Apports à l'achat d'un bien et "formule du profit subsistant"

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  Rambotte Le 08-08-2023 à 13:27

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  Pouvez-vous confirmer que vous n'aviez pas soumis votre pacs au régime dit de l'indivision ? Régime dans lequel les biens acquis sont réputés indivis par moitiés, sans égard au financement inégal.
  Si vous n'êtes pas soumis à ce régime de pacs, il aurait été préférable de calculer les % de propriété en cohérence avec le financement. Le prix de vente aurait été partagé selon ce %.
  
  Pouvez-vous indiquer le capital emprunté, ainsi que le capital restant dû ? Pour faire des calculs.
  
  Pouvez-vous indiquer dans quelles proportions vous êtes convenus de souscrire ce prêt ?
  Pour la banque, le prêt est solidaire, la banque ne s'occupe pas de la répartition entre emprunteurs des engagements dans la dette ; par défaut, la dette est 50/50. Dans la pratique, comment se sont fait les remboursements d'échéances ? 50/50 ?
  
  Le concept du profit subsistant, c'est de prendre en compte l'évolution de la part du bien acquise grâce à un apport.
  
  Il faut s'avoir qu'à la base, le prix de vente est partagé selon les parts de propriété définies à l'acte. Des corrections peuvent être faites pour prendre en compte les apports non pris en compte dans les proportions, mais ceci peut être combattu par l'intention libérale que le bien soit 50/50 malgré les financements inégaux, ou alors au titre de contribution aux charges du ménage.

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  Aurélie78 Le 08-08-2023 à 15:28

  Merci Rambotte pour cette réponse : vos demandes de précisions attestent de vos compétences sur ces sujets... Mes réponses point par point :

  >>> Il s?agit bien d?un Pacs sous le régime légal ? par défaut ? de la séparation des biens.

  >>> Il n?a pas été fait mention dans l?acte d?achat des apports respectifs de chacun, bien que le notaire nous ait informé à la signature qu?il aurait été préférable de le faire. Seule la quotité de 50/50 est indiquée dans l?acte d?achat/le titre de propriété donc.

  >>> Tous les remboursements d?échéance de tous les prêts se sont faits à 50/50 et ces prêts ont été souscrits à 50/50 à l?exception a priorid?un prêt complémentaire 1% logement car il est au seul nom de Monsieur.

  Capital emprunté :147 450 ?(prêt principal) ; capital restant dû à date: 65 000 ?+ prêt éco-PTZ de11 321 ? ; capital restant dû à date3 113 ?+ un prêt complémentaire de15000 ?dont je ne suis pas solidaire (suis-je tenue, en droit, de le rembourser ?) capital restant dû, a priori, autour de7000 ?.

  « Le concept du profit subsistant, c'est de prendre en compte l'évolution de la part du bien acquise grâce à un apport » : c?est bien ce que je craignais? Et je trouve cela inique car si la maison a pris de la valeur, au-delà des 50 000 euros de travaux « officiels », c?est parce que j?ai passé des semaines seule à la retaper?

  « Il faut savoir qu'à la base, le prix de vente est partagé selon les parts de propriété définies à l'acte. Des corrections peuvent être faites pour prendre en compte les apports non pris en compte dans les proportions, mais ceci peut être combattu par « l'intention libérale que le bien soit 50/50 malgré les financements inégaux, ou alors au titre de contribution aux charges du ménage »

  >>> Comment mettre en avant cette intention libérale/l?argumenter ?  Ces travaux réalisés seule que je mentionne ci-dessus peuvent-ils être cités « au titre de la contribution aux charges du ménage » ? En outre, Monsieur n?a jamais contribué à proportion de ses revenus aux charges du ménage puisque nous versions la même somme mensuellement sur notre compte joint pour toutes les charges familiales (dont les crédits immobilier), alors qu?il gagnait plus que moi (54,5% de plus que moi en 2022, avis d?imposition faisant foi). Puis-je faire valoir ceci et de quelle façon ?

  J'ajoute une question supplémentaire même si rien, bien sûr, ne vous oblige à répondre (votre temps doit être précieux) : j'ai gardé avec moi la voiture "familiale" qui est à mon seul nom (carte grise, assurance, facture d'achat, paiement du vendeur ? garage professionnel ? depuis mon compte bancaire personnel). Mais mon ex beau père a contribué à hauteur de 5000 ? ? directement versés sur mon compte bancaire ? au paiement de cette voiture de 9000 ? (sans reconnaissance de dette mais il a acté par écrit ne pas avoir voulu me faire donation). Bref, mon ex- veut que je lui rachète sa part de la voiture (il a mis 1000 ? dedans, comme moi + une prime à la casse de 2000 ?, mon ex ayant accidenté mon ancienne voiture). Suis-je dans mon bon droit de conserver cette voiture sans rien devoir à mon ex ?

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  Rambotte Le 17-08-2023 à 20:24

  De retour pour un soir, c'est difficile de répondre sur smartphone.
  
  

  Il faudrait mieux détailler ce qui relève du financement de l'acquisition, et ce qui relève du financement des travaux d'amélioration.

  A moins que tout ait été financé en une seule étape, mais je ne le crois pas, au vu des montant annoncés.

  Je fais l'hypothèse que les apports et les emprunts communs et personnels servent à l'acquisition.

  Je vais arrondir le PTZ à un capital emprunté de 11500? et un capital restant dû de 3000?, et le cumuler avec le prêt principal, soit un capital emprunté en commun de 147500+11500 = 159000?, et un capital commun restant dû de 65000+3000 = 68000?. Donc chacun a emprunté 79500? et doit rembourser 34000?.

