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Bail commercial 3/6/9 : tout savoir sur les règles applicables

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Bail commercial 3/6/9 : tout savoir sur les règles applicables

Droit des affaires

Professionnel

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Rédigé par L'équipe Juritravail

Mis à jour le 29 avril 2022


Le contrat de bail commercial

Vous êtes propriétaire d'un local que vous souhaitez louer pour une activité commerciale ? Ou bien, vous êtes propriétaire d'un fonds de commerce, industriel ou artisanal et vous avez besoin d'un local pour exploiter ce fonds et développer une clientèle ? Dès lors, il est nécessaire d'avoir un emplacement qui vous garantisse une installation pérenne. A ce titre, le législateur a mis en place un statut pour les propriétaires de ces fonds : le bail...

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Le contrat de bail commercial

Vous êtes propriétaire d'un local que vous souhaitez louer pour une activité commerciale ? Ou bien, vous êtes propriétaire d'un fonds de commerce, industriel ou artisanal et vous avez besoin d'un local pour exploiter ce fonds et développer une clientèle ? Dès lors, il est nécessaire d'avoir un emplacement qui vous garantisse une installation pérenne. A ce titre, le législateur a mis en place un statut pour les propriétaires de ces fonds : le bail commercial.

Il s'agit d'un bail destiné à l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Son statut est protecteur puisque le preneur, c’est-à-dire le locataire, bénéficie d'un plafonnement du loyer ainsi que d'un droit au renouvellement.

Conclu pour une durée initiale de 9 ans, ce bail peut être résilié de manière anticipée tous les 3 ans. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail ou délivre congé au preneur, ce dernier peut prétendre à une indemnité d'éviction.

Le bail commercial est tellement protecteur pour le locataire, qu'il est dit de ce dernier qu'il accède à la propriété commerciale lors de la signature. Vous vous demandez alors comment conclure un contrat de bail commercial ? Quelles sont les obligations du bailleur et preneur ? Comment et dans quelles conditions le bail est-il résilié ?

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Le dossier détaille les principales caractéristiques du bail commercial (durée, dépôt de garantie, montant du loyer, activité autorisée, bail mixte, précaire) et traite de la rupture de ce contrat (résiliation, obligation du bailleur, renouvellement, indemnité d'éviction, sous-location).

Contenu du dossier :

Ce dossier traite de questions liées :

  • à la caution d’un tiers pour un bail commercial ;
  • à l'immatriculation au Registre des Commerces et des Sociétés ;
  • au statut des baux commerciaux ;
  • à l'indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial ;
  • au congé du bail ;
  • au pas-de-porte ;
  • à la différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie ;
  • aux états des lieux d’entrée et de sortie ;
  • à la cession du bail commercial ;
  • aux travaux nécessaires aux locaux ; 
  • à la révision du loyer.

Les notions clés abordées dans ce dossier :

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Bail commercial

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Loyer

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Report des loyers

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Registre des Commerces et des Sociétés

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Dépôt de garantie

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Résiliation

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Charges

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Bailleur

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Indemnités d’éviction

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Durée

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Fonds de commerce

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Preneur

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Caution

Le plan du dossier

  • I. Conclure un bail commercial : quelles sont les formalités à respecter ?

  • Le bailleur peut-il exiger la caution d’un tiers pour un bail commercial ?

  • Est-il nécessaire d’être immatriculé au Registre des Commerces et des Sociétés pour bénéficier de la protection du bail commercial ?

  • Un bail écrit est-il obligatoire ? Qui doit payer les frais de rédaction ?

  • Le statut des baux commerciaux s’applique-t-il au propriétaire d’un fonds de commerce ?

  • En cas de décès du locataire, que devient le bail commercial ?

  • Le locataire peut-il exiger du bailleur l’insertion d’une clause de non-concurrence ?

  • Un locataire a donné son congé au bailleur, peut-il céder son droit au bail ?

  • Quel est le recours d’un bailleur qui a omis d’appliquer la clause d’indexation sur le loyer ?

  • Quelles sont les conséquences et les recours pour un locataire qui a omis de donner son congé 6 mois avant le terme d’une période triennale ?

  • Quelle peut être la durée minimum d'un bail précaire ? Peut-on y mettre fin avant sa date d’échéance ou le renouveler ?

  • Quelle est la différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie ?

  • II. Exécution du bail commercial : quelles sont les obligations de chacun ?

  • Mon bailleur me demande d’effectuer des travaux à ma charge, peut-il m'y forcer ?

  • Je veux réaliser des travaux d’aménagement intérieur, sans modifier la construction existante, dois-je obtenir l’accord du bailleur ?

  • On me propose de signer un bail commercial dérogatoire. Qu’est-ce qui le différencie du bail commercial classique ?

  • Ayant signé un bail commercial, de quelle manière le locataire peut-il le rompre et sous quel délai ?

  • Le bailleur se rétracte et refuse de signer le bail commercial promis. Que puis-je faire ?

  • Suite à une révision effectuée par ses soins, le bailleur me réclame désormais un loyer beaucoup plus élevé. En a-t-il le droit ?

  • Je tiens un salon de coiffure et je souhaite compléter mon activité par la vente de bijoux et accessoires. Ai-je besoin de l’accord de mon bailleur ?

  • Je souhaite changer d'activité, dois-je en informer mon bailleur ?

