice | Montant calculé pour le quatrième trimestre 2023 |
| ILC | 132,63 (contre 133,66 au troisième trimestre 2023) (4) |
| ILAT | 133,69 (contre 132,15 au troisième trimestre 2023) (5) |
| ICC | 2162 (contre 2106 au troisième trimestre 2023) (6) |
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Tableau comparatif : révision du loyer, durée minimum du bail, droit au renouvellement, modalités de résiliation, congé, dépôt de garantie, etc.
| Bail commercial | Bail professionnel (7) | |
| Écrit | Pas obligatoire | Obligatoire |
| Durée | 9 ans minimum | 6 ans minimum |
| Loyer / Dépôt de Garantie | Loyer libre (valeur locative) | Loyer libre |
| Révision du loyer | Possible sans clause | Clause d'indexation impérative |
| Travaux |
Répartition par principe libre, sauf exceptions Grosses réparations à la charge du bailleur |
Répartition libre |
| Sous-location | Sous-location en principe interdite
(clause pour autorisation) |
En principe autorisée
(clause pour interdiction) |
| Congés |
Preneur : faculté de résiliation par périodes triennales ou au terme du bail (sauf cas particuliers) Bailleur : en fin de bail et tous les 3 ans, sous conditions |
Preneur : à tout moment ou en fin de bail
Bailleur : en fin de bail |
| Renouvellement | Droit au renouvellement du bail | Pas de droit au renouvellement du bail |
| Indemnité d'éviction | Oui | Non |
| État des lieux | Obligatoire | Obligatoire |
Bail professionnel : possibilité d'option pour un bail commercial et requalification
La possibilité, pour les parties, d'opter pour un bail commercial
Si les parties au contrat donnent leur consentement, il est possible, pour celles dont l'activité est de nature non commerciale, de conclure, plutôt qu'un bail professionnel, un bail commercial (8). Ainsi, le bail sera soumis aux règles du Code de commerce, et ce, dans le but de bénéficier de son régime particulièrement protecteur du locataire.
À noter : l'inverse n'est pas possible : il n'est pas possible de soumettre au statut des baux professionnels une activité commerciale.
La requalification du bail professionnel en bail commercial
2 ansaprès la conclusion du bail
La nature commerciale d'une activité impose la conclusion d'un bail commercial.
En ce sens, il est toujours possible de demander une requalification du contrat du bail professionnel en bail commercial, si celle-ci est justifiée.
Le preneur doit agir dans un délai de 2 ans après la signature du bail et peut, dans un premier temps, adresser un courrier à son bailleur pour lui demander d'éclaircir ensemble la situation. En cas d'absence de réponse, il pourra saisir le tribunal judiciaire compétent (9).
Le délai de prescription biennale commence à courir à compter du jour de la conclusion du contrat, même si celui-ci a été renouvelé par avenants successifs (10).
Erreur sur la qualification du bail à usage professionnel : qu'en est-il s'il a été rédigé par un professionnel ?
Il vous sera éventuellement possible de vous retourner contre le professionnel qui a rédigé le contrat de bail professionnel.
En effet, un agent immobilier doit, en principe, rédiger un bail adapté à l'activité commerciale, notamment s'il dispose de tous les éléments probants permettant d'identifier la nature commerciale de la profession.
Pensez au bail dérogatoire (ou "bail précaire") !
Le bail dérogatoire ou bail précaire, est un contrat qui déroge aux règles classiques applicables en vertu du statut des baux commerciaux (11). La différence principale réside dans la durée du bail : 3 ans maximum (même en présence de baux successifs).
Une fois arrivé à terme, le bail dérogatoire ne peut pas être renouvelé. Les parties peuvent, si elles le souhaitent, conclure un bail commercial classique.
Modèles prêts à l'emploi :
- Modèle de contrat : Bail commercial 3-6-9 ans
- Résiliation du bail commercial (3-6-9) à l’initiative du bailleur
- Modèle de protocole de résiliation de bail commercial d'un commun accord
Actualités :
- Fonctionnement de la caution solidaire dans le bail commercial
- Cession du bail commercial : les formalités auprès du bailleur
(5) Avis relatif à l'indice des loyers des activités tertiaires du quatrième trimestre de 2023
(6) Avis relatif à l'indice du coût de la construction du quatrième trimestre de 2023
(7) Articles 57 A et 57 B, Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 (8) Article L145-2 7° du Code de commerce (9) Articles L145-60 et R145-23 du Code de commerce (10) Cass. Civ. 3ème, 14 septembre 2017, n°16-23590 (11) Article L145-5 du Code de commerce
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