Procédures de vente de ma part de nue propriété à ma soeur

Question

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Ceram75 Le 29-02-2024 à 15:32

Bonjour,

A la suite de la succession de mon père, nous nous sommes mis d'accord avec ma soeur pour estimer le montant de la maison de ma mère qui en est l'usufruitière. J'ai proposé à ma soeur la vente de ma part de nue propriété car elle habite dans la maison, ce qu'elle a accepté. Comment va se dérouler la suite? Dois je demander au notaire qui a réglé la succession de rédiger le compromis de vente? qui règle les frais de notaire? quels sont les délais à respecter? Ma soeur peut elle se rétracter?
Merci pour vos infos,
Bien à vous

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Rambotte · Answer 1 · Le 29-02-2024 à 16:11

Membre

Rambotte Le 29-02-2024 à 16:11

+ 350 messages

Il ne s'agit pas d'une vente au sens classique, avec compromis de vente, puis réitération de la vente par acte authentique.
Il s'agit d'une vente à titre de partage (dite par les notaires "à titre de licitation"), faisant cesser l'indivision (ici en nue-propriété). C'est une opération de partage, avec soulte (vocable utilisé pour le prix de vente de la part).

Comme il s'agit d'un partage d'indivision successorale, l'opération est soumise à Droits de partage de 2,5% sur la masse de partage (la valeur totale de la nue-propriété). Il y aura aussi des frais d'acte dont les émoluments du notaire.

La loi ne régit pas qui paye les frais et droits de partage dans un rachat de part. Si le partage est volontaire des deux côtés, on peut logiquement envisager de partager les frais entre les copartageants.

Un partage est soit amiable, soit judicaire. Si votre soeur se rétracte, c'est qu'elle n'est plus dans la démarche du partage amiable, et donc il faudra éventuellement en passer au partage judicaire (assignation en partage de l'indivision), ou rester dans l'indivision. Mais le partage judicaire ne peut pas forcer le rachat de sa part, il conduira à une (vraie) licitation, à savoir une vente aux enchères publiques (de la nue-propriété) à laquelle chaque indivisaire pourra participer.

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Ceram75 Le 29-02-2024 à 17:30

Merci pour votre réponse.
La notaire en charge de la succession m'a parlé d'un compromis de vente après accord des 2 parties accompagné du versement d'une provision, démarches pour le financement auprès d'une banque si besoin pour ma soeur, ce qui me semblait une vente classique...Qu'est ce qui peut différencier les deux? Ma mère vit dans cette maison avec ma soeur, donc il ne peut pas y avoir de partage aujourdhui me semble t'il..

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Membre

Rambotte Le 29-02-2024 à 17:56

Clairement, ce n'est pas une vente classique, l'opération est destinée à sortir de l'indivision successorale, et ne subira pas les frais de la vente classique, mais des droits de partage. L'indivision porte sur la nue-propriété, et le partage ne concerne que la nue-propriété, sans effet sur l'usufruit détenu par votre mère.

Après, cela n'empêche pas l'obtention d'un prêt pour payer la soulte. Donc on peut effectivement faire un pré-contrat avec condition suspensive d'obtention du prêt, mais cela me semble un peu inutile. Le partage ne se réalise pas si le prêt n'est pas accordé.

Une remarque : vous dites que votre mère est usufruitière. Mais n'est-elle QUE usufruitière, ou dispose-t-elle, comme vous et votre soeur, une part de nue-propriété (par exemple si le bien était commun au couple de vos parents) ? Dans ce cas, le rachat de votre part par votre soeur réalise un partage partiel ne faisant pas cesser l'indivision en nue-propriété (qui subsistera entre votre soeur et votre mère).

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Ceram75 Le 29-02-2024 à 18:32

Encore merci pour votre retour, pour vous répondre au décès de mon père ma mère à l'usufruit total de la maison, ma soeur 50% nue-propriété, et moi 50% nue-propriété. Le bien etait commun à mes parents. Il m'a semblé avoir compris que l'usufruit prenant fin au décès de ma mère, ma soeur sera propriétaire du bien après le rachat de ma part.

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Membre

Petispois Le 29-02-2024 à 20:50

bonjour
rambotte me contredira avec plaisir si je dis une bétise
mais je comprends que la mere est propriétaire de la moitié du bien et usufruitiere de la totalité" du bien
avec votre soeur vous etes nu propriétaires de la part du pere décedé. vous heritez de la part du pere donc 50 % du bien divisé par 2 = 25 % chacun
50 % pour la mere et 50% à partager entre les deux enfants à parts égales

si vous vendez votre nu propriété à votre soeur elle sera nu propriétaire de la moité du bien et votre mere propriétaire de l'autre moité
au deces de votre mere vous hériterez tous deux des 50 % de votre mere soit 25 % pour vous et 25% +50%=75% pour votre soeur

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Rambotte Le 29-02-2024 à 21:34

En fait, on ne sait pas. Dans une succession, les documents ne parlent que des "biens dépendant de la succession" : votre mère reçoit l'usufruit des biens dépendant de la succession, et chaque enfant à 50% en nue-propriété des biens de la succession. Reste à savoir ce que sont les "biens de la succession".
Si la maison était un bien propre à votre père défunt, le bien de la succession, c'est la maison en entier. Si la maison était un bien commun au couple, le bien de la succession, c'est une moitié de maison (celle de votre père). L'autre moitié était et reste la propriété de la mère survivante.