  • Puis-je déduire le montant de mon pas-de-porte de mes bénéfices ?

  • Puis-je sous-louer mon local commercial ?

  • La loi impose-t-elle aux parties d’effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie pour un bail commercial ?

  • Comment négocier le paiement des loyers avec mon bailleur en période de Covid-19 ?

  • III. Organisation de la fin de vie du contrat de bail commercial

  • Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

  • Un bailleur peut-il refuser le renouvellement ? Si tel est le cas, doit-il verser une indemnité d'éviction ?

  • Ayant signé un bail commercial, de quelle manière le bailleur peut-il le rompre et sous quel délai ?

  • Est-il possible d'imposer à ma copropriété, le stationnement de ma clientèle sur le parking ?

  • Le locataire souhaite partir à la retraite, que devient le bail commercial ?

  • Est-ce au bailleur ou au locataire de payer les frais de mise aux normes ?

  • Puis-je céder mon droit au bail avec mon fonds de commerce et me dégager de toutes obligations vis-à-vis du bailleur ?

  • Ai-je l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur dans mon local commercial ?

  • Comment activer une clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial ?

  • La copropriété refuse la mise aux normes de mon local, que dois-je faire ?

  • Le locataire doit-il payer la taxe sur la valeur ajoutée sur une indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial ?

Ce dossier contient également

letter

9 Modèles de Lettres

contract

4 Modèles de Contrats

La question du moment

Je souhaite changer d'activité, dois-je en informer mon bailleur ?

Le locataire doit exercer dans les locaux l'activité expressément prévue au contrat de bail (1).

Ainsi, s'il souhaite développer une ou plusieurs activités différentes de celle(s) prévue(es) au bail, il faut respecter une procédure spécifique. A savoir, la déspécialisation totale ou plénière.

Le changement d'activité du local n'est possible qu'aux conditions suivantes (2) :

  • la conjoncture économique et l'organisation rationnelle de l'activité le nécessitent. Par exemple, si une crise économique affecte votre activité et que le simple ajout d'activités complémentaires est insuffisant ;
  • la nouvelle activité est compatible avec la destination de l'immeuble. Par exemple, l'activité ne doit pas empiéter sur les parties communes ou créer de troubles de voisinage.

Le preneur (locataire) doit informer, au préalable, son bailleur par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (3). Le courrier devra préciser les activités envisagées. Il doit également notifier la demande aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Le bailleur dispose de 3 mois pour répondre à la notification du locataire. Passé ce délai, il ne peut plus la contester.

A savoir : l'accord du bailleur doit être donné de manière non équivoque. Dès lors, il est recommandé d'établir un avenant au bail et de l'enregistrer afin de lui conférer date certaine et le rendre opposable aux tiers. Cela pourra avoir une incidence si le local ou l'immeuble est vendu pendant la durée du bail.

En l'absence de notification au bailleur, celui-ci pourra :

  • refuser le renouvellement du bail pour motif grave et légitime sans indemnité d'éviction ;
  • faire appliquer la clause résolutoire si celle-ci prévoit comme sanction le changement irrégulier de destination des locaux ;
  • demander la résiliation judiciaire du bail.

Il pourra réclamer, même s'il donne son accord :

  • une indemnisation sous forme de dommages et intérêts si le changement d'activité lui cause un préjudice (4) ;
  • une augmentation immédiate du loyer ;
  • un déplafonnement du loyer en cas d'acceptation de renouvellement du bail.

Important : le bail commercial peut prévoir une clause d'exclusivité. Il s'agit d'une mention dans le contrat indiquant que le locataire ne peut pas exercer une activité concurrente à celle du locataire voisin ou à celle du bailleur. 

Si une telle clause est prévue dans un contrat entre le bailleur et un autre locataire, il doit informer ce dernier s'il exerce déjà une activité similaire à celle envisagée. Cet autre locataire aura 1 mois après notification du bailleur pour contester la demande.

Le mot de l'auteur

Le 29/04/2022

Le saviez-vous : pour certaines démarches telles que donner congé, faire une demande de renouvellement du bail, ou de sous-location, il n'est plus obligatoire de réaliser un acte d'huissier mais il est possible d'envoyer une lettre recommandée avec avis de réception.

Le 08/10/2021

La jurisprudence est récemment venue préciser que la résiliation du bail des locaux d'exploitation n'est pas un acte de gestion courante du débiteur : la résiliation d'une entreprise en sauvegarde ou redressement, suppose l'autorisation du juge commissaire (Cass.Com., 8 septembre 2021, n°20 12340).

Le 07/10/2021

Le bail commercial est tellement protecteur pour le preneur, qu'il est dit de ce dernier qu'il accède à la propriété commerciale lors de la signature. Vous envisagez de mettre votre local en location ou bien de devenir locataire ? Découvrez notre dossier afin d'en savoir plus sur les droits et obligations de chacun.

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  • le 29/05/2022

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    Le prix est responsable pour moi, car je ne peux rester plus de 10 minutes sur un ordi et un tél je suis ehs de ce fait pas besoin de naviguer longtemps sur le web pour aller sur l

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    Un avenant au bail commercial dans les landes ils connaissent pas , il dise que c'est un Lire plus

    Un avenant au bail commercial dans les landes ils connaissent pas , il dise que c'est un bail actualisé qu'il faut faire ?

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