Licitation avant ou après mariage

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Sm3110 Le 04-08-2022 à 07:16

Bonjour,

nous allons nous marier en octobre. Ma femme va signer prochainement une licitation pour acquérir les parts de ses frères pour racheter la maison familiale. Je vais aider financièrement ma femme pour ce rachat à hauteur de la moitié du prix global. Cependant le notaire ne nous offre aucune opportunité pour que nos deux noms apparaissent dans cette acquisition. Y a til un moyen de voir nos deux noms dans l'acte de propriété. Si ce n'est pas possible, un contrat de mariage me protège t il ?

Quel est selon vous la bonne chronologie ? Licitation, mariage ou mariage,licitation ?

Informations complémentaires : ma femme a deux enfants issus d'un précédent mariage. Je n'ai pas d'enfant. Nous n'en avons pas en commun.

En vous remerciant d'avance de votre aide.

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Isadore · Answer 1 · Le 04-08-2022 à 08:41

Membre

Isadore Le 04-08-2022 à 08:41

+ 1000 messages

Bonjour,

Si vous "aidez" votre fiancée, cela veut dire que vous lui donnez ou prêtez l'argent. Dans le second cas, ce qui va vous "protéger" (vous permettre de récupérer votre argent) sera la reconnaissance de dettes. Dans le premier cas, le terme "protection" n'a aucun sens.

Une licitation est une vente aux enchères. Est-ce une vente judiciaire, ou une vente à l'amiable ?

La "bonne chronologie" dépend de ce que vous souhaitez l'un et l'autre pour cette maison. Il faudrait ausi éclaircir ce que vous entendez par "protection".

Il y a plusieurs manières pour que vous deveniez propriétaire d'une part de cette maison : mariage sous le régime de la communauté des biens, stipuler dans le contrat de mariage que cette maison est un bien commun, racheter la moitié des parts de votre dame, acheter aux frères une partie de leurs parts à la place de votre fiancée...

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Sm3110 Le 04-08-2022 à 09:18

Bonjour Isadore,
J'entends par protection le fait d'investir une somme conséquente et ne pas avoir l'assurance que ce bien m'appartient pour moitié en cas de décès. La licitation est liée au décès de ma belle mère et concerne donc ma fiancée. Puis je entrer dans cette licitation d'autant que la fratrie est d'accord. Selon le notaire, je n'en ai pas le droit. J'ai consulté d'autres notaires et les avis divergent. Quel me conseillez vous ?
Merci d'avance pour votre aide.

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Membre

Isadore Le 04-08-2022 à 09:53

Bonjour,

Dans votre cas, on semble être sur une "licitation de gré à gré", et à vous lire l'entente familiale est bonne.

Sur le plan légal, si tous les indivisaires (dont votre fiancée fait partie) sont d'accord, rien ne vous empêche d'acheter en indivision.

Si les avis divergent, c'est soit qu'il y a un os quelque part (je ne connais pas le dossier), soit que la question a été mal comprise.

Je vous conseille de laisser tomber des termes comme licitation et de poser la question suivante au notaire :

- on a un bien détenu en indivision par votre fiancée et ses frères ;

- votre dame et vous-même souhaitez racheter les parts des frères pour devenir propriétaires en indivision du bien à parts égales ;

- toutes les personnes concernées étant d'accord, pourquoi est-ce impossible ?

- ou plus précisément, pourquoi votre fiancée pourrait-elle racheter, seule les parts de ses frères, mais pas en indivision avec vous ?

Idéalement, il faudrait une réponse écrite, ça permet d'éviter les erreurs d'interprétation.

Et ensuite vous venez nous faire un compte-rendu ici ^^ J'avoue être curieuse.

Je suppose que tous les frères sont majeurs, et ne font pas l'objet d'une tutelle ou d'une curatelle ? Il n'y a pas d'autre propriétaire, nu-propriétaire, ou usufruitier que votre fiancée et ses frères ?

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Sm3110 Le 04-08-2022 à 11:02

Merci Isadore pour votre réponse claire et précise. Le frère et la s?ur sont majeurs et ne font pas l'objet de tutelle ou de curatelle. Il n'y a pas d'autre propriétaire, nu propriétaire ou usufruitier.
Nous cherchons également cet os ! Nous rencontrons un autre notaire cet après-midi pour avis complémentaire. Le notaire en charge de la succession connaît le dossier parfaitement et semble fermé et ne propose pas d'autres solutions telles que vous avez suggérées. Aussi je vais suivre votre conseil à la lettre en lui posant les questions telles que vous les avez formulé pour lever toute ambiguïté, incompréhension ou mauvaise formulation de notre part. Je vous tiendrai informé de sa réponse.
En vous remerciant de votre aide dans ce dossier.