Dans cette dernière hypothèse, au décès de la mère, sa succession se composera donc de sa moitié de maison dont elle était restée propriétaire. L'usufruit ne s'éteindra que sur la moitié de maison ayant dépendu de la succession de votre père. Vous hériterez d'une moitié des biens dépendant de la succession de votre mère, soit d'un quart de la maison.

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Ceram75 · Answer 2 · Le 29-02-2024 à 17:30

Merci pour votre réponse.
La notaire en charge de la succession m'a parlé d'un compromis de vente après accord des 2 parties accompagné du versement d'une provision, démarches pour le financement auprès d'une banque si besoin pour ma soeur, ce qui me semblait une vente classique...Qu'est ce qui peut différencier les deux? Ma mère vit dans cette maison avec ma soeur, donc il ne peut pas y avoir de partage aujourdhui me semble t'il..

Rambotte · Answer 3 · Le 29-02-2024 à 17:56

Clairement, ce n'est pas une vente classique, l'opération est destinée à sortir de l'indivision successorale, et ne subira pas les frais de la vente classique, mais des droits de partage. L'indivision porte sur la nue-propriété, et le partage ne concerne que la nue-propriété, sans effet sur l'usufruit détenu par votre mère.

Après, cela n'empêche pas l'obtention d'un prêt pour payer la soulte. Donc on peut effectivement faire un pré-contrat avec condition suspensive d'obtention du prêt, mais cela me semble un peu inutile. Le partage ne se réalise pas si le prêt n'est pas accordé.

Une remarque : vous dites que votre mère est usufruitière. Mais n'est-elle QUE usufruitière, ou dispose-t-elle, comme vous et votre soeur, une part de nue-propriété (par exemple si le bien était commun au couple de vos parents) ? Dans ce cas, le rachat de votre part par votre soeur réalise un partage partiel ne faisant pas cesser l'indivision en nue-propriété (qui subsistera entre votre soeur et votre mère).

Ceram75 · Answer 4 · Le 29-02-2024 à 18:32

Encore merci pour votre retour, pour vous répondre au décès de mon père ma mère à l'usufruit total de la maison, ma soeur 50% nue-propriété, et moi 50% nue-propriété. Le bien etait commun à mes parents. Il m'a semblé avoir compris que l'usufruit prenant fin au décès de ma mère, ma soeur sera propriétaire du bien après le rachat de ma part.

Petispois · Answer 5 · Le 29-02-2024 à 20:50

bonjour
rambotte me contredira avec plaisir si je dis une bétise
mais je comprends que la mere est propriétaire de la moitié du bien et usufruitiere de la totalité" du bien
avec votre soeur vous etes nu propriétaires de la part du pere décedé. vous heritez de la part du pere donc 50 % du bien divisé par 2 = 25 % chacun
50 % pour la mere et 50% à partager entre les deux enfants à parts égales

si vous vendez votre nu propriété à votre soeur elle sera nu propriétaire de la moité du bien et votre mere propriétaire de l'autre moité
au deces de votre mere vous hériterez tous deux des 50 % de votre mere soit 25 % pour vous et 25% +50%=75% pour votre soeur

Rambotte · Answer 6 · Le 29-02-2024 à 21:34

En fait, on ne sait pas. Dans une succession, les documents ne parlent que des "biens dépendant de la succession" : votre mère reçoit l'usufruit des biens dépendant de la succession, et chaque enfant à 50% en nue-propriété des biens de la succession. Reste à savoir ce que sont les "biens de la succession".
Si la maison était un bien propre à votre père défunt, le bien de la succession, c'est la maison en entier. Si la maison était un bien commun au couple, le bien de la succession, c'est une moitié de maison (celle de votre père). L'autre moitié était et reste la propriété de la mère survivante.

Dans cette dernière hypothèse, au décès de la mère, sa succession se composera donc de sa moitié de maison dont elle était restée propriétaire. L'usufruit ne s'éteindra que sur la moitié de maison ayant dépendu de la succession de votre père. Vous hériterez d'une moitié des biens dépendant de la succession de votre mère, soit d'un quart de la maison.

Procédures de vente de ma part de nue propriété à ma soeur

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