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Bail professionnel : bien connaître la réglementation applicable

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Bail professionnel : bien connaître la réglementation applicable

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Rédigé par L'équipe Juritravail

Mis à jour le 19 octobre 2021

DROIT DES AFFAIRES

PROFESSIONNEL

Contrat de bail professionnel

Si vous exercez une activité professionnelle autre que commerciale ou agricole et que vous êtes locataire d’un local, ou bien bailleur disposant d’un local à louer, les règles applicables en matière de bail professionnel vous concernent.


Les professions libérales suivantes sont notamment concernées : architecte, expert-comptable, médecin, chirurgien-dentiste, astrologue, vétérinaire, avocat, etc.


Notons que le statut du bail...

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Contrat de bail professionnel

Si vous exercez une activité professionnelle autre que commerciale ou agricole et que vous êtes locataire d’un local, ou bien bailleur disposant d’un local à louer, les règles applicables en matière de bail professionnel vous concernent.


Les professions libérales suivantes sont notamment concernées : architecte, expert-comptable, médecin, chirurgien-dentiste, astrologue, vétérinaire, avocat, etc.


Notons que le statut du bail professionnel ne s'applique pas, en revanche, à certaines professions libérales qui exercent des actes de commerce, comme les pharmaciens (profession libérale qui exerce une activité commerciale, ici la vente), les vétérinaires ( qui font acte de commerce en vendant des produits liés aux animaux). 


Le bail professionnel est moins encadré et plus souple que le bail commercial ou le bail d’habitation, ce qui implique une rédaction minutieuse du contrat de location. Toutefois, il convient d’être vigilant car il est malgré tout soumis à certaines obligations. 


Conclu pour une durée minimale de six ans, le bail professionnel est régi par peu de dispositions législatives. Alors, quelles sont les obligations réciproques du bailleur et du preneur ? Un état des lieux est-il nécessaire ? Comment résilier le bail ? 


Enfin, les établissements recevant du public (ERP) doivent respecter des dispositions de mise aux normes du local, quelles sont-elles ? 



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Les notions clés abordées dans ce dossier :

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Bail commercial

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Durée

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Registre des Commerces et des Sociétés

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Bail mixte

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Bail professionnel

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Loyer

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Bailleur

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Sous location

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Résiliation

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Bail à usage professionnel

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Vous souhaitez connaître les règles applicables au bail professionnel. Même si ce type de bail est moins encadré que le bail commercial, certaines règles s'appliquent. Ce dossier détaille notamment les obligations réciproques des parties envers elles, mais aussi celles que leur impose la loi à titre individuel. 

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

  • au dépôt de garantie dans le cadre d’un bail professionnel ;

  • à la réalisation de travaux d’agencement dans le local professionnel ;

  • à la gestion du bail professionnel dans le cadre d’une copropriété ; 

  • à la mise aux normes du local professionnel ;

  • aux frais de mise aux normes des locaux professionnels ;

  • aux demandes de dérogations de mise aux normes ;

  • à l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur ;

  • à l’état des lieux d’entrée et de sortie ;

  • aux conditions pour sous-louer ou céder le bail.

6 documents compris avec ce dossier :

Le plan du dossier

  • Qu'est-ce qu'un bail professionnel et quelles sont les différences avec les autres baux ?

  • Est-il obligatoire d'effectuer un état des lieux ?

  • Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

  • Quelle est la durée du bail professionnel et comment y mettre fin ?

  • Qui supporte la charge des travaux au sein du local professionnel ?

  • La sous-location est-elle autorisée ?

  • Le loyer peut-il être révisé ? Quelles charges peut-on imputer au preneur ?

  • Est-il possible d'imposer à ma copropriété, le stationnement de ma clientèle sur le parking ?

  • Ai-je l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur dans mon local professionnel ?

  • Ai-je l’obligation de mettre aux normes mon local et dans quelles conditions ?

  • Est-ce au bailleur ou au locataire de payer les frais de mise aux normes ?

  • Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-respect des obligations d'accessibilité pour les ERP ?

  • La copropriété refuse la mise aux normes de mon local, que dois-je faire ?

  • Puis-je suspendre mes loyers dans le cadre de la crise du coronavirus ?

Ce dossier contient également

letter

2 Modèles de Lettres

  • Lettre de demande de négociation du paiement des loyers avec son bailleur / COVID

  • Mise en demeure au bailleur professionnel d'avoir à réaliser des gros travaux

contract

1 Modèle de Contrat

  • Modèle de bail professionnel en vue de la domiciliation d'un siège social

fiche-express

2 Formulaires CERFA

  • Cerfa n°15246*01 Demande d'approbation d'un Agenda d'accessibilité programmée (Ad'ap)

  • Cerfa n°13824*04 Demande d'autorisation de construire, d'aménager ou de modifier un établissement recevant du public (ERP)

La question du moment

La copropriété refuse la mise aux normes de mon local, que dois-je faire ?

Si le locataire d'un bail professionnel envisage d'effectuer des travaux de mise aux normes ou tout autres travaux sur les parties privatives mais qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, il doit préalablement obtenir l'autorisation de l'assemblée générale (agrandissement d'une fenêtre ou d'une porte d'entrée de l'immeuble, pose d'une rampe d'accès ou d'un ascenseur…) (1). Pour ce faire, il doit en aviser son propriétaire. Ce dernier porte la requête au syndic afin que la demande soit mise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée pour qu'un vote puisse avoir lieu sur la question.

En cas de refus par l'assemblée générale des copropriétaires des travaux de mise en accessibilité, une dérogation est accordée pour les établissements recevant du public (ERP) situés dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation existant à la date de publication de l'ordonnance lorsque les copropriétaires refusent les travaux de mise en accessibilité dans les conditions prévues à l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (2).

Lorsque les copropriétaires d'un bâtiment à usage principal d'habitation existant, réunis en assemblée générale, s'opposent à la réalisation des travaux de mise en accessibilité d'un ERP existant ou créé dans le bâtiment, la dérogation est accordée de plein droit pour les parties communes, ainsi le locataire ne pourra pas engager sa responsabilité, le procès verbal de l'assemblée générale justifiant automatiquement que l'accessibilité est impossible suite au vote (3).

Toutefois, les travaux de mise aux normes dans les parties privatives qui ne nécessitent pas l'aval de l'assemblée générale, doivent être réalisés.

En revanche, lorsqu'il y a une rupture de la chaîne de déplacement au sein du cabinet qui rend inutile la mise en œuvre des travaux d'accessibilité des parties privatives, le locataire n'est pas tenu de mettre aux normes son local pour la personne dont le handicap ne lui permettrait pas déjà d'accéder à son cabinet (exemple : vous n'êtes pas obligé de rendre accessible des sanitaires à un étage qui ne le serait pas de manière concrète).

Le mot de l'auteur

Le 18/10/2021

Le bail professionnel est soumis à des dispositions impératives et à une grande liberté contractuelle. La rédaction d'un contrat de bail professionnel implique de prévoir largement toutes les situations contractuelles possibles afin d'éviter des litiges ultérieurs. Consultez notre dossier pour connaître vos droits et obligations !

Le 18/10/2021

Le décret n°2021-699 du 1er juin 2021 relatif aux conditions d'accessibilité dans les établissements recevant du public (ERP) est venu modifier les dispositions du Code de la construction et de l'habitation.

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  • le 16/12/2021

    le modèle dont j'avais besoin était très complet et les explications et commentaires auss Lire plus

    le modèle dont j'avais besoin était très complet et les explications et commentaires aussi

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