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Renseignements indivision

Visiteur

Le 05-06-2022 à 12:55

Bonjour,
Ayant fait quelques recherches mais ne trouvant pas de réponses claires, je me permets de poser ma question en espérant pouvoir être d'avantage éclairé.
Voici la situation : la maison familliale des mes grands parents (occupée par eux même dont ils ont l'usufruit) est en indivision entre mon père et mon oncle (dont ils ont la nu-propriété). l'année ou mes grands-parents ont fait donnation de la nu-propriété a leurs 2 fils, cette maison était estimée a 90000 (dans les années 90).
Or aujourd'hui avec ma compagne nous aurions pour projet de racheter la quote-part de mon oncle et mon père nous ferait don de la sienne ainsi nous n'aurions que 50% de la maison a racheter.
Cependant, quelques interrogations subsistent :
-Est-il possible de refaire estimer la maison sachant que mes grands-parents sont toujours là et qu'ils n'ont "que" l'usufruit de la maison ?
-Est-il possible que mon père me transmette sa quote-part et que je rachète celle de mon oncle lors du vivant de mes grands-parents ?
-Aujourd'hui sur le papier, la maison vaut 90 000 sauf qu'au vu du marché et depuis le temps, elle vaut clairement plus (pas de nouvelle estimation réalisée a ce jour) donc pour ce qui est de la fiscalité en cas de rachat de quote part, la valeur sera revue à la hausse donc est ce que la différence de valeur de la quote-part entre l'époque de la donnation a mon oncle et celle de la nouvelle estimation sera considérée comme une plus value pour lui ou bien est-ce que la nouvelle estimation fera office de "nouvelle base" ?
En vous remerciant d'avance des réponses que vous pourriez m'apporter
Bastien

 


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  • Membre

    Le 05-06-2022 à 13:59

      + 200 messages


    Il faut déjà voir si dans la donation avec réserve d'usufruit, vos grands-parents ont inséré une clause d'interdiction d'aliéner. Il peut aussi y avoir un droit de retour en cas de prédécès même avec postérité.

    Ensuite sur le principe, si votre oncle vous vend sa part indivise, votre père a droit de préemption, droit auquel il peut renoncer. Il y a un formalisme de notification aux autres indivisaires qu'il faut respecter, même à l'amiable, sous peine de nullité de la vente. Voir le 815-14 et 815-16. Voir aussi le 815-18 pour la notification aux usufruitiers et le droit de préemption subsidiaire des usufrutiers.

    Il est donc préférable que votre père vous fasse donation avant que votre oncle vous vende sa part, pour que vous ne soyez plus un étranger à l'indivision.

    Il n'existe pas de "valeur sur le papier" de la maison. La valeur écrite sur l'acte de donation fut la valeur au jour de la donation, point barre. On s'en contrefiche (sauf justement pour le calcul fiscal de la plus-value que réalisera votre oncle dans la vente).
    Visiteur

    Le 14-06-2022 à 21:10

    Merci pour votre réponse et désolé de vous répondre aussi tard.
    Donc pour ce qui est de la transmission de quote-part entre mon père et moi j'ai bien compris.
    Et pour ce qui est du rachat de celle mon oncle quand mon père m'aura tranmis la sienne, peut-elle être effectué du vivant des mes grands-parents ou bien faut-il attendre leur decès ?
    Merci d'avance.
    Membre

    Le 15-06-2022 à 10:39

    Je vous avais répondu qu'il fallait regarder l'acte de donation avec réserve d'usufruit pour savoir si vos grands-parents avaient inséré une clause d'interdiction d'aliéner (et d'ailleurs aussi un droit de retour en cas de prédécès du donataire, même avec postérité).
    Dans ce cas, il faut obtenir leur renonciation à leur clause d'interdiction d'aliéner, voire obtenir en justice à passer outre (voir article 900-1).
    0
    + -

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