  Vous avez alors financé l'acquisition à hauteur de 15000 (apport) + 79500 (emprunt commun) = 94500?.

  Votre ex a alors financé l'acquisition à hauteur de 60000 (apport) + 79500 (emprunt commun) + 15000 (emprunt personnel) = 154500?.

  Ce qui fait un coût total d'acquisition de 249000?. Comme le prix hors frais de notaire est de 224000?, cela conduirait à des frais de notaire, et autres frais d'acquisition (agence ?), à 249000-224000 = 25000?. Je ne sais pas si c'est cohérent avec la réalité.

  Si vous aviez déterminé les quotités de propriété en cohérence avec le financement, vous auriez eu les quotités suivantes : vous 94500/249000 = 38% environ, et lui 154500/249000 = 62% environ.

  Faire un calcul de créances entre partenaires au profit subsistant consiste in fine à calculer la valeur de vos parts respectives dans le bien selon ces quotités, puisqu'il s'agit de déterminer ce qu'est devenu le financement inégal : donc (pour l'actif) 290000x38% = 110200? pour vous, et 290000x62% = 179800? pour lui.

  Pour les droits nets de chacun, il faut retrancher le passif de chacun.

  Donc pour vous 110200 (part active) - 34000 (restant dû commun) = 76200?, et pour lui 179800 (part active) - 34000 (restant dû commun) - 7000 (restant dû personnel) = 138800?.

  A titre de contrôle, on a bien 76200+138800 (somme des droits nets) = 215000 = 290000 (valeur du bien) - (68000 + 7000) (restants dûs).

  Donc s'il est prévu qu'il conserve le bien et récupère l'emprunt commun pour lui seul, il vous doit une soulte de 76200?, valeur nette de vos droits.

  Pour l'instant, ce calcul ne tient donc pas compte des dépenses d'amélioration, et vous citez un montant de 50000?, sans préciser qui a payé ce montant. Pour information, les travaux manuels personnels (on dit "industrie personnelle") ne donnent pas lieu à indemnisation, a priori. Seules les dépenses comptent.

  Après, vous pourriez vous en tenir au titre, et dire que l'actif est partagé 50/50.

  Dans ce cas, l'actif est partagé 145000? chacun.

  Pour les droits nets de chacun, il faut retrancher le passif de chacun.

  Donc pour vous 145000 - 34000 = 111000?, et pour lui 145000 - 34000 - 7000 = 104000?.

  Toujours sans tenir compte des dépenses d'amélioration.

  Dans ce contexte, lui va revendiquer une créance entre partenaires, pour enrichissement injustifié (vous vous retrouvez propriétaire d'une fraction du bien financée par lui), et vous, vous pouvez revendiquer que c'était son intention libérale de ne pas tenir compte des financements inégaux, ou alors invoquer la contribution aux charges du ménage.

  Attention, la reconnaissance d'une intention libérale fait que l'avantage consenti est alors soumis aux droits de donation entre partenaires, mais il est moindre que l'abattement, donc il n'est pas être taxé.
  
  Pour la preuve de l'intention libérale, c'est en fait assez difficile, il n'y a pas d'argument magique, puisqu'il s'agit de prouver une volonté...
  
  Il faut voir avec votre avocat, ici, on ne peut que dégrossir le sujet.

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  Aurélie78 Le 19-08-2023 à 10:38

  Merci infiniment Rambotte pour votre réponse qui, à mon sens, fait bien plus que dégrossir le sujet. Aujourd?hui, je cherche un avocat qui pourrait être aussi clair et précis que vous sur le droit et ses effets financiers. Ceux que j?ai consulté ? à part m?annoncer que la seule « négociation » me coûtera 2000 euros ? me dissuadent d?aller au judiciaire, une procédure longue et coûteuse. Certes, mais encore ? Précisément et tout compte fait, en se basant sur une vente judiciaire à 200 000 ? dans trois ou quatre ans (il me semble plus qu?improbable qu?une maison qui en vaut 350 000 ? sur le marché aujourd?hui parte à moins), vais-je vraiment y perdre financièrement ? Dans une licitation et dans cette situation (séparation des biens), le juge ne s?en tient-il pas au titre de propriété et à la quotité ? Bref, le discours qui consiste in fine à préserver le patrimoine du père au détriment du capital de la mère, laquelle prend en charge financièrement ses deux enfants en résidence principale (la pension alimentaire ? 180 ?/mois/enfant ? ne compensant pas les frais des enfants) est dur à avaler? Je cherche donc un avocat qui défende mes intérêts économiques. Vous ? Ou une recommandation ? Par ailleurs, vous tombez juste dans vos calculs : frais de notaire + agence + maison = 254 000 ?. Merci encore pour vos précieux éclairages. (mon mail : [EDIT MODERATION : Protection de votre vie privée, pas d'adresse email])

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  Rambotte Le 19-08-2023 à 17:20

  Soit il y a accord des parties, soit il y a désaccord. En ce dernier cas, soit l'indivision demeure, soit il y en a un qui assigne l'autre en partage de l'indivision.
  
  Effectivement, à la base, ce sont les quotités qui font foi. Mais après, le juge tranche entre les revendications.
  En cas de licitation judiciaire, ce sont les enchères qui déterminent le prix du bien. Sachant que les indivisaires ont le droit d'y participer.

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