Bail commercial 3/6/9 : les informations essentielles

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Bail commercial 3/6/9 : les informations essentielles

Photo de Lorène Bourgain

Rédigé par Lorène Bourgain

Mis à jour le 14 mars 2024

39042 utilisateurs ont déjà consulté ce dossier

Comprendre les tenants et aboutissants d'un bail commercial est essentiel pour protéger vos intérêts et assurer le succès de votre entreprise. Dans ce guide, nous explorons tous les aspects du bail commercial, de sa négociation initiale jusqu'à sa résiliation, en passant par les clauses essentielles à inclure et les pièges à éviter. Inclus : 4 modèles de contrats. Téléchargez-le dès maintenant !... Lire la suite

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En bref

Bail commercial : principe, conditions et modalités de mise en oeuvre

Si vous ou votre société exploitez un fonds de commerce ou un fonds artisanal, vous pouvez être amené, plutôt que d'acheter un local, d'envisager de signer un contrat de bail pour les locaux que vous aurez identifiés comme idéalement placés pour votre activité.

Signer un tel contrat nécessite de comprendre et de maîtriser l'articulation des règles légales et des dispositions conventionnelles applicables, dont l'entremêlement peut parfois manquer de clarté. Statut des baux commerciaux, fixation et révision du loyer, dispositions protectrices du locataire... Faisons le point.

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Ce dossier vous éclaire sur le principe d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux (communément appelé "bail 3/6/9"), sur ses modalités de mise en œuvre et d'exécution, ainsi que sur les circonstances qui peuvent l'amener à prendre fin. Concrètement, il traite donc de toutes les étapes et règles relatives à la mise en place d'un bail commercial, à la vie de celui-ci et à sa fin. 

Sous quelles conditions le statut des baux commerciaux s'applique-t-il ? Quelles sont les dispositions légales prévues par celui-ci ? Quelles mesures protectrices du locataire prévoit-il ? Comment s'opère la fixation et la révision du loyer commercial ? Selon quelles règles de fond et de forme ? Qu'en est-il des modalités de fin de bail ? Faisons le point. 

Contenu du dossier :

Pour vous aider à répondre à tous vos questionnements en la matière, ce dossier contient divers contenus théoriques et pratiques, entre autres relatifs : 

  • à la définition du bail commercial, et aux conditions à remplir pour que le statut des baux commerciaux trouve à s'appliquer ;
  • aux formalités entourant la conclusion d'un bail commercial (nécessité ou non d'un écrit, dépôt de garantie, caution, etc.) ;
  • aux dispositions relatives à la durée du bail (durée minimale, liberté des parties) ;
  • à la fixation du loyer du bail commercial, et à sa révision (valeur locative, révision triennale, clause d'échelle mobile, plafonnement, déplafonnement, etc.) ;
  • aux droits et obligations respectifs du locataire et du bailleur ;
  • à la répartition des charges et travaux entre bailleur et locataire ;
  • au droit au renouvellement du bail dont le locataire peut se prévaloir ;
  • aux notions de déspécialisations, partielle et plénière, dont le locataire peut, sous conditions, revendiquer l'application ;
  • au sort du bail commercial en cas de décès du locataire ;
  • à la sous-location du local commercial ;
  • à la juridiction compétente et au délai de prescription applicable en cas de litige. 

Les notions clés abordées dans ce dossier :