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Isadore Le 04-08-2022 à 13:04

Avec plaisir.

L'avis de ce notaire est étonnant en l'état, mais il y a parfois des surprises.

Au vu de ce que vous décrivez, que vous achetiez à deux me semble être le plus simple et le moins onéreux. Vous pourriez évidemment racheter la moitié des parts de votre fiancée après la première transaction, ou autre montage du même genre, mais cela implique deux mutations, donc deux fois des droits et des taxes à payer...

Même une donation ou une cession en échange d'un abandon d'une dette (argent que vous lui auriez prêté pour l'achat) aurait un coût supplémentaire.

Je pense que vous faites bien de prendre un second avis, puisque le premier notaire semble peu clair. Si vous ne parvenez pas à obtenir d'explications compréhensibles de sa part, il faudra en changer. Il est important de comprendre où vous mettez les pieds avant d'acheter.

Un achat en indivision est une chose courante, surtout pour un couple qui a l'intention de se marier.

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Sm3110 Le 17-08-2022 à 19:58

Bonjour, l'autre notaire confirme que c'est parfaitement possible compte-tenu que les héritiers sont tous d'accord. Le dossier est apparemment un peu plus technique mais parfaitement réalisable. Pas de réponse de la première notaire ... Le problème serait donc uniquement lié à une certaine technicité à savoir des frais différents pour ma conjointe et moi relativement à l'apport de chacun ?
En tout cas grâce à vous, et à cette nouvelle notaire tout s'éclaircit.
Merci pour votre aide.

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Membre

Isadore Le 18-08-2022 à 08:02

Merci de ces bonnes nouvelles ! Il aurait été intéressant d'avoir l'explication du premier notaire...

Je serais étonnée que ce soit une question de "complexité", ce genre de dossier étant un classique, tous les notaires savent faire.

Tous nos voeux de bonheur dans votre nouvelle maison !

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Membre

Rambotte Le 18-08-2022 à 09:59

Déjà, c'est une mauvaise pratique notariale d'appeler l'acte une "licitation" ou "vente à titre de licitation". Civilement, la licitation est la vente aux enchères, et il n'y en a aucune dans votre cas.
Ce que prévoit le premier notaire, c'est une vente de droits indivis à titre de partage faisant cesser l'indivision, ici successorale.
Dans un contexte d'indivision successorale, c'est un acte soumis à droits de partage.

Maïs rien n'interdit juridiquement de complexifier l'affaire, en faisant un mixte de deux actes, une vente de certains droits indivis à un indivisaire, et une vente du reste des droits indivis à un étranger à l'indivision.

Mais justement, ça complexifie un peu l'affaire, ne serait-ce parce que les logiciels de traitement automatique des actes notariés n'ont peut-être pas bien prévu le coup, ce qui conduit à une manipulation manuelle de l'acte. Le notaire n'a tout simplement pas envie de consacrer trop de temps et répond donc "ce n'est pas possible".

Et chaque partie de l'acte est soumise à une fiscalité distincte : le rachat de part par votre épouse est soumis à droit de partage, sur une assiette à déterminer, et votre achat de part indivise est soumis aux droits classiques de vente.

En outre, concernant le rachat de parts indivises par un étranger à l'indivision est soumis à un droit de préemption et il faut suivre un formalisme de notifications sous peine de risque d'action en nullité de l'acte. Votre épouse pourrait donc faire annuler votre rachat de part si elle n'a pas correctement été notifiée, au cas où votre relation allait moins bien.

Donc, oui, il y a de la technique dans cet acte, et un notaire peut avoir la flemme.

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Isadore Le 18-08-2022 à 10:39

D'accord pour la technicité, mais il n'en reste pas moins que c'est le métier du notaire. Et côté déontologie, dire "ce n'est pas possible" plutôt que "je ne traite pas ce genre de dossier, c'est trop compliqué, allez voir un confrère"... Flemme ou pas, si un notaire répond qu'une chose est impossible alors que c'est faux, pour moi c'est une faute. Autant être honnête et user de son droit de refuser le dossier.

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Sm3110 · Answer 2 · Le 04-08-2022 à 09:18

Bonjour Isadore,
J'entends par protection le fait d'investir une somme conséquente et ne pas avoir l'assurance que ce bien m'appartient pour moitié en cas de décès. La licitation est liée au décès de ma belle mère et concerne donc ma fiancée. Puis je entrer dans cette licitation d'autant que la fratrie est d'accord. Selon le notaire, je n'en ai pas le droit. J'ai consulté d'autres notaires et les avis divergent. Quel me conseillez vous ?
Merci d'avance pour votre aide.

Isadore · Answer 3 · Le 04-08-2022 à 09:53