Le locataire doit exercer dans les locaux l'activité expressément prévue au contrat de bail (1).
Ainsi, s'il souhaite développer une ou plusieurs activités différentes de celle(s) prévue(es) au bail, il faut respecter une procédure spécifique. A savoir, la déspécialisation totale ou plénière.
Le changement d'activité du local n'est possible qu'aux conditions suivantes (2) :
- la conjoncture économique et l'organisation rationnelle de l'activité le nécessitent. Par exemple, si une crise économique affecte votre activité et que le simple ajout d'activités complémentaires est insuffisant ;
- la nouvelle activité est compatible avec la destination de l'immeuble. Par exemple, l'activité ne doit pas empiéter sur les parties communes ou créer de troubles de voisinage.
Le preneur (locataire) doit informer, au préalable, son bailleur par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (3). Le courrier devra préciser les activités envisagées. Il doit également notifier la demande aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
Le bailleur dispose de 3 mois pour répondre à la notification du locataire. Passé ce délai, il ne peut plus la contester.
A savoir : l'accord du bailleur doit être donné de manière non équivoque. Dès lors, il est recommandé d'établir un avenant au bail et de l'enregistrer afin de lui conférer date certaine et le rendre opposable aux tiers. Cela pourra avoir une incidence si le local ou l'immeuble est vendu pendant la durée du bail.
En l'absence de notification au bailleur, celui-ci pourra :
- refuser le renouvellement du bail pour motif grave et légitime sans indemnité d'éviction ;
- faire appliquer la clause résolutoire si celle-ci prévoit comme sanction le changement irrégulier de destination des locaux ;
- demander la résiliation judiciaire du bail.
Il pourra réclamer, même s'il donne son accord :
- une indemnisation sous forme de dommages et intérêts si le changement d'activité lui cause un préjudice (4) ;
- une augmentation immédiate du loyer ;
- un déplafonnement du loyer en cas d'acceptation de renouvellement du bail.
Important : le bail commercial peut prévoir une clause d'exclusivité. Il s'agit d'une mention dans le contrat indiquant que le locataire ne peut pas exercer une activité concurrente à celle du locataire voisin ou à celle du bailleur.
Si une telle clause est prévue dans un contrat entre le bailleur et un autre locataire, il doit informer ce dernier s'il exerce déjà une activité similaire à celle envisagée. Cet autre locataire aura 1 mois après notification du bailleur pour contester la demande.
Ce que pensent nos clients :
Note moyenne sur 3 avis
Ghislaine W.
le 29/05/2022
Michel M.
le 17/10/2021
Guillaume M.
le 15/01/2020