Le statut des baux commerciaux est applicable à l'exploitant d'un fonds de commerce qui loue un local pour son activité professionnelle. Il permet une plus grande protection du locataire qui bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail et ne peut être congédié que sous de strictes conditions.
L'essence même de la location étant de pouvoir jouir pleinement du bien qui en est l'objet, le bailleur doit s'assurer que les locaux qu'il loue satisfassent à l'exigence d'une occupation paisible par le locataire. Or, il est patent que lorsque ceux-ci sont dégradés à tel point qu'ils confinent quasiment à l'insalubrité, cette exigence n'est pas respectée.
Afin de limiter les conflits, la loi prévoit une répartition minimale de certaines des charges entre le locataire et le bailleur, à laquelle il peut être dérogé au contrat de bail. Cependant, pour tous les baux conclus à partir du 6 novembre 2014, le respect de cette répartition "de base" est obligatoire. Ainsi, c'est notamment le cas des travaux visant "le clos et le couvert" qui incombent au bailleur tant pour leur réparation que leur mise en conformité. Néanmoins, si la dégradation est imputable à un défaut d'entretien du locataire, celui-ci peut être tenu de supporter le coût de ces réparations. L'ensemble des autres charges locatives lui incombe également, à moins que le contrat de bail n'en dispose autrement (1).
Ainsi, dans tous les cas où les dégradations touchent à la structure des sols, murs et plafonds, tant qu'elles ne sont pas imputables au locataire, les réparations doivent être assumées par le bailleur. Toutes les autres réparations incombent au locataire, à moins que le contrat ne les ait expressément mises à la charge du bailleur. Toutefois, si elles sont dues à la vétusté, ces réparations incombent au bailleur qui se doit d'assurer au preneur la jouissance d'un local conforme.
Le locataire commercial placé dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce peut demander réparation au bailleur sur le fondement de son obligation de délivrance, même si les désordres invoqués sont structurels et affectent les parties communes de l'immeuble (2).
Cependant, il a été jugé que le locataire n'est pas en droit de contraindre le bailleur à effectuer les grosses réparations, à moins qu'une clause du bail ne l'y autorise. Tout au plus, peut-il les effectuer lui-même et demander une compensation pour la plus-value apportée en sortie de bail, sous certaines conditions (3).
Ainsi, en cas d'urgence ou d'inaction du bailleur, le locataire peut, après mise en demeure, procéder lui-même aux travaux s'il y est autorisé par le bailleur ou une décision de justice, et en demander le remboursement au bailleur (4).
Enfin, une résiliation en justice aux torts du bailleur est envisageable pour manquement à son obligation de livraison.
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