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Bail commercial

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Durée

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Loyer

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Révision du loyer

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Charges

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Travaux

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Fonds de commerce

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Bailleur

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Preneur

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Indemnité d’éviction

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Dépôt de garantie

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Déspécialisation

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Fin de bail

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Renouvellement

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Résiliation

Le plan du dossier

  • I. Conclure un bail commercial : quelles sont les formalités à respecter ?
  • Qu'est-ce qu'un bail commercial "3-6-9" ?
  • Quelles sont les conditions à respecter pour que le bail relève du statut des baux commerciaux ?
  • Quelle est la durée minimale d'un bail commercial ?
  • Un bail commercial peut-il être conclu pour une durée supérieure à 9 ans ?
  • Quels sont les avantages d'un bail soumis au statut des baux commerciaux ?
  • Un bail écrit est-il obligatoire ? Qui doit payer les frais de rédaction de bail, le cas échéant ?
  • Le statut des baux commerciaux s’applique-t-il au propriétaire d’un fonds de commerce ?
  • Le bailleur peut-il exiger la caution d’un tiers dans le cadre de la signature d'un bail commercial ?
  • Est-il obligatoire que le locataire soit immatriculé au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS) pour bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux ?
  • En cas de décès du locataire, que devient le bail commercial ?
  • Le locataire d'un local commercial peut-il demande à son bailleur l’insertion d’une clause de non-concurrence ?
  • On me propose de signer un bail commercial dérogatoire. Qu’est-ce qui le différencie du bail commercial classique ?
  • Quelle peut être la durée minimum d'un bail précaire ? Peut-on y mettre fin avant sa date d’échéance ou le renouveler ?
  • La loi impose-t-elle aux parties d’effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie pour un bail commercial ?
  • Le bailleur se rétracte et refuse de signer le bail commercial comme nous l'avions convenu ensemble. Que puis-je faire ?
  • Comment est traité, fiscalement, le pas-de-porte versé par le locataire d'un local commercial ?
  • Bail commercial : le versement d'un dépôt de garantie est-il obligatoire ?
  • Quelle est la différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie ?
  • Quand parle-t-on “d’extension conventionnelle” en ce qui concerne l’application du statut des baux commerciaux ?
  • II. Exécution du bail commercial : quelles sont les obligations de chacun ?
  • Quel est le recours du bailleur d'un local commercial qui a omis d’appliquer la clause d’indexation sur le loyer ?
  • Mon bailleur me demande d’effectuer des travaux que je ne souhaite pas effectuer : peut-il m'y forcer ?
  • Je veux réaliser des travaux d’aménagement intérieur, sans modifier la construction existante du local commercial. Dois-je obtenir l’accord du bailleur ?
  • Selon quelles modalités le bailleur d'un local commercial peut-il réviser le loyer ?
  • Je tiens un salon de coiffure et je souhaite compléter mon activité par la vente de bijoux et accessoires. Ai-je besoin de l’accord de mon bailleur pour l'exercice de cette activité secondaire ?
  • Je souhaite changer l'activité exercée dans les lieux loués, dois-je en informer mon bailleur, ou solliciter son autorisation ?
  • Puis-je sous-louer le local commercial dont je suis locataire ?
  • Bail commercial : est-il possible d'imposer à ma copropriété le stationnement de ma clientèle sur le parking ?
  • Est-ce au bailleur ou au locataire d'un local commercial de payer les frais de mise aux normes de celui-ci ?
  • Ai-je l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur dans mon local commercial ?
  • La copropriété refuse la mise aux normes d'accessibilité de mon local, que dois-je faire ?
  • Quelles sont les différentes obligations du bailleur dans le cadre d’un bail commercial ?
  • III. Organisation de la fin du contrat de bail commercial
  • Le locataire qui a signé un bail commercial peut-il le rompre et si oui, de quelle manière ?
  • Un locataire a donné son congé au bailleur, peut-il malgré tout céder son droit au bail à un tiers ?
  • Quelles sont les conséquences et les recours pour un locataire qui a omis de donner son congé 6 mois avant le terme d’une période triennale ?
  • Le bailleur qui a signé un bail commercial peut-il le résilier et si oui, sous quel délai ?
  • Le locataire du local souhaite partir à la retraite. Que devient le bail commercial ?
  • Puis-je céder mon droit au bail avec mon fonds de commerce et me dégager de toute obligation vis-à-vis du bailleur ?
  • Quelles sont les différentes conditions nécessaires au renouvellement du bail commercial ?
  • Un bailleur peut-il refuser le renouvellement de votre bail commercial ? Si tel est le cas, doit-il verser une indemnité quelconque ?
  • Que se passe-t-il si le bailleur refuse de renouveler le bail commercial ?
  • Quel est le régime juridique du bail commercial renouvelé ?
  • Comment activer une clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial ?
  • Une indemnité de résiliation anticipée versée par le bailleur d'un local commercial entre-t-elle dans le champ d'application de la TVA ?
  • IV. Quel est le délai de prescription des actions relatives à l’application du statut des baux commerciaux ?
  • Quel juge est compétent en cas de litige relatif à l’exécution d’un bail commercial ?

Ce dossier contient également

letter

9 Modèles de lettres

contract

4 Modèles de contrats

La question du moment

La copropriété refuse la mise aux normes d'accessibilité de mon local, que dois-je faire ?

Si le locataire d'un bail commercial envisage d'effectuer des travaux de mise aux normes, ou tout autres travaux sur les parties privatives, mais qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, il doit préalablement obtenir l'autorisation de l'assemblée générale (agrandissement d'une fenêtre ou d'une porte d'entrée de l'immeuble, pose d'une rampe d'accès ou d'un ascenseur, etc.) (1).

Pour ce faire, il doit en aviser son propriétaire. Ce dernier porte la requête auprès du syndic afin que la demande soit mise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée pour qu'un vote puisse avoir lieu sur la question.

En cas de refus par l'assemblée générale des copropriétaires des travaux de mise en accessibilité, une dérogation est prévue pour les établissements recevant du public (ERP) situés dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation existant au 27 septembre 2014 (2).

En effet, lorsque les copropriétaires d'un tel bâtiment, réunis en assemblée générale, s'opposent à la réalisation des travaux de mise en accessibilité d'un ERP existant ou créé dans le bâtiment, une dérogation est accordée de plein droit à l'exploitant qui en est à l'origine.

Notez à ce sujet que lorsque le propriétaire ou l'exploitant de l'ERP prend à sa charge l'intégralité du coût des travaux de mise en accessibilité, le refus des copropriétaires n'est valide qu'à la condition d'être motivé par : 

  • une impossibilité technique ;
  • des contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural ;
  • une disproportion manifeste entre les améliorations apportées et leurs coûts et leurs effets sur l'usage du bâtiment.

Le mot de l'auteur

Le 14/03/2024

Signer un bail commercial est une démarche courante dans le cadre de la gestion d'une entreprise. Si ce type de contrat est particulièrement répandu, il convient néanmoins d'en comprendre les contours, afin d'identifier vos droits et vos obligations en tant que locataire ou bailleur.

Le 04/05/2023

Si l'une des parties souhaitent résilier le contrat de bail commercial, il est important d'adresser le congé au moins 6 mois avant le terme souhaité.

Le 29/04/2022

Le saviez-vous : pour certaines démarches telles que donner congé, faire une demande de renouvellement du bail, ou de sous-location, il n'est plus obligatoire de réaliser un acte d'huissier mais il est possible d'envoyer une lettre recommandée avec avis de réception.

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  • le 29/05/2022

    Le prix est responsable pour moi, car je ne peux rester plus de 10 minutes sur un ordi et un tél je suis ehs de ce fait pas besoin de naviguer longtemps sur le web pour aller sur l

  • le 17/10/2021

    Documentation précise et correspondant à ma demande

  • le 15/01/2020

    Un avenant au bail commercial dans les landes ils connaissent pas , il dise que c'est un bail actualisé qu'il faut faire ?

  • le 19/09/2023

    Tres utile

  • le 19/09/2023

    Le modèle peut être complété et modifié.

Pour aller plus loin

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